부동산·민사 편
실생활에 꼭 필요한 핵심 법률상식을 담은 책이 나왔다. 그동안 방송과 신문칼럼, 수많은 법률상담을 통해
엄선한 문제와 이에 관한 최신법령 및 판례를 중심으로 설명한 살아있는 법 이야기를 담았다.
2023년도에도 리치에 고정 칼럼 연재를 계속 이어간다.
주택임대차보호법으로 임차인이 보호받을 수 있다고 하는데 모든 주택의 임차인이 다 보호받을 수 있는 것인가? 보호받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하나? 주택임대차보호법에 따르면 주민등록을 이전하고 실제로 거주할 때는 대항력이 인정돼 보증금을 보호받게 된다. 하지만 모든 주택이 보호 대상이 되는 것은 아니다. 사례별로 살펴보자.
첫째, 영업을 위한 부수적인 공간이 주거용일 때는 주택임대차보호법에 따라 보호받지 못한다. 예컨대 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물인데 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용하는 경우다. 이럴 때 주거용으로 사용하는 공간은 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐이기 때문에 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다.
둘째, 주거용이 상당한 면적이고 유일한 주거 공간일 때는 비주거용보다 면적이 좁더라도 전체적으로 주거용 건물로 인정된다. 실제로 A씨는 주거와 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차해 가족들과 함께 입주, 그곳에서 일상생활을 영위하면서 슈퍼마켓을 경영하고 있었다. 그런데 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 A씨의 유일한 주거일 때 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정된다.
셋째, 미등기 건물도 주택임대차보호법에 따라 보호된다. 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관해 아직 등기를 마치지 않았거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 해도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용 대상이 된다.
넷째, 임차인이 주거용으로 개조 내지 증축할 때는 주택임대차보호법상 주택이 아니다. 예컨대 원래 비주거용 근린상가의 임차인이 거실·부엌을 설치해 개조, 건물의 일부 혹은 전부가 비주거용 건물에서 주거용 건물로 변경된 경우다. 이럴 때 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙했다는 등의 특별한 사정이 없으면 주택임대차보호법에 따라 보호받지 못한다.
가계약금의 성격
A씨는 살 집 집을 보러 다니던 중 좋은 집을 찾았다. 그런데 부동산중개업자가 당장 가계약을 하지 않으면 다른 사람이 오후에 계약할 것 같다고 했다. 급한 마음에 A씨는 일단 가계약이라도 하려고 구두로 가계약한 뒤 가계약금 200만 원을 걸고 영수증을 받아놓았다. 그런데 A씨는 그 후 마음이 바뀌어 가계약을 취소하려고 하는데 가계약금 200만 원을 돌려받을 수 있을까?
가계약도 계약의 일종이므로 설사 구두로 한 약속이라고 해도 유효하다. 민법에 따르면 당사자 간 주요 부분 즉 매매 목적물, 매매 대금 및 대금 지급 방법 등에 관한 합의가 있으면 계약은 성립한 것으로 본다. 결국 가계약금을 건다는 것은 어느 일방이 계약을 위반할 때 그 돈을 해약금으로 해 매도인이 위반할 경우는 배액을 돌려주고, 매수인이 위반할 때는 이를 몰취 당한다는 것을 의미하는 것이다. 판례도 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립됐다고 판단했다(대법원 2006.11.24.선고 2005다39594 판결). 이에 따라 A씨는 가계약금 200만 원을 돌려받을 수 없다.
해결 방안
그렇다면 가계약 취소 시 가계약금을 돌려받으려면 어떻게 해야 할까? 가계약을 조건부로 할 때는 그 조건이 달성되면 돌려받을 수도 있다. 예컨대 가계약을 하면서 집의 내부를 확인한 뒤에 마음에 들지 않으면 계약을 취소할 수 있고 가계약금도 돌려받기로 약속했을 때는 나중에 가계약금을 돌려받을 수 있다.
