▶ 김은정
리치 창간 5주년 특집을 위해 자리를 해 주셔서 감사합니다. 현재 우리나라 경제에 대한 위기론이 대두되고 있는데. 이 같은 상황에서 어떻게 투자를 해야 하며 준비는 어떻게 해야 하는지 등에 대한 조언을 듣고자 합니다. 먼저 주식이나 펀드 등 관심이 높은 금융시장에 대해 말씀해 주십시오.
이종우
2009년을 한마디로 말한다면 ‘때에 따라서 잘 투자하는 것’ 외에는 방법이 별로 없다고 할 수 있어요. 경제가 좋지 않은데 주식만 좋다고 말하기는 어려운 거죠. 주식은 경제를 반영하기 때문에 경제가 나쁜데 주식만 상승한다는 것은 잊을 수 없는 이야기죠. 연초에 많은 주식 관련 정책들이 나오면서 그 영향으로 올라갈 수 있을 수는 있지만 이런 상황 자체가 쉽게 개선되지는 않을 것으로 생각해요. 하반기를 지나면서 많은 정책과 자금으로 움직임이 있을 것으로 판단되는데 지난해가 일방적 후퇴였다면 올해는 치고 박고하는 과정들이 많을 것으로 보여요.
▶ 김은정
오래 갈 것으로 본다면 기간이 어느 정도라고 생각하시는지.
이종우
언제까지 갈 것이라고 정확히 전망하기는 어렵지만 지금과 같은 불황이 있었던 때인 1970년대를 보면 알 수 있어요. 미국의 경우를 보면 70년대 내내 어려움을 겪었죠. 또 하나의 예를 들면 89년 11월 일본 주식시장이 3만9천엔이었습니다만 지금은 8천엔이예요. 당시 19년 전의 일본 사람들이 19년 지난 후에 자기네 주식이 당시보다 20% 밖에 안될 것이라고는 아무도 생각하지 못했어요. 그리고 재작년 연말까지 일본이 71개월에 걸친 장기적인 호황을 누렸죠. 그런데 일본이나 세계 사람들은 일본이 그렇게 좋아지다고 느끼지를 못하고 있어요. 그 정도로 한번 엎어지면 오래 가고 회복은 느끼기 힘들 정도로 미미하다는 것이죠. 참고로 사고가 터지는 초기단계를 보면 일본이 미국보다 엄청나게 좋았어요. 일본은 가구당 금융재산이 4억 원 정도였고 미국은 부채만 가지고 있었죠. 그 당시 일본은 재정흑자가 컸을 정도로 재정이 튼튼했어요.
▶ 김은정
증시 포인트가 오를 것이라고 전망들을 하고 있는데 어느 정도까지 오를 것으로 보고 있는지요.
이종우
주식시장이 어느 정도까지 오른다고 말하기는 어려워요. 그런데 유동성 장세 등을 감안해서 말한다면 60~70% 오른다고 할 수 있죠. 주가 최저 바닥이 800포인트고 예상하면 대략 1300포인트로 볼 수 있어요. 그 정도까지는 워낙 돈을 풀기 때문에 가능할 것으로 생각해요. 국민들을 보면 1997년 외환위기 기억을 크게 가지고 있는 것 같아요. 지난해 사고가 발생했을 때 국민들은 외환위기 이후 98년부터 경제가 얼마나 멋있게 상승세를 했다는 것을 기억하고 있는 거죠. 실례로 98년 10월 주가가 280포인트였어요. 8개월 뒤에는 1050포인트를 기록했죠. 그 기억이 아직도 있는 것을 보고 잘만 짚게 되면 200% 이상 남는다고 생각해요. 그래서 투자하는 경우가 많아요. 그러나 올해는 이 같은 상황은 나오지 않는다고 생각하는데 지금의 국내 상황이 외환위기와는 다르다는 것을 이유로 꼽을 수 있어요. 경제 상황이 나뿐 것이 오래 갈 수밖에 없는 이유이기도 하죠 작년의 저점보다 더 내려갈 수 있을 정도로 좋지 않다고 생각해요.
▶ 김은정
우리나라 재테크의 대명사인 부동산 시장에 대해 올해는 어떻다고 생각하시나요.
김희선
출처 불분명이지만 부동산 시장을 설명하는 말이 있어요. 바로 10년 주기설이죠. 맞는 듯 하게 설명되고 있지만 사실은 10년 주기설은 존재하지 않는다는 것이 제 생각이예요. 주택가격 지수로 놓고 보면 실물경제동향이랑 따로 간적이 없어요. 결국 부동산도 경제현황이기 때문에 거시 사이클의 변화를 놓고 보면 실물경제와 같이 갈 수밖에 없는 상황이죠. 다만 부동사이 입지적으로 지역간의 수급불균형이나 지역간 특정 이슈에 따라 돌아다니는 상품이기 때문에 기회가 서로 다르게 있는 것이라는 특징은 있어요.
올해 시장을 놓고 보면 연초에 약간의 사람들이 불안해하기도 하지만 오를 것이라는 생각이 지배적인 것 같아요. 저는 이것에 대해 작년 계속 하향 조정을 받던 강남권에만 나타나는 일부 현상이라고 생각해요. 과거의 강남은 서울의 강남이었지만 현재는 전국의 강남이 되고 있어요. 강남에 오고 싶어 하는 사람이 전국에 있다는 거죠. 돈이 좀 있다면 말이죠.
그래서 과거 인상될 때 진입 기회를 놓쳤던 사람들이 작년년에 집값이 떨어지면서 관심을 가지고 있어요. 매도와 매수 현황을 보면 매수하겠다는 의사가 서울보다 수도권 사람이 더 많다는 것이 이를 반증하고 있는거예요. 그리고 강남에 오는 사람들을 보면 실제로 수도권이나 지방에서 전입한 사람이 20% 가까이 돼요. 강남의 저평가된 아파트에 진입해 기회를 잡겠다는 것이죠. 이럴 경우 매도자 입장에서는 또 오를 수 있다는 기대감을 가지게 되는데 가격을 인상해도 된다는 생각을 하게 되는 것이죠. 그러면 사실 거래가 안 되는 상태가 지속되고 있어요.
과거에 오를 것이라는 확신을 주는 시나리오가 많을 경우에는 실수요자와 수요자가 붙어서 가격 상승의 요인이 있었지만 지금은 엄밀하게 볼 때 실수요 성격이 강해요. 다른 지역에 있다가 강남지역으로 오고 싶어하는 경우나 강남지역에서 더 큰 평수 등으로 이동하는 경우가 훨씬 더 큰 이슈가 되고 있어요. 저가 매물이 거래되고 한단계 위의 매물이 거래되어야 하는데 지금은 그렇지 못한 상황이 되고 있죠.
그런데도 국민들은 IMF때 부동산 가격이 급등한 것에 비춰 아직도 희망을 가지고 있는 경우가 많아요. 강남의 비싼 아파트의 경우 IMF때 평당 800~900만원에 분양했었는데 지금은 4000만 원대예요. 그러나 지금은 그렇게 뛰기는 힘들다는 것을 알아야 해요. 기준점이 달라진 거죠. 가격의 변동폭만 보지 말고, 기준점을 인식해야 해요. 또한 실수요로 거주 이전하는 자라면 철저하게 저가 접점을 확실히 알아야 손해를 보지 않아요.
▶김은정
현재 부동산 시장의 거래는 어느 정도로 이루어지고 있나요.
김희선
현재 부동산 시장은 문의는 많지만 거래는 작년 12월과 올 1월 15일 전에 이루어진 후 지금은 소강상태예요. 또 거래가 이루어지는 경향을 보면 과거에는 상한가에서 거래가 이루어졌다면 지금은 하한가에서 거래가 이루어지고 있죠.
올 시장의 전반적인 경제지표들이 어렵고 고용불안 등이 확산되면서 유일한 자산인 부동산을 가지고 금융 부채를 갚는 것에 중점이 아니라 부동산을 처분해서 생계를 유지하는 상황으로 바뀌는 것이 될지도 모른다는 불안감이 커지고 있는 추세예요. 그게 아직 가시적으로 들어나지 않았을 뿐이지만 이럴 경우 일본의 경우처럼 버블국면은 순식간에 올 수도 있어요. 따라서 올해 부동산 시장을 낙관적으로 보기는 어렵다는 판단이죠.
김인응
실질적으로 은행권에서 보면 저금리와 부동산은 아주 밀접한 관계를 가지고 있어요. 저금리가 부동산에 대한 투자와 수요 유발에 획기적인 기여를 할 것으로 보이지만 이 저금리가 실질 저금리가 아닌 정책 저금리라는 점이 문제죠.
B 등급 이상 채권의 금리는 지금도 7~9%대예요. 그러나 시장금리는 2%대죠. CD 금리도 3.9%도 안되는 실정이예요. 굉장히 싸죠. 그러다보니 아파트 CD금리 연동 대출받은 사람들에게는 당시에는 CD금리 +1%였으나 CD금리가 3%대니까 대출 이자는 4%대죠. 그 사람들에게는 지금이 좋은 상황인 반면 은행은 수익성이 엄청 악화된 상태가 됐어요.
금리가 1% 떨어질 때마다 시중은행의 경우 몇천억 원씩 손실이 발생해요. 그런데 지금은 금리가 3% 이상 떨어진 상황이므로 은행권도 수익성이 악화된 상황이라는 거죠. 과연 저금리가 부동산 시장의 물꼬를 과연 터주느냐 했는데 저금리는 현재 나 혼자만의 금리가 떨어진 것이지 시장의 유동성을 제한하고 있는 상태예요. 정상적인 상황에서 이정도 금리면 부동산 시장에 투자를 하는 것이 보통인데 부동산 시장 진입을 망설이게 하는 이유라고 할 수 있죠.
이종우
부동산도 그런 면에서는 주식시장과 유사해요. 주식시장에서 제일 많이 말하는 게 유동성장세죠. 그런데 유동성 장세가 단지 돈만 많다고 되는 것이 아니예요. 4가지가 맞아야 하죠 우선 돈도 많아야 하고, 금리도 낮아야 하고, 경기 바닥 후 업턴이 있어야 해요. 가장 중요한 것은 가격이 싸야 한다는 것이죠. 주가가 비싸면 금리가 내려도 절대 움직이지 않아요.
▶ 김은정 발행인
업무용이나 상업용 투자 시장에 대해서는 어떻게 보시고 계신가요.
김희선
업무용 빌딩은 산업동향과 같아요. 산업체가 어려워 비용절감 차원에서 싼 건물 등으로 이전하면 대형 오피스건물의 임대료 등을 끌어내리는 효과를 가져오죠. 게다가 2010년이 되면 대규모 오피스타운 등이 준공될 예정으로 있어요. 이러한 것들을 고려해 볼 때 결과적으로 오피스시장은 나빠질 것으로 예상되고 있죠.
상업용 경기는 자영업자 수와 내수경기에 직결되는 것으로 자영업자 수는 IMF 이후 최저라는 것을 참고해야 해요. 내수경기 침체는 결국 소비를 줄이는 것으로 가고 임대료 등에서 자영업자가 어려운 상황을 만들죠. 따라서 상가투자도 수익률을 기대하기는 어렵다고 볼 수 있어요. 최근에는 투자형태를 생각하고 상가를 산 사람 중 후회하는 사람이 많아요 업무용은 그나마 가격이 올라서 버티고는 있지만 향후 공실률 등으로 골머리를 썩는 빌딩주가 많을 것으로 예상되고 있어요.
▶ 김은정
부동산 시장이 침체되면서 주택의 가격 거품이 빠질 것이라는 목소리도 나오고 있는데 어떻게 생각하시나요.
김희선
기준이 무엇이냐에 따라 다른 소리라고 할 수 있어요. 그러나 최근 지금 제일 우려스러운 것은 주택 소비도 과소비가 있느냐와 없느냐 차이죠. 이를 보면 우리는 큰 집에 살고 비싼 집에 산다고 이야기할 수 있어요.
생활비를 기준으로 볼 때 아파트 형태 등에 따라 달라요. 인구가 줄고 소득이 감소하면 아파트 등의 생활비도 영향을 주기 시작해요. 그 동안에는 생활비가 많이 나가도 매매가격이 인상됨으로써 큰 관심을 두지 않았지만 소득이 감소하고 생활비가 많이 나간다면 일부 상위층을 제외하고 힘들다고 봐야 해요.
대표적인 예가 같은 주상복합아파트도 분당 정자동 일대는 떨어지지만 삼성동 아이파크 경우에는 떨어졌다고 기사가 나오더라도 어쩌다 한 채 떨어진 것이 보도될 뿐이죠. 지역별로 차이가 발생해요 결국 실용적 컨셉트이라는 것과 확실한 변별이라는 상황으로 밖에 가지 않나 생각합해요.
▶ 김은정
주식이나 부동산 시장도 경기의 영향으로 불안정한 모습을 보이고 있는데 보험시장은 2009년을 어떻게 보고 있나요.
김창수
보험은 불안마케팅이라고도 말할 수 있어요. 실질적으로 소비심리가 위축될 경우 문의가 가장 많아요. 자금이 없어서가 아니라 미래에 대한 불안감이 보험을 찾게 만드는 것이죠. 결국 2009년도 보험시장은 상대적으로 다른 시장에 비해 좋아질 것으로 판단하고 있어요. 시중의 유동자금이 200조 원 정도라는 말이 있죠. 이중 100조 원 정도는 주식이나 부동산에도 투자하지 못하고 갈 곳을 정하지 못한 방황하는 자금이라고 할 수 있어요.
보험시장은 장기적으로 보면 안정자산이죠. 주로 채권에 많이 투자하고 있어요. 주식에 투자해도 변액 종류에 주로 하는 편이죠. 보험회사가 투자한 변액투자의 수익률은 -1% 정도로 상대적으로 다른 투자에 비해 양호한 편이예요. 즉 보험회사의 투자는 안정을 중심으로 한 보수적 투자인 셈이죠.
채권을 역사적 관점에서 보면 1980년의 자산가치를 0으로 볼 때 역사적으로 가장 수익이 높았던 것은 채권이예요. 두 번째는 은행 정기예금이고, 세 번째는 부동산 가격 상승률을 꼽을 수 있죠. 따라서 보험회사의 투자는 크게 경기의 영향을 받지 않는다고 말할 수 있어요.
구체적으로 장기성 저축성인 은퇴 후 플랜, 교육, 명퇴시 대안 등의 보험을 통해 안정을 찾으려는 고객들이 많아요. 과거에는 부동산에서 이러한 대안을 찾던 것에서 최근에는 보험에서 찾으려는 경향이 강해진 셈이죠. 이러한 관점에서 봤을 때는 꾸준한 고객 수요 창출 등에 이어 안정과 장기라는 포토폴리오를 구성한다면 안정되게 재산 증식을 할 수 있을 것으로 보고 있어요.
▶ 김은정
올해 보험시장에서 과거와 달라진 것이 있다면 무엇이 있을까요.
김창수
최근의 보험업계 화두는 사업비 축소죠. 2월부터 금감원 지시로 소비자 권익 보호를 위해 22개 보험사 전부 약 20~30% 정도 사업비가 축소됐어요. 회사 이윤이 축소된 거죠. 이로 인해 고객들에게 더 많은 이익이 돌아갈 수 있게 됐어요. 사업비가 축소됨에 따라 5년 정도의 단기성 상품에 가입해도 은행의 정기예금과 같은 효과를 낼 수 있을 정도가 된 셈이죠.
이러한 관점에서 보험시장을 본다면 상대적으로 부동산이나 주식보다는 좋다고 할 수 있어요. 고객도 이러한 시장을 판단하고 준비한다면 수익을 올릴 수 있을 것이라고 생각해요.
▶ 김은정
고객으로부터 재테크에 대해 많은 질문을 받고 계신 것으로 알고 있는데 고객들은 어떤 생각을 가지고 있는지 말씀해주세요.
김인응
자금의 흐름을 보면 은행에 자금이 많이 몰려 있어요. 재작년에는 은행에서 펀드로 갔지만 작년부터 경기가 침체되면서 은행권 중에서도 특히 MMF 같은 단기자금으로 엄청 쏠리고 있는 현상이죠.
돈 있는 기업은 돈을 풀지 않고 있고, 은행도 돈을 쥐고 있는 상황이예요. 부실한 기업에 대출해줄 이유가 없다는 거죠. 금리는 싸고 돈은 많은데 회전이 되지 않고 있는데 한마디로 포장된 것만 봐서는 실패하기 쉽다고 할 수 있어요.
그런데 고객들의 동향을 보면 고객들은 조금만 기다리면 기회가 온다고 생각하고 있죠. 이 고비만 넘기면 큰 시장이 올 것이라는 생각이 대부분이예요. 금융권에서도 고객에게 이 비슷한 말로 투자를 유도하고 있어요 이번에 1000포인트 깨지면 다시 반등하지 않겠느냐는 것이죠. 그런데 모두가 그렇게 생각하고 있다는 것이 문제예요. 쉽지 않음을 알 수 있어요.
이를 감안할 경우 상반기에 한 번 더 증시가 가라않을 가능성이 있지 않나 라는 생각을 해봐요 그렇기 때문에 역으로 안전자산에 더 자금이 몰릴 것이라고 생각해요. 따라서 저의 생각은 지금 같은 경우 원칙투자가 중요하다고 봐요. 섣부른 유행이나 풍문 등에 따라 투자하지 말고 한 번 더 생각하고 진지하게 결정하는 것이 중요하다고 할 수 있죠.
▶ 김은정
자금이 있다면 어디에 어떻게 투자하는 것이 좋을까요.
이종우
은행이 가장 좋다고 생각해요. 은행을 믿는 이유는 외환위기 당시에도 정부가 은행은 건드리지 않았다는 거죠. 은행이 최고의 경쟁력을 가지고 있다고 생각해요. 증권회사에 있는 입장에서 주식이 좋다고 해야 하지만 주식이라고 하는 것은 오르고 내리는 것에 따라 수익 편차가 심하죠. 일반인들이 접근하기는 굉장히 어려운 상황이예요. 기업에 대해 공부한다는 것이 말이 쉽지만 일반인이 기업을 분석한다는 것은 어렵다고 할 수 있죠.
따라서 일반인의 주식투자란 최대한으로 나에게 가장 유리한 상황이 올 때까지 해서는 안된다고 생각해요. 올해의 높낮이 등락을 예상해 보면 이길 수 있는 일반인이 몇 명이나 될까가 의심스러워요. 일반 투자자 입장에서 보면 성공 확률은 10% 미만이라는 거죠. 따라서 굳이 힘들고 어려운 상황에 뛰어들기 보다는 어느 정도 정리되고 나서 뛰어드는 것이 좋다고 봐요 그리고 나의 승률 확률이 80% 이상이 아니라면 은행에 넣어두는 것이 유리하다고 생각해요.
▶ 김은정
한국은행 등 정부에서 경제 위기 해결을 위해 자금을 많이 풀고 있는데 어떻게 보시나요.
김희선
자금을 풀려면 지난해에 풀어야 했어요. 거래가 될 만할 때 롯데월드, 한강변 개발권이 터지면서 다시 호가가 되고 가격을 올리면서 거래가 되지 않고 있는 상태예요. 거래를 활발하게 하는 정책이 아니라 의사결정을 못하는 정책이 나오고 있어 거래가 활성화되지 못하고 있는 상태를 만들고 있죠.
▶ 김은정
펀드광풍에서 소송펀드로 전락할 정도로 펀드시장이 위축됐는데 올해 펀드 시장은 어떻다고 보시나요.
이종우
우선은 해외펀드는 안하는 것이 좋다고 말하고 싶어요. 잘 알지도 못하는 상태에서 투자한다는 것은 위험성이 그만큼 높죠. 미국이 해외투자를 시작한지 60년이 넘었지만 이머징 마켓에 투자하는 것은 전체 해외투자의 8%를 넘은 적이 없어요. 이에 반해 우리나라는 해외투자를 시작한지 3년 밖에 안됐지만 국내 펀드 주식형 펀드 자산의 절반이 해외죠.
그리고 해외의 90%가 이머징 마켓이예요. 이번에 크게 당한 것은 우리가 해외투자를 제대로 컨트롤 할 수 있는 능력이 없기 때문이죠. 어느 정도 올라오면 환매를 하는 것이 좋다고 생각해요
펀드를 보면 주식형이 비정상적으로 많이 증가했는데 주식 관련한 펀드는 가능한 안하는 것이 좋다고 말하고 싶어요. 채권형 펀드는 30조 원인데 반해 주식형펀드가 150조 원인 나라는 어디에도 없어요. 쏠림현상이 너무 크다는 것이죠. 이에 반해 채권형 펀드는 어느 정도 안정된 상태예요. A급 채권은 6% 정도, 그 수치는 나쁜 것이 아니죠.
김인응
해외펀드가 은행권이나 증권회사에서 많이 판매된 것은 사실이예요. 솔직히 해외펀드에 투자하느니 국내 우량펀드에 투자하는 비중을 높이는 것이 좋아요. 올해 자통법이 시행되면서 펀드 투자가 힘들어졌어요. 위험을 고지하지 않고서는 펀드 가입을 못하기 때문이죠. 펀드 판매 절차, 위험 고지 등으로 은행권에서의 판매도 줄어들 것으로 판단됨에 따라 은행권에서도 보수적으로 잡고 있는 상황이죠.
▶ 김은정
마지막으로 관련 분야 전문가로서 짚어 볼 재테크 전략을 말씀해 주세요.
김희선
실제 고용불안, 소득감소 문제가 나타나는 곳은 강남이 아니라 다른 지역의 저가형에서 먼저 나타날 것으로 예상되며 어떤 형태로 나타날지는 누구도 모르는 상황이예요. 주택의 경우에도 대형 평형이 어려울 뿐이지 소형 평형은 떨어진 것이 없어요. 최근에는 일본의 임대사업에 영향을 받아 괜찮다는 말이 나오고 있지만 우리나라에는 일본에 없는 전세제도가 있죠. 그런데 이것은 임대 수입을 맞출 수 없는 요인으로 작용해요. 결론적으로 지금은 부동산에 대한 투자를 냉정하게 볼 필요성이 있어요 특히 주택부문은 투자라는 관점으로 바라볼 시기는 아니라는 거죠.
김인응
우리나라 시장은 당분간 좋지 않은 것은 분명해요. 우리나라 경제는 소규모 수출 국가라고 할 수 있죠. 그런데 수출감세율이 38%에 달해요. 전년 대비 굉장히 떨어진 것이죠. 이러한 체감은 3월 이후에 나타날 것으로 전망되고 있어요. 수출하던 중소기업들이 지금 많이 떨어져 나가고 있어 실업자들이 대거 양산될 것으로 보이는데 3월 이후에 그것이 나타난다는 거죠.
이때 이후에는 모든 샐러리맨들이 힘들다는 것을 실감할 것이예요. 지금까지는 저소득층이나 자영업자가 힘든 시기였다면 3월 이후에는 모든 계층이 힘들 것으로 예측되고 있죠. 실업자가 늘면 소비가 줄고 기업이 힘들게 되는데 그러면 또 다시 실업자가 증가하는 악순환이 되풀이 될 것이예요. 아마 3~5년을 갈 것으로 보고 있어요.
그러나 지금 우리나라 기업 중 경쟁력이 높은 기업이 있죠. 세계적으로도 인정받는 기업들이 하나둘씩 생겨나고 있는 상황이예요. 그래서 너무 부정적으로만 볼 필요는 없다고 생각해요. 다만 지금은 먹구름이 많이 있으니 조심해야 한다는 것은 분명해요.
▶ 김은정
바쁜 시간 내주시고 또한 재테크에 대한 좋은 견해들을 밝혀주셔서 향후 재테크 전략을 마련하는데 많은 도움이 될 것으로 생각합니다. 감사합니다.
