무술년 새해 부동산 시장이 보합세를 보일 것이라는 전망이 만만치 않다. 1월 아파트 분양시장 만큼은 비록 서울에서 분양이 전무하긴 하지만 물량 면에선 흔들림이 없어 보인다. 제도가 바뀌고 정부 정책의 고삐가 늦춰지지 않을 것이어서 전략을 잘 짜고 기회를 제 때 신속하게 포착하는 투자자에겐 그래도 길한 한 해가 열릴 전망이다.
신DTI·중도금 보증 축소
부동산 114는 최근 2018 무술년 새해 달라지는 부동산 제도를 놓고 ▲신 DTI(총부채상환비율) 도입 ▲중도금보증 한도·비율 축소 ▲임대수익 이자상환비율(RTI) 도입 ▲총체적상환능력비율(DSR) 도입 ▲다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제 등의 손으로 손꼽았다.
1월부터 수도권에 시행될 신DTI는 기존 주택담보대출에서 따지지 않던 원금 상환액까지 따져서 살피도록 강화된 지표다.
하반기부터 도입하는 DSR은 대출자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출 원리금 상환액이 연간 소득에서 얼마나 차지하는지 따지는 제도다. 신용대출, 마이너서 통장 등 한도대출 다 따지기 때문에 대출받기가 험난해질 전망이다.
1월부터 수도권과 광역시, 세종시 등에선 아파트 중도금 대출 보증 한도가 6억에서 5억원으로 줄고 주택도시보증공사나 주택금융공사 보증비율도 90%에서 80%로 줄어든다.
부동산임대업자 대출에 대한 심사가이드라인은 3월 은행권에서 도입되는 것도 변화를 예감케한다. 은행이 임대업자에게 담보대출을 줄 때 ‘임대수익 이자상환비율(RTI)’을 따지게 된다.
다주택자 양도소득세 부담이 늘어나는 것도 큰 변화이고 조정대상지역에서 분양권 전매할 때 는 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용받는 것도 영향이 있을 전망이다.
1월 분양 6000가구 넘어
닥터아파트 최근 집계에 따르면 2018년 1월 전국 아파트 분양은 모두 6375가구가 예정돼 있다. 2000년 이후 1월 평균 분양실적 6466가구보다 적지만 2017년 1월 6448가구와 비슷하다.
서울은 분양예정 단지가 전혀 없는 가운데 수도권 9개단지 3864가구를 비롯해 5대 광역시 4개단지 779가구, 지방 중소도시 3개단지 1732가구가 대기 중이다.
7개단지 3222가구가 분양에 나서는 경기도에선 동탄2신도시 힐스테이트 동탄 2차(주상복합 , 이하 일반 기준 443가구), 부천 동신아파트를 재건축하는 e편한세상 온수역(216가구), 시흥 장현지구 B4블록 제일풍경채(698가구) 등이 분양예정이다.
인천은 부개인우 코오롱하늘채(재개발, 552가구) 등 2개단지 642가구가 분양예정이다.
5대 광역시에선 대구 e편한세상 재마루(재건축, 283가구), 대전 e편한세상 탄방(일반 236가구) 등이 주목 받고 있다.
지방 중소도시 중에는 원주기업도시 이지더원 2차(776가구), 창원회원1구역 재개발 단지인 롯데캐슬 프리미어(545가구) 등이 분양을 앞두고 있다.
재개발 투자 체크 포인트
부동산114가 간추린 재개발 투자 포인트도 눈여겨 둘만 하다. 주택담보대출을 받은 사람은 이주비 대출이 100% 나오지 않고 대출이 2건 이상이면 아예 나오지 않거나 승계되지 않을 수있다고 한다. 투기과열지구에선 주담대 1건만 있어‘부동산 격동의 해’ 밝아
