이러한 현상에 대해 일부에서는 부동산가격은 반짝 상승이다, 아니면 바닥을 찍은 것이라는 의견으로 분분하다. 이는 지난 2월 국토해양부가 공개한 올 1월 신고분 아파트 실거래가 공개 이후 더욱 두드러지게 나타났다.
발표된 자료를 보면 강남3구를 포함한 서울지역 매매계약은 11월과 12월에 집중됐으며 특히 강남3구의 올 해 거래량은 전월대비 12월 신고가 대비 4배 이상 늘어났기 때문이다. 그렇다면 부동산가격에 영향을 미치는 올해 대표적인 부동산정책은 무엇이 있을까.
재건축규제 완화
지난해 부동산가격이 가장 많이 빠진 곳은 누가 뭐래도 강남의 재건축 아파트다. 많게는 2006년 10월 최고가 대비 40% 이상 하락한 곳도 있었다. 이에 정부는 지난해 11.3대책을 통해 부동산경기활성화를 위한 재건축 규제완화를 발표한 바 있다.
재건축규제완화의 내용은 예비안전, 본안전 등 1회 안전진단을 1회로 축소, 시공사 선정을 사업시행인가 이전단계인 조합설립단계에서도 할 수 있도록 했다.
뿐만 아니라 재건축 용적률을 완화해 2종 일반주거지역은 210%→250%, 제3종 일반주거지역은 230%→300%로 법정한도까지 상향 조정됐다. 이러한 재건축 규제완화로 개포를 시작으로 가락, 고덕, 둔촌 등 저층형 아파트뿐만 아니라 강남 일대 중층형 재건축아파트 가격 역시 많게는 1~2억 원 가격이 올랐다. 과거보다 수익률이 높아졌다는 기대에서다.
특히 한강변에 위치한 여의도, 압구정동, 잠실지구, 반포지구 등은 이러한 재건축호재에다 한강 르네상스의 일환인 한강변 재건축 초고층 허용에 대한 서울시 발표에 힘을 얻어 1월 말부터 추가 가격상승이 나타났다. 이러한 지역은 타 지역보다는 넉넉한 개발호재로 일반경기의 회복속도에 따라 가격변동성이 더욱 탄력적으로 움직일 가능성이 높다.
토지거래허가지역 해제
토지거래허가제는 지역경제 활성화 및 토지가격 하락 억제 목적으로 지난 1월 30일 시행됐다. 행복도시, 혁신도시, 기업도시 등 지방소재 해당지역과 경제자유구역과 김포, 파주신도시 인근 등 일부 수도권 소재 지역, 이미 사업이 완료됐거나 지정이 유보된 경우 등의 그 대상이다. 이렇게 토지거래허가구역은 해제됨에 따라 토지시장은 과거보다 진입장벽이 완화됐다.
따라서 4대강 개발지역과 서해안벨트, 수도권인근 소재 토지에 대한 관심이 더욱 높아질 것이다. 그러나 실물경기 침체에다 부재지주, 비사업용 토지 소유주에 대한 양도세 중과세 등으로 인해 토지수요자들이 진입하기엔 한계가 있어 기대하는 만큼의 효과가 발생할지에 대해서는 의문이다.
분양권전매 완화
오는 3월부터 서울 강남3구(강남서초송파구) 이외의 지역에서 민간택지아파트는 자유롭게 거래할 수 있게 된다. 주택법 시행령 개정안에 따르면, 공공택지의 과밀억제권역은 현행 5년(85㎡ 초과)∼7년(85㎡ 이하)→3∼5년으로, 기타지역은 3년(85㎡ 초과)∼5년(85㎡ 이하)→1∼3년으로 단축된다.
민간택지의 과밀억제권역은 현행 3년(85㎡ 초과)∼5년(85㎡ 이하)→1∼3년으로, 기타지역은 현행 규정 그대로 면적과 관계없이 투기과열지구 3년, 비투기과열지구 1년이 적용된다.
전매제한이 완화되면 분양권의 환금성이 좋아져 금리 변화나 자금 부담이 커질 때를 감안해서 단기간 투자도 가능해지는 셈이다. 앞으로 신규분양 및 미분양 아파트에 관심 있는 수요자들은 해당 지역의 전매제한 기간을 고려하여 매입을 결정하여야 한다.
양도세 특례
2.12대책 발표 일부터 올해 말까지 신축주택을 살 경우 앞으로 5년간 양도소득세를 전액 면제(비과밀억제권역)받거나 50% 감면(서울 제외한 과밀억제권역)받을 수 있게 됐다.
눈에 띄는 것은 신축주택 매입에 따른 양도소득세 감면 지역을 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역까지 확대했다는 점이다. 이때 신축주택은 기존 미분양주택도 포함, 최초로 매매계약을 체결한 것으로 계약금을 지불해야 한다. 다만 과밀억제권역의 경우 면적 149㎡ 이내여야 혜택을 입을 수 있다.
정부의 양도소득세 면제 및 감면대책 발표 이후 미분양주택 및 신규주택시장보다 분양권전매와 기존주택시장이 위축되고 있다. 미분양 및 신규분양 주택과는 달리 양도세 완화혜택 대상에서 제외되면서 수요자로부터 외면 받고 있기 때문이다. 미분양 분이 해소되면 미분양주택이 해소되면 중장기적으로 기존주택 및 분양권시장도 살아날 것으로 기대된다.
민간택지 분양가상한제 폐지
이르면 3월부터 민간택지 분양가상한제가 폐지될 전망이다. 분양가상한제는 지난 2006년 하반기 주택가격이 급등세를 보이자 부동산시장을 진정시키기 위해 건설업계의 반발에도 불구하고 도입한 것으로 부동산 가격이 가파르게 떨어지는 현 상황에서는 실효성이 별로 없다고 판단하기 때문이다.
민간주택 분양가상한제가 폐지되면 일반분양분의 분양가를 높이는 대신 조합원들의 추가부담금은 그만큼 줄어들 것으로 예상된다.
주택청약종합저축 신설
올 4월에는 통장 하나로 모든 주택청약이 가능한 주택청약종합저축이 신설된다. 무주택세대주 여부와 연령에 관계없이 가입할 수 있으며 국민주택 또는 민영주택 중 선택 청약이 가능하다. 다만 유주택자일 경우 국민임대와 같은 국민주택에는 청약이 제한된다. 청약저축처럼 매달 일정금액을 납입해야 한다. 과거 우리나라의 부동산시장은 통상 금리와 수요공급, 개발호재 등을 중심으로 가격이 상승하였다 해도 과언이 아니다. 그러나 현재 우리가 접하고 있는 부동산시장 환경은 이전과는 자명하게 다른 분위기다. 미국 서브프라임에서 출발된 금융위기로 인해 국제 경기, 거시 경제 등 불확실한 외생변수의 영향 하에 놓여있기 때문이다.
근본적으로 우리나라 부동산시장은 글로벌 금융위기가 해소됨을 전제로 회복될 수 있을 것이다. 특히 상반기를 넘어서서는 실물경제 침체와 높은 실업률로 인한 투자격감 등 수요기반 붕괴가 가속화됨에 따라 향후 부동산시장은 전반적으로 그 가격 상승폭이 둔화될 것으로 보인다.
따라서 투자자 입장이든 실수요자 입장이든, 그 어느 때보다 선택과 집중이 매우 중요한 시기라고 보여진다. 전반적인 경기회복이 예측되는 상황에서는 저금리 기조를 이용해 자산증식을 높여야 하지만 지금처럼 경기회복의 불확실성이 농후한 시기에는 주머니 사정을 고려한 자기자본의 비율을 높이는 것이 투자 리스크를 줄일 수 있는 절대적 방법이라고 생각된다.
