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교보생명 대구재무설계센터 “변화를 읽어야 위험을 나눈다”
교보생명 대구재무설계센터 “변화를 읽어야 위험을 나눈다”
  • 월간리치
  • 승인 2010.04.30 09:20
  • 호수 15
  • 댓글 0
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투자시장은 원래 정답이 없는 세계이다. 그래서 투자시장을 살얼음판을 걸어가는 것에 비유하곤 한다. 투자 의사결정에서 사람들은 얼음 위에 많은 사람들이 있으면 얼음이 두껍고 튼튼할 것이라 생각하고 위험은 인식하지 않은 채 무조건 뛰어드는 경향이 있다고 한다.

 우리나라 사람들은 부동산 시장에 무한 신뢰를 보낸다. 과거 50년 동안 꾸준하게 상승하는 모습만 보여주었기 때문이다. 실제 부의 대부분을 부동산을 통해 일궈 낸 경험은 돈이 모이면 아니 가능한 최대한의 부채를 통해서도 부동산을 소유하고자 하는 패턴을 반복하게 한다. 저출산 고령화와 베이비 부머의 은퇴가 시작되는 2010년 국민 모두가 부동산 불패신화에 대한 믿음이 아직도 이어지는 이순간이 위험해 보이는 것은 91년이후 부동산 가격 폭락으로 어려움을 겪고 있는 일본을 반면교사로 삼았으면 하는 마음이 있기 때문이다.
세상에 변하지 않는 유일한 진리가 ‘모든 것은 변한다’라는 것이라 하니 다윈의[종의기원]에서도 세상의 가장 강한 종은 변화에 잘 적응하는 것이라는 말이 새삼 생각이 난다.
자산관리를 오랫동안 해온 서구 운용사들의 운용 철학이 자산배분, 즉 효율적인 포트폴리오
구축 에 있음은 시사하는 바가 크다고 하겠다. 

성공 재테크 따라잡기

대구에서 소아과 병원을 운영하고 있는 김영호(55세,가명)원장님은 상가건물, 토지, 아파트 등 70억원이 넘는 부동산을 보유한 재력가이며, 배우자(55세)는 얼마 전까지 교직에 몸담고 계셨다. 2년 전 대기업에 취직한 장남(28세)과 의학 공부를 하고 있는 둘째(25세)를 두고 있는 화목한 가정이다. 현재 보유한 부동산으로 계속 투자해서 10년내 2배로 만들고 싶다는 바램을 가진 김원장은 교보생명 대구재무설계센터를 통해 상담하고는 자신의 생각을 바꾸기로 하였다.

자산관리 3단계 전략
인생을 살아가면서 자산관리상 3단계 전략이 필요하다. 자산축적단계, 자산관리 및 보존단계, 자산이전 단계가 그것이다. 자산축적단계는 위험을 감수하고서도 부동산과 금융자산에 적극적으로 투자하여 자산을 늘리는 단계이고 자산관리 및 보존단계는 자산증식과 더불어 각종 세금까지 고려하는 것이다. 마지막 자산이전 단계에서는 축적한 자산으로 편안한 노후생활을 즐기고 증여와 상속을 통해 다음 세대로 무난히 바톤이 넘어갈 수 있도록 하는 것이다. 현재 김원장님은 과도한 부동산 자산을 일부 처분하여 새로운 포트폴리오를 구성하고 사전 증여를 통해 상속세를 절감하는 자산이전을 고민해야 할 단계인 것이다.

보유자산과 상속 후 자산의 평가

사전 증여를 고려하는 것은 갑작스런 상속이 개시될 때 발생하는 혼란과 세금을 절세하기 위한 것이다. 증여와 상속의 세율이 같은데도 불구하고 왜들 증여를 강조하는 것일까. 일단 김원장님의 상속세를 계산해 보면 배우자와 자녀가 있으므로 최고 12억원(배우자공제 5억, 일괄공제5억, 금융자산공제 2억)정도의 상속공제를 받을 수 있다. 배우자 공제는 최대한 30억까지 가능하지만 이미 확보된 자산이 많기 때문에 최소한으로 잡았다. 보유자산 중 42억원(상속공제 12억원+과세표준30억원)을 넘는 부분은 상속세율이 50% 최고 세율을 적용 받게 된다. 김원장님 보유자산이 대략 70억원 정도라고 보면 42억원을 초과하는 28억원은 50% 상속세율이 적용된다. 앞으로 28억원에서 늘어나는 재산도 50%의 상속세를 적용받는다. 김원장은 상속세 부담이 크기 때문에 사전 증여를 통해서 세금을 줄일 필요가 있는 것이다.
 
세대분리를 통해 장남에게 부담부증여
김원장 명의로 되어 있는 주택이2채가 있고 배우자 명의로 되어 있는 1채의 주택을 소유하고 있다. 올해 개정세법을 통해 보면 김원장은 2011년이후 전세 보증금에 대한 임대소득세를 과세하게 된다. 본인과 배우자 소유 주택을 합산하여 3주택이상 보유자 중 전세보증금 합계 3억원 초과분에 대해 과세가 된다. 그래서 올해 안에 주택수를 줄이고자 한다.
 먼저 서울에 있는 APT는 직장생활을 하고 있는 장남에게 세대분리를 통해 부담부증여로 넘겨주길 원한다. 향후 서울에서 결혼하여 정착하길 원하고 있기 때문이다.
위에서 살펴본 대로 일반증여를 통해 APT를 넘겨주는 것보다 전세보증금(4억원)을 끼고 부담부 증여를 하는 것이 금전적으로도 유리한 면이 있다. 일반증여시 1억5400만원을 수증자(장남)가 납부하기에 부담스러운 금액이지만 부담부증여를 통하면 증세세 5760만원은 장남이 부담하지만 양도세 5300만원은 김원장이 부담하여 수증자의 부담을 덜 수 있으며 현재 소득이 있는 가운데 연부연납을 통해 납부한다면 증여세 납부에는 큰 어려움이 없어 보인다.  한편 과천APT도 올해 안 매도를 적극 고려해 볼 만하다.
1세대 다주택자에 대한 한시적 세율인하가 올해(2010.12.31)안으로 마무리됨으로 인해 내년부터 중과세율 50%가 적용이 될 경우 과천APT의 경우에는 올해 35%의 세율을 적용받고 매도할 경우와 향후 20%정도의 가치 상승분을 고려하더라도 50%의 세율이 적용될 경우에는 잔존가치가 더 적어짐을 알 수 있는 만큼 매도를 고려해 볼 만 하다.

경제력 없는 자녀에게 상가토지 증여

의대에 진학중인 둘째에겐 상가(2)를 증여하고자 한다. 대구 동구에 위치하고 있는 상가건물은 소득원이 없는 둘째에게 수입을 제공하고 앞으로 발전 가능성과 먼 미래에 개인병원을 지을 수 있을 것으로 본다면 안성맞춤이라 생각하기 때문이다.
상가건물(8억)은 건물분(5억)과 토지분(3억)을 분할하여 증여할 수 있다. 오래된 건물이라 해마다 감가상각되어 하락하는 건물분 보다는 시세와 공시지가와의 격차가 심한 토지분을 증여하고자 한다. 부모는 해마다자녀의 토지 사용 대가인 임차료를 지급하고 토지가치 상승분은 자녀에게 고스란히 이전되는 것이다. 이럴 경우 부자간 부동산 임대차계약을 체결하여 통상 개별공시지가의 2%를 최소로 하여 임대료를 받을 수 있으며 자녀가 납부할 증여세는 토지의 사용 대가인 임대 보증금을 부모에게 받아 증여세 재원을 마련할 수 있다.

종합과세를 회피할 수 있는 비과세 소득 마련

김원장의 자산은 대부분 부동산으로 구성이 되어 있어 유동성의 제약을 받을 수 있다. 지금부터 모으는 자산의 구성은 금융자산이 우선시 되어야 한다. 또한 사전 증여를 통해 절세하는 것도 중요하지만 가장 중요한 것은 본인의 은퇴자금 마련이다. 성공적인 은퇴자산으로 고려되어지는 것은 현금흐름이 좋은 1)부동산 임대소득 2)이자소득과 3)연금소득이다. 그중에서도 연금소득이 가장 각광을 받고 있다. 부동산임대소득이 저출산.고령화시대에 적합하지 않은 자산이며 공실률이 상승하는 가운데 나이가 들어서도 관리할 수 있는 자산이 아니기 때문이고 금융자산으로 이자수입만을 기대한다면 금융소득종합과세(이자+배당을 합쳐 연간 4000만이상)에 노출이 되어 세 부담이 크기 때문이다. 반면 연금소득은 다양한 장점과 효용을 가지고 있다. 가입시점에 안정적인 수익을 추구하는 공시이율형과 투자에 의한 고수익을 추구하는 변액보험을 선택할 수 있으며 수령시점에는 다양한 방법을 선택할 수 있어 자금활용이 용이하다. 10년이상 유지시 이자소득에 대해 전액 비과세 처리되어 향후 은퇴시 부동산임대소득과 공적연금과는 별개로 종합소득 과표에 잡히지 않는 별도의 현금흐름을 마련할 수 있는 것이다. 김원장이 아직 현업에 있고 부동산 임대소득이 발생하는 관계로 먼저 2대 연금설계를 제안하고자 한다. 계약자는 김원장이 되고 보험의 대상은 아들들이 되어 45세 시점에 연금을 수령하면 김원장 생전에 은퇴자금으로 활용하여 사용하고 상속시 자녀들에게 자연스럽게 넘어가면서 연금의 정기금평가(피보험자기준 75세까지 6.5% 할인율적용)를 통해 상속세를 줄일 수 있다. 연금은 자녀들이 생존시까지 지급되는 것이기 때문에 2대에 걸쳐 노후자금이 마련이 되는 것이다.

교보생명 대구재무설계센터 4인방
대구재무설계센터에서는 김현석 센터장과 문승준, 이효섭, 박기원 웰스매니저가 대구광역시, 경상북도, 울산광역시의 VIP고객 재무 컨설팅을 전담하고 있다. 모두 CFP 자격을 기본으로  각각 증권투자상사, 펀드투자상담사 등 다수의 전문 자격증을 보유하고 있다.
문승준 매니저(우측 두 번째)는 풍부한 현장경험과 폭 넓은 지식을 갖춘 투자설계와 법인의 자산운용 전문가로서 탁월한 기량을 발휘하고 있다. 이효섭 웰스매니저(맨 우측)는 정확한판단과 발 빠른 실천력으로 세금과 상속, 부동산 설계의 전문가로서 두각을 나타내고 있다. 박기원 웰스매니저는 (맨 좌측) 천부적인 성실성과 치밀한 분석력으로 은퇴설계와 사업소득세와 법인세의 전문가로서 역량을 발하고 있다.       


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