미분양 아파트의 증가는 부동산 시장 폭락의 전주곡이다. 구매자가 나서지 않아 가격이 떨어지고 있기 때문이다. 문제는 미분양 아파트들의 상태다. 재테크에 관심을 갖고 있는 사람은 대부분 가격이 떨어졌을때 아파트 구입에 나서는 것을 투자원칙으로 삼고 있다. 싼 가격에 구입해 비싸게 필 수 있다는 게 이유다. 그러나 이게 쉽지가 않다.
최근 미분양 물량 등 저가에 형성된 아파트들은 악성 미분양 물량에 가깝다. 준공이 됐지만 아직까지 분양이 되지 않고 있기 때문이다. 부동산 투자에 있어 옥석을 가려야 하는 절차를 거칠 필요가 있다는 것이다.
건설사의 경우 미분양이 많아지면 회사 재정에 무리가 오게 된다. 어떻게 해서든 팔아야 한다. 미분양 아파트 가격이 떨어지는 이유다.
수도권 10여군데 투자자 주의보
부동산 전문가들에 따르면 최근 분양가를 내려 팔거나, 잔금을 선납하면 갖가지 혜택을 주고 있는 아파트는 수도권에만 10여 군데가 있다. 수도권 쪽에서는 용인 쪽에 몰려있는 상황이다. 특히 용인 공세동의 대주 피오레는 분양가를 최대 25%~35%까지 깎아주고 있다.
할인된 미분양 아파트의 분양가는 같은 지역, 같은 평수 아파트의 평균 전셋값과 큰 차이를 보이지 않는다. 조금만 무리 하면 오히려 더 싼 가격에 더 큰 규모의 아파트를 가질 수 있는 현상이 벌어지고 있다.
한쪽에서는 ‘벌떼 작전’이 동원되기도 했다. ‘MGM(Members Get Members) 기법’이라고도 불리는 이 작전은 기존의 계약자가 해당 건설업체의 다른 수요자를 소개해서, 계약이 성사되면 기존의 계약자에게 사례비나 경품, 분양가 할인 혜택 등 인센티브를 주는 방식이다.
한때 부산과 대구 등 영남권 대도시에서 벌떼 작전이 많이 성행했으나, 올해 들어서는 인천에서 벌떼 작전을 통해 미분양 물량을 대거 해결한 것으로 알려졌다.
미분양 물건 선정에 주의 필요
그렇다면 미분양 아파트가 증가하는 이유는 무엇일까. 건설사가 유동성 자금에 숨통을 트고, 미분양으로 인한 업체 이미지의 손상을 막기 위한 자구책이라는 평가다.
부동산 전문가는 "분양가가 싸지 않으면 고객들이 관심조차 주지 않아 손해를 감수하면서도 가격 인하 정책을 쓰고 있는 분위기"라고 털어놨다. 그는 또 "최근 가격인하를 했음에도 구매자들이 선뜻 나서지 않는 것 같다"며 "대기업 건설사는 그런대로 괜찮지만 중소건설사의 고민이 심각한 상황"이라고 덧붙였다.
실제 지방의 모 건설업체는 지역 내에서 경쟁업체들과 과도하게 미분양 할인 행사를 밀어 부쳤다가 도산 위기에 몰리기도 했다. 과도한 할인으로 인한 출혈 경쟁의 피해를 실감했다는 평가다. 할인 분양이 전체적인 미분양 물량을 줄이는 데에는 성공했지만 내부적인 문제가 발생했기 때문이다.
건설업체는 건설 경기의 침체와 분양가 상한제 실시 등 정부의 강력한 규제가 미분양 아파트를 양산하고 있다고 주장하고 있다. 그러나 일각에선 이 같은 현상은 건설사가 자초했다는 지적도 나온다. 건설업체가 지나치게 고분양가 위주의 분양을 해온 탓에 문제가 발생했다는 것. 특히 지난달 30일까지 지방에 한해 양도소득세 감면이 연장되는 등 규제가 풀어진 틈을 타 업체들이 아파트를 다량 공급했다는 점도 논란의 여지가 있다.
부동산 전문가들은 “앞으로 주변 시세보다 15% 가량 저렴한 보금자리 주택의 탄생이 민간 아파트의 분양가 하락을 주도할 것”이라는 분석을 내놓고 있다. 민간 아파트 분양가를 내리기 위해서는 분양가 상한제 폐지 등을 비롯해 정부의 역할도 매우 중요하다는 것이다. 정부와 건설업계의 변화의 움직임이 시작되고 있는 가운데 미분양 아파트를 활용한 재테크를 위해선 여러 상황들을 종합하고, 전문가와의 상의가 필요해 보인다.
