2024-03-29 17:43 (금)
김규정 부동산114 리서치센터 본부장 “중장기 가치투자 가능 유망상품 노려라”
김규정 부동산114 리서치센터 본부장 “중장기 가치투자 가능 유망상품 노려라”
  • 월간리치
  • 승인 2010.12.31 18:39
  • 호수 23
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

2011년 주택시장은 거래는 물론 가격 또한 상대적으로 2010년보다 나아질 전망이다. 그러나 선호지역, 실속형 소형주택, 저가 급매물에 대한 수요 쏠림이 예상되며 시장 전반적으로 회복세가 확산되기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다. 내 집 마련을 위해 필요한 전략을 살펴보자.

수도권 주택시장의 가격 하락세가 멈추고 거래량이 늘어나면서 회복 기대감이 높아지고 있다. 8.29대책을 통해 규제가 완화되고 가을 이사시장을 거치면서 전세 값이 오른 후 집값 바닥논쟁 또한 뜨거워졌다.
강남권과 재건축을 중심으로 급매물 거래량이 늘면서 추가 하락 부담을 덜어냈고 전세 값이 꾸준히 오르면서 소형 주택이 서서히 오름세로 돌아섰다. 4개월 만에 기준금리가 추가 인상됐지만 시장은 큰 충격 없이 버텨냈고 저렴하게 공급된 지방 소형 새 아파트와 수도권 3차보금자리주택은 예상 밖의 선전을 펼치며 양호한 청약 성적을 냈다.

2분기 지나 회복세 본격화

실속형 내 집 마련을 기대하는 실수요와 연초 봄 이사 수요가 움직이면서 전세 값 오름세가 이어질 전망이고 소형주택 내 집 마련 수요도 서서히 늘어날 전망이다. 풍부한 유동성을 바탕으로 강남권, 한강변, 버블세븐 등 주거 선호지역의 저점 매수세가 형성될 것이고 개발호재 지역, 교통 개선 지역을 중심으로 저가 급매물 거래가 이뤄질 것으로 예측된다.
하지만 아직은 본격 회복세라고 보기는 어렵고 국지적인 회복 분위기가 짙기 때문에 2011년 상반기 초반에는 선도 지역의 급매물 거래와 관망이 한 동안 엇갈릴 전망이다. 본격적인 회복세는 2분기를 지나 하반기 즈음 본격화될 것으로 예측된다.
수요자들이 인식하는 집값 수준이 낮지 않고 회복세가 서서히 진행된다고 보면 단기간 집값 급등 가능성은 크지 않다. 다만 별다른 악재가 없는 한 주택시장은 2011년 주택시장은 점진적인 회복세를 보일 것이다. 상대적인 전월세 가격 강세, 임대시장 팽창에 따라 저가 주거 임대 수익형 부동산도 오름세를 이어갈 가능성이 높다.
그러나 회복세를 거치면서 신규분양을 포함한 주택시장에는 수요 쏠림과 양극화가 심화될 수 있다. 주택 상품에 따라, 규모에 따라, 또한 지역별 양극화가 심화될 수 있어 내 집 마련 실수요자는 물론 투자자들의 전략 설정과 투자 결정은 더욱 신중해져야 한다.
주택시장에 영향을 줄 변수들을 따져보고 중장기적 관점에서 유망한 지역과 상품을 선별해내는 혜안이 필요하다.

수급과 금리인상 변수

그렇다면 2011년 주택시장에 영향을 미칠 변수는 어떤 것이 있을까.
먼저 수요시장의 변화를 꼽을 수 있다. 주택 주소비계층인 35∼54세 가구수가 감소하기 시작하면서 인구구조상 수요시장의 위축이 예상된다. 또한 주택 수요가 수도권, 도심으로 집중되고 다운사이징 경향을 띠면서 소형 시장으로 이동할 전망이다.
집을 사는 대신 전세에 머물고 임대시장도 전세에서 월세로 전환되는 사례가 늘어날 것이다. 수요 시장이 축소되고 이동하면서 내년 회복속도가 결정될 것이고 주택시장의 지역별 상품별 양극화는 심화될 수밖에 없다.
다만 본격적인 주택 수요 감소가 진행되기 까지는 시간이 걸릴 것이다. 대신 급매물 소진, 미분양 감소, 전세 값 상승 우려 때문에 실수요자들의 시장 회복에 대한 기대감은 높아진 상황이다.
시장이 서서히 회복세를 보이면서 그 동안 미뤄온 주택 구매를 다시 시작할 것으로 예측된다. 수급불균형 지역, 전세비중 높은 지역, 투자성 양호한 지역 등 지역에 따라서 실수요 거래가 이뤄지면서 가격 회복이 예상된다.
공급은 줄어들어 주택시장의 회복세를 도울 전망이다. 2011년 전국의 새아파트 입주물량은 35% 가량 감소해 19만여 가구에 그칠 것으로 집계됐다. 특히 경기도를 중심으로 수도권 입주량이 크게 줄면서 미분양 해소나 집값 회복을 지원할 것이다.
한국건설산업연구원 자료에 따르면 내년 아파트 분양물량은 2010년보다는 조금 늘어나는 22만 가구로 추정되고 주택사업승인실적 추정치는 40만 가구이지만 올해 저조한 건설실적과 건설업계가 직면한 위기 요인 들을 볼 때 실적은 계획보다 부진할 가능성이 높아 보인다. 상반기 입주 빈집 사태와 잔존 미분양이 건설사 자금난을 악화시켰고 PF사업의 어려움도 지속될 전망이기 때문이다.
부채 문제가 심화되고 사업계획 조정이 지연됐던 LH공사의 유동성 위기도 한 동안은 지속될 수 있어 공공 실적과 인허가가 감소 가능성 또한 높다. 공공택지 조성 부담과 미분양 문제까지 겹쳐 있고 2기 신도시와 보금자리주택 등 전반적인 주택 공급 사업을 재정비해야 한다는 목소리마저 높아지고 있다.
수급 문제를 제외하면 시장 회복 기대감에 반하는 변수들도 많다. 최근 IMF 발표에 따르면 2011년 세계 경제는 4.2%대 상승률로 올해보다 성장세가 다소 둔화될 것으로 예상된다. 국내 시장도 4% 내외로 올해보다 성장속도가 둔화될 전망이다.
긴축 재정 등으로 인해 실물경기 회복 또한 둔화될 수 있고 탈동조화 상태인 부동산 경기의 본격적인 회복에는 시간이 걸릴 수 있다. 거시경제 지표가 정점을 찍고 하락하는 가운데 환율문제나 금리인상, 지정학적 위험이 불거질 경우 주택 부동산 경기 회복세는 더디게 진행될 수 밖에 없다. 시중 유동성은 풍부하지만 건설투자 또한 감소할 것으로 예상된다.
특히 기준금리가 추가 인상될 경우 집값 회복세는 지체될 것이다. 인플레이션 압박과 금리 인상 필요성이 대두된 상황에서 2010년 금리 인상폭은 상당히 제한적이었다. 2011년 추가 금리 인상이 단행되고 저금리 기조에서 벗어나게 된다면 부동산 투자 부담은 커질 것이다.
주택 부동산 투자에 대한 수요 인식이 달라졌고 상품 가치와 기대 수익률이 낮아진데다가 세금 부담도 적지 않다. 8.29대책 등 한시적인 규제완화의 종료와 추가 활성화 대책의 부재 등이 맞물리면 회복기에 접어든다고 해도 과거와는 다른 투자환경 때문에 집값 오름폭은 크지 못할 것이다. 집값 회복률은 최대 2∼3% 선에 머물 전망이다.

실속형 내 집 마련과 중장기 포트폴리오 정비

몇몇 마이너스 변수가 있지만 2011년 주택시장은 거래는 물론 가격 또한 상대적으로 올해보다 나아질 전망이다. 그러나 선호지역, 실속형 소형주택, 저가 급매물에 대한 수요 쏠림이 예상되며 시장 전반적으로 회복세가 확산되기까지는 다소 시간이 걸릴 것이다.
역세권, 업무지구 등 주거 선호지역의 저렴한 급매물을 중심으로 수급 불균형이 예상되는 도심권과 개발호재 지역, 교통환경 개선 지역이 주목 받을 전망이다. 중소형 주택의 선호 현상이 이어질 것이고 분양시장에서는 저렴하고 입지가 양호한 곳에만 청약통장을 사용하는 양극화가 심화될 전망이다.
보금자리주택, 장기전세주택(Shift) 등 주변 시세보다 저렴한 공공주택은 무주택 서민에게 여전히 인기를 끌 것이고 유망 입지에 위치한 신도시나 택지지구는 계속 관심을 모을 수 있다. 도심 출퇴근이 가능한 근접 수도권 지구와 주요 업무지구 주변에 들어서는 대단지, 배후수요가 탄탄한 산업단지 주변의 주택시장도 우선 살펴볼 대상이다.
내 집 마련 수요자들은 주택 필요 여부를 제1 결정요인으로 삼아 저가 주택, 공공주택 등을 대상으로 실속형 내 집 마련을 추진하는 것이 바람직하다. 도심 역세권, 업무지구 등지의 전셋값이 꾸준히 오를 전망이고 2011년 입주물량도 감소해 임대시장의 수급불균형이 심화될 수 있다.
가구 분화와 정비사업 이주수요 증가분, 멸실주택 등을 감안하면 도심 소형 주택은 전세 부족과 전셋값 상승을 거쳐 전세비중이 상당수준 오르면 매매전환도 나타날 수 있다.
수도권의 미분양 아파트가 아직 많아 가격 불안을 저지하는 역할을 할 것으로 예상되지만 고가, 비선호지역, 중대형 등의 미분양 요인을 지닌 상품들이어서 수급불균형의 해소제로 쓰이기는 어려워 보인다.
투자자들은 중장기 가치투자가 가능한 유망 상품을 저점 매수하는 기회로 삼는 것이 좋겠다. 아직은 저금리가 유지되고 있으며 풍부한 유동성과 주식시장의 빠른 회복에 힘입어 실물자산시장으로 유동성이 투입될 가능성이 높아 보인다.
수급 상황과 금리 인상 우려 등 몇 가지 변수를 검토해 매입전략을 세우되 무리한 투자는 여전히 금물이다. 세금 감면 혜택을 받을 수 있는 지역이나 상품을 우선 검토하고 장기적으로 보유 가치가 있는 주택으로 갈아타기를 하는 것도 방법이다.
무리한 투자보다는 전체적인 포트폴리오 조정을 통해 향후 주택시장이 정상화됐을 때 수익을 예측할 수 있도록 정비하는 시기로 삼는 것이 바람직하다.


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.