A씨는 2017년 1월 1일 서울 강서구 화곡동 B씨 소유의 상가건물 80㎡를 보증금 1억 원 월세 100만 원에 2년간 임차했다. 그 뒤 2번에 걸쳐 계약갱신을 해 6년 뒤인 2023년 1월 1일 계약이 만료될 예정이었다. 그런데 A씨는 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구해야 하는데 깜박 잊고 2023년 1월 5일에서야 그 사실을 깨닫고 임대인 B씨에게 계약갱신을 요구했다. 하지만 B씨는 계약갱신 요구 기간이 지났다는 이유로 이를 거절하고 계약 해지를 통보한 뒤 상가에 대한 인도를 요구했다. 이 경우 A씨는 가게를 비워줘야 하나?
상임법 적용 대상
우선 상가의 환산보증금은 2억 원(= 보증금 1억 + 월세 100만 ×100)이다. 서울은 환산보증금이 9억 원 이하일 때 상가건물임대차보호법 적용 대상이 되므로 위 상가는 이에 해당한다. 그런데 상임법상 상가는 계약갱신 요구권 기간에 임차인이 계약갱신 요구를 하지 않더라도 묵시의 갱신이 된다. 임대인이 계약만료 6개월에서 1개월 사이 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니하면 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
이럴 때 임대차의 존속 기간은 1년으로 본다(상임법 제10조 4항). 나아가 이렇듯 묵시의 갱신이 될 때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있다. 임대인이 통고받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(동법 제10조 5항, 4항). 이에 따라 이 사례를 보면 A씨는 묵시의 갱신을 주장해 다시 1년간 자동 갱신이 된 것을 주장할 수 있다.
그 뒤의 계약갱신요구권 행사 가능 여부
이 사례는 임차인이 묵시의 갱신을 주장할 때 계약 기간은 1년이 더 연장된다. 즉 2024년 1월 1일에서야 비로소 존속 기간이 만료된다. 그런데 그 후 A씨는 다시 계약갱신 요구권을 행사할 수 있을까? 묵시의 갱신도 법정갱신으로서 계약상 갱신과 효과 면에서 다를 게 없다. 다만 계약기간이 1년으로 바뀌는 것뿐이다. 따라서 A씨는 계약종료 1달 전이 2023년 12월 1일까지 B씨에게 계약갱신 요구권을 행사할 때 계약은 연장된다.
차임의 증감 부분
그러나 A씨와 B씨 사이에 계약 기간은 이때부터 1년간으로 바뀌므로 B씨는 1년마다 보증금과 월세를 5% 범위에서 인상할 수 있다.
10년 경과 후 묵시의 갱신
이 사례에 있어 A씨가 최장 위 상가 임차를 할 수 있는 기간은 최초 계약일인 2017년 1월 1일부터 10년이 지난 2027년 1월 1일까지다. 그런데 만약 2026년 12월 1일까지 임대인이 계약갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니할 때도 임차인은 묵시의 갱신을 주장할 수 있을까?
임대인으로서는 임차인이 10년간 임차를 했으므로 10년이 지날 때는 자동으로 계약이 종료되는 것으로 착각할 수 있다. 그래서 해당 기간 내에 계약갱신 거절 혹은 조건 변경 통지를 하지 아니하는 경우가 종종 있다. 그런데 이럴 때도 대법원은 묵시의 갱신을 인정하고 있다(대법원 2010. 6. 10 선고 2009다64307 판결).
이럴 때 임대인이 해당 기간에 계약갱신 거절 등의 의사표시를 임차인에게 명시적으로 하지 아니할 때 비록 이미 10년의 계약 기간이 지났다고 해도 다시 1년간 계약이 자동 연장된다. 다만 이럴 때도 임차인은 언제든 계약을 해지 통고할 수 있다. 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생한다(상임법 제10조 5항).
