경매는 ‘입찰가격이 높으면 낙찰된다’는 형태로 진행된다. 돈을 많이 쓰면 승리하는 식이다. 그렇다고 무조건 돈을 쓸수는 없는 노릇. 낙찰가격을 높게 쓰면 시세보다 비싸게 매입하는 경우가 발생하기도 한다. 성공적인 경매를 위해선 몇가지 짚고 넘어가야 할 게 있다. 연령에 맞는 투자를 해야 한다는 점이다. 투자처를 정했다면 인해 한양대학교 사회교육원에서 운영중인 ‘대한민국 빌딩부자되기! 도전 소액으로 임대소득을 올릴 수 있는 임대수익형부동산투자과정’을 신청, 전략적인 접근이 필요하다. 그렇다면 연령대별 투자 전략으로는 어떤 것이 있을까.
유찰 된 물건 투자 유리
20∼30대는 재개발 지역에 포함된 경매 물건에 관심을 갖는 것이 좋다. 구도심이나 수도권의 재개발 호재가 있는 지역의 소형 연립과 다세대주택이 적당하다. 전체 매입 금액 범위를 1억 원 이상에서 찾아보는 것이 우수한 물건을 찾는 것이 포인트다. 연립이나 다세대는 경락 잔금 대출이 낙찰 가격의 60%가량 가능하다. 낙찰을 받으면 경락 잔금 대출을 신청해 잔금을 치르고, 낙찰 받은 집에 전세를 들여 대출금을 상환하면 큰 돈 없이도 충분히 부동산 재테크가 가능하다.
자금이 더 마련된다면 서울 강북권이나 수도권의 중소형 아파트 투자가 적당하다. 아파트는 연립이나 다세대주택에 비해 기반시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있기 때문이다. 투자법은 실입주와 투자를 겸하는 것이 좋다. 유찰이 많이 된 아파트를 싸게 낙찰 받아 실제 거주하다가, 가격 회복 시점에 팔아 시세 차익을 거둘 수 있다.
수도권의 경우 1가구1주택 비과세 요건이 3년 보유와 2년 거주 요건을 모두 충족해야만 혜택을 받을 수 있다. 무주택자가 주택에 투자할 때는 절세 차원에서도 낙찰 후 직접 거주해 비과세 요건을 채우는 것이 좋다.
40∼50대의 경우 임대수익형 물건에 투자를 하는 것이 유리하다. 주택을 보유하고 있다면 소형 점포에 관심을 갖을 필요가 있다. 소형 점포의 경우 은행 금리보다는 높은 연 7% 이상의 월세가 나오면 적당하다. 상가는 평균적으로 감정가의 절반 가격에 낙찰 받는 것이 가능하다. 하지만 개별성이 분명한 종류인 만큼 상가는 옥석에 따라 1층에 목 좋은 상가는 낙찰가가 좀 더 높고 그 외에는 1/3가격에도 낙찰되기도 한다. 무조건 싸다고 좋은 것이 아니다. 응찰할 것이 아니라 상권과 유동인구 등을 잘 고려해야 한다. 대규모 오피스 밀집 지역의 오피스텔의 투자하는 것도 방법이다.
상가보다는 다가구 주택 추천
50대 이상은 다가구 주택 등에 관심을 갖는 것이 효과적이다. 안정적인 수입원인 동시에 노후 재테크의 기초가 될 수 있다. 다가구주택의 경우 임대하면 보증금과 월세 수입이 생긴다. 적은 자금으로도 3~4층 이상의 비교적 규모가 큰 건물을 매입할 수 있다. 하지만 다가구주택은 대중교통이나 내부시설 등에 따라 옥석이 나뉠 수 있다. 다가구주택은 대학가나 역세권 주변에 위치한 것이 유망하다. 내부시설도 최근 젊은 층의 기호에 맞춰 침대, 세탁기 등 가전제품을 기본 옵션으로 설치해야 한다.
40~50대는 위치 좋은 1층 상가나 다가구주택 등 임대 수익용 건물 투자에 관심을 쏟는 것이 좋다. 1층 상가는 공실률이 적고 수익이 안정적이며 시간 흐름에 따른 가치 상승을 기대할 수 있다. 상가는 업종에 따라 월세 수익과 상가 가치가 달라질 수 있다.
상가도 좋은 투자처다. 다만 임차인이 어떻게 하느냐에 따라 상가 이미지가 움직이고, 시세에 영향을 미칠 수 있어 어떤 업종을 유치할지를 고민해야 한다. 일반적으로 인지도가 높은 은행이나 유명 프랜차이즈, 약국 등을 유치할 경우 가격 상승의 요인이 된다.
