부동산시장에 대한 불확실성 등으로 매수자 관망세 짙어지고 매수문의 한산한 가운데, 매물가격 조정되고
급매물 위주의 간헐적 거래만 발생하는 등 내림세가 지속하고 있다. 리치에서 자세히 소개한다.
매수자들의 관망이 길어지면서 수도권 아파트 시장의 약보합권 장세가 이어지고 있다. 1.10 대책으로 준공 이후 30년이 지나면 안전진단(사업시행 인가 전까지 완료) 없이도 재건축 사업에 착수할 수 있게 됐지만, 수혜 대상인 재건축과 노후 단지들조차 가격 움직임이 미미하다.
재건축 아파트는 실거주보다 투자재 성격을 띠고 있어 수요가 크게 위축되는 집값 하락기에는 규제 완화 효과가 반감될 수밖에 없다. 또 공사비와 인건비 상승으로 조합원들의 추가분담금이 늘고 있어 사업성에 따른 단지별 추진 속도의 격차가 벌어질 가능성이 크다.
부동산R114에 따르면 올해 1월 이후 수도권 아파트 시세 조사 과정에서 반복적으로 노출된 주요 키워드는 전세(895건), 변동(344건), 물건(208건), 거래(187건), 매매가(163건) 등이다.
지난해 12월과 같은 분위기다. 1.10대책 발표에도 재건축(7건)과 공급(5건)보다는 금리인상(23건)과 시장침체(16건) 등의 언급이 더 많아 현재 시장에서는 정책 이슈보다 경기 변동을 더 민감하게 받아들이는 것으로 파악된다.
1월 셋째 주 서울 아파트 가격은 보합(0.00%)으로 재건축과 일반 아파트에서 모두 가격 변동이 없었다. 신도시는 2주 연속 0.01% 내렸고, 경기·인천은 0.01% 올랐다. 구체적으로 서울은 종로(-0.10%)와 구로(-0.02%), 양천(-0.02%), 송파(-0.01%) 순으로 하락했다. 나머지 지역은 보합(0.00%)이다. 신도시는 평촌(-0.03%)과 판교(-0.02%), 분당(-0.01%) 등이 내렸다. 경기·인천은 의정부(-0.02%)와 양주(-0.02%)가 떨어졌지만, 인천(0.04%)과 안산(0.03%) 등은 올랐다.
전세시장은 교통 여건이 좋은 중저가 단지 중심으로 수요가 간간이 유입되는 분위기다. 서울이 0.01% 올라 상승 폭이 둔화했다. 경기·인천은 0.01% 상승해 1월 이후 오름세가 이어졌다. 신도시는 보합(0.00%)이다.
부동산R114 관계자는 “재건축과 비아파트 규제 완화를 담은 1.10대책 발표에도 시장은 즉각적인 반응을 보이지 않았다”며 “경제불확실성과 PF부실 등 건설업 침체, 대출 부담 등이 맞물려 매수심리가 위축된 탓”이라고 짚었다. 이어 “매물이 적체된 대단지를 비롯해 중저가, 구축 위주로는 이전 거래가 대비 낮은 가격으로 계약되는 분위기”라며 “집값 추가 하락 우려로 매매 대신 전월세를 택하는 수요가 늘면서 매매와 전세 간 가격 차도 좁혀질 전망”이라고 했다.
아울러 “집값 하락 추세가 강화되면 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 높아지는 수도권 외곽부터 ‘깡통전세(전세보증금과 대출금을 합한 금액이 집값의 70%를 웃도는 경우)’ 이슈가 불거질 수 있다”고 지적했다.
앞서 정부는 지난 1월 10일 윤석열 대통령 주재로 열린 두 번째 민생 토론회에서 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안’을 발표했다. 정부는 우선 준공 30년이 넘은 주택은 안전진단 없이도 재건축 착수를 허용하고 조합설립 시기 조기화를 통해 사업 기간을 최대 3년 단축하기로 했다.
지금은 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했지만, 안전진단을 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능해 진 셈이다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 된다. 준공 30년이 넘었을 때는 추진위 구성을 할 수 있고 정비구역 지정(정비계획 수립)과 조합 설립 추진 병행도 가능하다. 재개발 노후도 요건도 완화했다.
현재는 30년 이상 건축물이 전체 3분의 2를 충족해야 사업에 착수할 수 있었지만 앞으로는 노후 주택이 60% 정도만 돼도 재개발이 가능해진다. 도심 내 다양한 유형의 주택공급 확대를 위해 비아파트 건축 규제도 개선한다. 도시형생활주택의 토지이용 효율성을 높일 수 있게 현재 300세대 미만인 세대수 제한을 폐지했다. 전체 세대 수 절반까지만 방 설치가 가능했던 규정도 없애기로 했다. 한계희 기자
