부동산 투자 시 눈여겨봐야 할 사항은 크게 다섯 가지로 기준을 잡는다. 교육, 교통, 기반, 편의, 자연조망권이다. 이 중에서도 교통망의 중요성은 늘 거론되는 화두이다. 교통 인프라의 발전은 이동의 편리함을 넘어서 주변 지역을 활성화하고 유동 인구를 증가로 통한 지가 상승이 기대된다. 투자자들에게는 좋은 기회를 제공한다. 현재 서울광역권의 지하철, 철도망 확장과 인근 대규모 개발 사업에 대해 꼼꼼히 따져 봐야 한다.
정부에서 추진하는 수도권 출퇴근 30분 시대에 맞춰 GTX 광역급행철도 6개 노선이 건설 및 추진 중이다. 이중 A노선(수서~동탄) 구간이 올해 상반기 개통돼 운행, 2025년 삼성역을 제외한 전 구간이 개통 예정이다. 화성 동탄과 성남 분당, 수서 등 수혜지역을 중심으로 실제 아파트거래량과 실거래가가 오름세를 보이고, 동탄의 대장 아파트 격인 롯데캐슬전용 102㎡는 올해 3월 직전 거래가 21억 원보다 1억 원 오른 22억 원에 체결, 1년 전보다는 16억3000만 원 거래 대비 6억 원 이상 급등 됐음을 알 수 있다.
이 중에서도 눈여겨봐야 할 곳은 삼성역 인근이다. 삼성역은 영동대로 지하 통합개발사업이 이루어지는 가장 핵심 노선이다. 도로 하부에 GTX A·C노선, 위례신사선, 지하철 2·9호선 등 통합 역사와 광역 복합
환승센터가 조성된다. 이러한 파급효과는 강남 불패의 저력에 프리미엄급 투자가치를 지닌 곳으로 강남역 상권과 더불어 강남의 양대 축의 역할을 할 것으로 기대된다.
B노선 2032년, C노선 2030년, D노선 2035년 개통계획을 보아 수도권 GTX 시대를 맞이할 것이다. BCD 노선의 발표로 한동안 잠잠하던 역세권 인근 부동산시장이 꿈틀거리고 있다. 경의·중앙선 정차역 일대 주요 개발 사업도 눈여겨볼 만하다. 경의·중앙선은 경의선과 중앙선을 통폐합해 만든 노선 계통이다. 용산과 왕십리, 청량리 등 수도권 한강 북부의 주요 거점을 연결하는 황금 노선이다.
최근 한강 북부의 중심축으로 부상하고 있다. 특히 전철이 없던 고양 향동지구는 경의·중앙선 향동역 개통 승인 후 프리미엄이 3억 원 가까이 올라 경의·중앙선에 대한 주민들의 기대감을 단적으로 보여준다. 경의·중앙선이 통과하는 서울 동부와 남양주 일대도 개발이 한창이다. 동북권 교통 거점인 상봉역 일대에선 상봉터미널 재개발을 비롯해 남양주 양정역세권 개발과 덕소뉴타운 등 역세권 일대가 정비 사업과 신규 택지 개발로 속도를 내면서 향후 인프라 개선 등 개발사업이 더욱 풍부해질 것으로 예상된다.
다만 현재 서울시가 추진 중인 경전철노선 9개 중 위례신사선과 서부선은 사업자 선정에 난항을 겪으며 일정이 지연되고 있다. 그중 위례신사선은 위례신도시와 지하철 3호선 신사역을 연결하는 경전철 노선으로 추진된 대규모 민간투자 사업이었으나 올해 6월 GS건설 컨소시엄이 사업성을 이유로 지위를 포기하며 착공이 미뤄지고 있다. 사업 추진이 지연되면서 위례신도시 등 아파트 매매가 하락과 일부 부정적 영향도 있었지만, 재공고 후 착공이 순조롭게 진행된다면 위례신사선은 청담·신사·봉은사·삼성역 등 직주근접이 기대되는 매우 가치가 높은 노선으로 거듭날 것이다. 그러한 이유인지 실제 신설 예정 역 주변 토지지가는 강보합으로 유지되고 있다.
또 중심 지역 지하철역 반경 350m 안에 자리한 약 1500~1만㎡ 부지를 복합 개발하는 경우(공공기여시설 포함) 용도지역을 상향해 더 높은 용적률을 주는 역세권 활성화 사업이 한창 개발 중이다. 도곡동 양재역 일대를 보면 지하 7층~지상 18층 전체 면적 5만666㎡ 규모의 업무시설과 근린상가 등이 들어설 예정이다. 남부순환로변 일자리 중심의 복합거점, 광운대 역세권 개발 사업과 남성역 인근 저층 주거지역 활성화 사업 확정 등은 관심의 대상이 되고 있다.
서울시의 역세권 개발 방향은 복합개발을 통한 컴팩트시티 조성이다. 역세권뿐만 아니라 간선도로변 노선형 상업지역까지 확대해 일대 개발에 탄력이 붙을 전망이다. 첫 대상지로 청담동 옛 프리마 호텔 부지가 선정, 또 하나의 한류 관광중심지 역할을 할 것으로 기대가 된다. 현재 수도권에서교통망 확충에 따른 ‘새길 효과’가 부동산 시장의 주목을 받고 있다. 새 교통망이 형성되면 중심 상권과의 접근성이 개선된다. 아울러 직주근접이 가능, 인프라 확장과 함께 지역 부동산 가치가 상승하는 경향이 있다. 분양아파트는 봇물을 맞을 것이며 생활 기반을 한 상가는 어느 정도 시장이 형성될 것으로 본다.
다만 새길 효과에 집착해 무리한 투자를 하는 것은 피해야 한다.
예컨대 2005년 1월 서울~천안 간 지하철1호선 연장선이 개통됐다. 이로 인해 천안은 접근성이 개선돼 상권이 활발히 성장할 것으로 기대됐다. 하지만 서울 중심의 빨대 효과로 오히려 패션, 문화, 레저 등 수요의 대부분이 서울로 몰려서 지역 상권이 부실화가 됐다. 상가에 투자한 분들은 빈 상가의 설움을 맛본 사례가 있다. 이처럼 새길 효과에 대한 강·약점을 잘 분석해 투자 시 낭패를 보지 않아야 한다. 역세권 개발 지역의 부동산 투자는 항상 이익을 내는 것은 아니라는 것을 기억해야 한다. 단기적인 수익을 기대 하기보다는 장기적인 관점에서 바라봐야 한다. 개통 이후에도 빨대 효과
에 따른 실익이 있는지?, 주변 지역적인 환경을 고려해 투자에 신중함을 기해야 한다.
