2024년 11월 5일 60번째 미국 대통령 선거에서 공화당의 도널드 트럼프가 대통령에 당선됐다. 미국은 세계의 금융, 정치, 군사, 모든 분야에 영향력을 갖고 있다. 게다가 미국 우선주의를 추구하는 트럼프의 정책은더욱더 변화가 예상돼 전 세계의 관심이 집중되고 있다. 우리나라도 예외는 아니다.
이번에는 미국 변수에 따른 한국 부동산에 미칠 주요 영향과 2025년 국내 부동산 시장 전망에 대해 알아본다.
첫째, 트럼프는 저금리 정책을 선호하는 것으로 알려져 있다. 이는 한국의 금리 정책에도 영향을 미칠 가능성이 농후하다. 그 예로 미국 기준금리 인하를 시작으로 우리나라 금리 인하 추세가 시작됐다.
현재 미국의 기준 금리는 4분기 연속 동결을 깨고 2024년 11월 기존 5.00%대에서 4.75%로 0.25% 포인트 내렸다. 한국의 기준 금리 또한 10월 11일 7 분기 연속 동결을 깨고 3.50%에서 3.25%로 0.25% 포인트 인하했다.
한국의 기준금리 인하는 한 차례 더 진행될 것으로 예상돼 유동성 증가로 부동산 가격 상승 요인이 될 가능성이 높아 보인다.
둘째, 중동 국가와의 강경책과 우크라이나·러시아 전쟁의 종결이다. 우크라이나와 러시아의 전쟁 종결로 건설업계는 우크라이나 재건 사업계획 때문에 국내 건설사의 수혜가 기대될 것이다. 반면 중동 강경책으로 긴장도가 높아지면 중동국가 신규 발주 감소 등 악재로 작용할 우려도 있다. 게다가 국내 건설업은 시장의 불안정으로 2022년부터 감소한 착공 물량에 공사비 부담 증가와 공사기간 확대로 준공 물량이 현저 히 떨어졌다. 수도권에 입주 물량 감소 폭이 커질 것으로 예상돼 공급부족 현상이 대두하고 있다.
셋째, 트럼프의 강경한 보호무역주의와 자국 우선주의 정책은 무역 분쟁을 야기할 수 있다.
이는 한국 경제에 불확실성을 가중할 불안 요소로 작용한다. 이미 과도한 관세 정책 예고로 중국과 무역 분쟁이 예상되고, 한국 또한 방위비 부담 증가로 적지 않은 영향을 받을 것으로 보인다.
이는 수출 의존도가 높은 한국 경제에 부정적 영향을 주고 경제 성장률 하락과 위축으로 부동산시장의 구매력을 떨어뜨려 수요 감소로 이어질 수 있다.
부동산 시장의 냉각은 급매물의 출현이다. 유동성이 풍부한 매수자들에게는 또 다른 기회로 작용할 수 있다. 특히 안정성, 환금성 높은 수도권 중심의 부동산을 눈여겨봐야 한다.
넷째, 현재 국내 부동산 시장은 또 한 번의 냉각기를 맞고 있다. 서울 아파트 시장은 2024년 상반기 급격한 가격 상승세를 보였으나, 8월 이후 거래량이 감소하며 보합이나 하락국면으로 접어들고 있다.
2024년 하반기 기준 금리 인하로 국내 부동산 시장 거래는 서서히 회복될 것이라고 예상했지만, 대출 규제와 바 닥 경기의 불안정성, 가격 상승에 따른 실수요와 투자심리의 부담 등 복합적인 요인으로 2025년 상반기까지 숨 고르기가 이어질 것으로 보인다.
소비심리가 냉각되고 가격 상승에 대한 기대감이 상실된다면 매수자 우위 시장으로 매수자들의 선택폭이 넓어질 것이다.
이에 주택 가격 하방 압력이 현실로 나타날 수 있다. 또 PF 시장의 난파된 상선은 좀처럼 회복 기미가 보이지 않고 있다.
부동산 사업을 위한 토지 구매 대금을 위한 브릿지자금은 1금융이나 증권사의 본 PF를 통해 상환돼야 한다. 현실적으로 분양성 좋은 지역을 제외한 본 PF는 정리되지 않고 있다. 금액으로 따지면 약 220조~230조 원으로 추산하고 있다.
어마어마한 금액이 동맥경화가 생겼다. 연장되지 않은 브릿지 자금은 선순위 대출 즉 채권을 확보하기 위해 공매 시장으로 흘러나온다.
선순위 담보도 100% 회수하기 어려운 상황에서 정상적인 금융을 기대하기는 힘들 것이다. 당연히 부동산의 시장가는 낮아질 수밖에 없다.
다섯째, 정부의 정책도 한 몫 한다. 특정 지역의 아파트 상승으로 정부는 과다 대출에 대한 규제가 더 강화됐다.
거래가 감소하고 매도 물량이 계속 증가한다면 2025년 초까지 추가 하락 가능성도 있다.
앞으로 아파트 가격 상승은 거래가 유지되는 수도권 핵심 지역에 국한될 가능성이 높다.
2025 년 하반기로 갈수록 매수세는 확대할 수 있으나 수도권과 지방의 지역별 차별화와 강남과 강북 간 양극화 현상이 심화할 것으로 보인다.
결과적으로 차별화와 양극화의 수요는 부동산의 노른자인 수도권 특히 강남 쏠림 현상이 나타날 가능성이 높을 것으로 예상된다.
2025년 부동산 시장은 주택시장과 달리 상업용 부동산은 금리 인하 흐름에 따라 내년부터 점차 회복세에 들어설 것으로 예상된다.
2025년 추가 금리 인하와 환율 안정화가 된다면 확실한 회복 신호탄이 될 것이다.
아울러 PF 시장의 안정화가 어느 정도 실현된다면 실수요자 중심의 매수 심리가 확대될 것으로 보인다.
다만, 2025년의 부동산의 전체적인 기상은 맑음보다는 흐림으로 예상된다.
단기적으로는 관망세가 짙어질 것으로 예상된다. 중장기적으로는 글 로벌 시장의 변화, 국내 정책 방향과 경제 상황에 따라 시장이 반응할 것 으로 관측된다. 충분한 시드머니를 확보한 투자자는 올겨울 추운 냉각기 의 부동산 한파를 기회로 잡을 수 있을 것이다.
