2025년 부동산 시장에 대한 전반적인 예측은 낙관론보다 비관적이라 할 수 있다. 지난해 12월3일 윤석열 대통령의 비상계엄 후폭풍과 탄핵으로 한국경제의 자본시장이 흔들리고 있다.
탄핵정국이 수습되기까지 정치·경제와 안전자산으로 여겨지는 부동산까지 불확실성이 증폭하고, 급등한 환율과 자본조달 시장의 불안감은 더욱더 커질 수밖에 없다. 글로벌 경기마저 안개 속에 있는데, 한 치 앞을 볼 수 없는 어둠의 긴 터널을 지나야 할 듯하다.
윤석열 대통령의 탄핵과 조기 대선 등 정치적 불안정한 상황에서 올해 주목해야 할 부동산 시장의 주요 포인트를 정리했다.
첫째, 불안정한 고환율을 둘 수 있다. 지난해 12월 3일 계엄령 선포 직후 현재까지, 원·달러 환율이 1420~1450원까지 치솟았다. 환율 상승은 외국인 투자자 이탈과 함께 투자자들의 해외 투자 증가로 국내 부동산 시장에서 자본 유출로 거래량이 감소하고 있다.
둘째. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 불안감으로 사업 자금 조달이 동맥경화다. 시행사업 부지마다 자금조달의 어려움으로 실제 분양사업이 원활한 곳은 거의 없는 상태다. 게다가 수입 원자재와 인건비 상승으로 건설 비용 증가와 수지 하락으로 신규 주택 공급은 바닥이라고 볼 수 있다.
셋째, 규제가 많은 정부 정책의 비유기성이다. 수도권 지역 재건축과 재개발, 정비 사업과 신규 주택 공급이 지연돼 토지 작업 단계에서 2년, 준공까지 3~4년 걸리는 점을 고려하면 최소 5~6년이 필요하다. 이에 공급량이 턱없이 부족할 것으로 예상되고, 실제 올해 1월 서울 아파트 분양 물량은 2024년 1월 대비(8608가구) 56.4%줄어든 3750가구다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 약 1만200채, 2027년 9700채로 줄어들어 공급 절벽에 대한 우려가 크다.
넷째, 소비심리 악화다. 꽁꽁 얼어붙은 소비심리로 인해 시장의 유동성 위축도 한몫할 것으로 예상된다. 투자자들이 불확실한 시장 상황을 계속 관망하며 거래 유보, 거래 감소 등 2024년 하반기 살얼음 같은 부동산 시장의 냉각기의 연장선이 될 가능성이 높다. 또 전반적인 가계부채 관리와 부동산 시장 안정화를 이유로 대출 규제가 강화되면서 주택 구매를 감소시켜 그동안 부동산 시장을 떠받쳤던 유동성을 축소하는 악순환으로 이어질 가능성도 커 보인다.
다섯째, 금리 인하 기대감이다. 금리 인하는 부동산 가격을 상승시키는 견인 역할을 한다. 최근 미국이 (2024년 12월 19일 기준) 기준 금리를 0.25% 인하해 4.50%로, 미국발 금리 인하를 시작으로 국내 기준 금리도 지속해서 낮아질 전망이다. 다만 올해 7월 스트레스 DSR 3단계가 시행돼 대출 한도가 더 줄어들게 되면 기준 금리 인하 효과가 상쇄할 수 있다. 대출 규제 여파로 주택 구매를 미루고 전세로 살려는 수요도 급증하면서 아파트 전세 시장에도 관심을 가져야 할 대목이다.
현재 탄핵 정국의 불안한 모습은 경제 활동의 위축과 투자·자금조달의 유기적인 작용에 의해 나온 결과다. 결국 부동산 시장도 혼란스럽고 경사가 있는 큰 바위 밑에 앉아 있는 심리적 불안정성을 나타내고 있다. 탄핵 정국이 계속되는 2025년 부동산은 공급절벽, 기준 금리 인하, 전셋값 불안정 등의 키워드로 정책 불확실성이 지속할 것으로 판단된다. 하지만 시장이 위기일수록 기회는 더 많다.
그럼 올해 부동산 투자 시점과 투자 전략을 어떻게 수립해야 하는지 알아보자. 투자는 악재에도 흔들리지 않고 장기 포지션을 유지해야 한다. 시장에서 모두가 최악이라고 언론에서 떠들어대는 시기에 정부 정책의 경기부양과 규제 완화 정책이 발표되는 시점을 주목해야 한다.
물론 양극화는 기정사실화하고 머뭇거리는 그 시점이 확실한 투자포지션으로 봐야 한다. 시장의 변화는 대기 수요가 풍부한 서울 수도권에 매수자가 집중될 것으로 예상된다. 특히 12월 28일 일부 개통되는 GTX A노선 일대와 미래의 강남으로 보는 국제업무지구 서부이촌동 인근, 원효로 일대, 서울역 서측 개발 등을 눈여겨 볼 필요가 있다.
일반적으로 부동산 시장은 국가 경제 상황, 국가 산업구조, 인구 등 거시 요인에 민감히 반응하며, 수요와 공급이 결정된다. 부동산은 생산요소 중 매우 중요한 위치를 차지하며 국가 경제와 산업구조 등에 큰 영향을 미치기 때문에 정부에서는 지속해서 촉진, 활성화 대책 및 억제, 규제 대책을 시행해 부동산 시장을 관리하고 있다.
지금의 부동산 시장을 한마디로 표현하면 봄을 기다리는 겨울 부동산이다. 탄핵 정국 이후 대선 정국이 올지 안 올지 아직 예측되지 않지만, 정국의 불안정은 지속할 것으로 보인다. 과거에도 불안정기를 거쳐 안정기 이후 성장기로 도달하는 사이클을 경험했다. 부동산 투자의 흐름은 불경기 이후 정부의 정책은 향상 경기 부양의 정책 흐름으로 갈 수밖에 없다.
