A씨는 B씨에게 5000만 원 대여해 줬는데 B씨는 사업부진으로 자신의 상가건물이 경매로 넘어가게 됐다. 경매 절차에서 B씨는 채무자로서 경락받을 자격이 없으므로 자신이 자금을 대고 C씨로 하여금 경매에 참여해 해당 상가건물을 낙찰받게 했다. 뒤늦게 이 사실을 파악한 A씨는 C씨 명의로 매수한 해당 경매 절차는 부동산실명법 위반이라고 무효 주장을 하면서 무자력자인 B씨를 대위해 C씨를 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 청구를 했다. 이 경우 C씨는 B씨에게 해당 상가를 반환해야 하는가?
명의신탁 성립 여부
부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수 대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각 허가가 이루어질 때 그 경매 절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다고 할 것이고, 이 경우 매수 대금을 부담한 사람과 이름을 빌려준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다664 판결).
매도인이 낙찰자와 짜고 경락받을 때 경락의 효력
이번 사례는 경매에 참여해 낙찰받은 매수인이 명의수탁자이므로 B씨와 C씨 사이에는 계약명의신탁(부동산실명법 제4조 제2항)이 성립된다. 그런데 해당 규정 단서에 따르면 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못할 때는 계약이 무효가 되지 아니하고 수탁자가 명의를 유효하게 취득한다. 이를 반대로 해석하면 계약명의신탁은 매도인이 악의의 경우에는 여전히 명의신탁 약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 된다는 의미이다.
그렇다면 이번 사례는 매도인 B씨와 매수인 C씨가 짜고 낙찰받은 것이므로 매도인이자 명의신탁자인 B씨가 악의임이 분명하고, 그 결과 명의신탁에 따른 물권변동의 효력이 무효가 되므로 결국 낙찰이 무효가 된다는 논리가 성립한다. 하지만 대법원은 경매절차에서 물권변동의 경우 사법상 계약 효력과는 달리 해석했다. 비록 경매가 사법상 매매의 성질을 보유하고 있기는 하지만, 다른 한편으로는 법원이 소유자의 의사와 관계없이 그 소유물을 처분하는 공법상 처분으로서의 성질을 가지고 있고, 소유자는 경매 절차에서 매수인의 결정 과정에 아무런 관여를 할 수 없는 점, 경매 절차의 안정성 등을 고려할 때 경매 부동산의 소유자를 위 제4조 제2항 단서의 ‘상대방 당사자’라고 볼 수는 없으므로 경매절차에서의 소유자가 위와 같은 명의신탁약정 사실을 알고 있었거나 소유자와 명의신탁자가 동일인이라고 하더라도 그러한 사정만으로 그 명의인의 소유권취득이 부동산실명법 제4조 제2항에 따라 무효로 된다고 할 것은 아니라고 판시했다(대법원 2012. 11. 15. 선고 2012다69197 판결).
명의신탁자의 부당이득반환청구권 성부
계약명의신탁의 경우 명의신탁자는 명의신탁 약정의 무효로 인해 명의수탁자에게 제공한 매수 자금은 부당이득으로 반환청구가 가능하다(대법원 2007. 6.14.선고 2007다17284 판결).
결어
이번 사례는 매수인 C씨가 받은 경락의 효과는 매도인 B씨가 악의라고 해도 여전히 유효하므로 A씨의 대위로 인한 진정명의회복을 위한 소유권이전등기 소송은 기각됐다. 하지만 만약 A씨가 B씨를 대위해 위 매수 자금에 대한 부당이득반환청구를 행사했다면 이는 승소했을 것이다.
