부동산시장 재테크 환경의 불확실성이 높아지고 있다. 부동산 투자에 대한 매력도 떨어진 분위기다. 정부의 부동산 시장 집중 규제 탓이다. 정부는 지난 9월 13일 ‘9.13 주택시장 안정대책’을 내놓았다. 그러면서 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 3대원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정에 전력하기 위함이라고 밝혔다. 하지만 부동산시장이 대책 출현 이후 냉랭해진 모습이다.
<리치>에선 이 같은 때 부동산에 대한 재테크 전략을 어떻게 짜야 할지 알아봤다.
부동산 투자에 관심이 있는 사람들은 최근 고민에 빠져 있다. 정부가 계속 내놓고 있는 부동산 대책 때문이다. 투자자는 물론 실수요자들은 옥죄고 있는 부동산시장의 불안정성에 투자에 대한 향방을 잡지 못하고 있다.
막상 투자에 나서려고 하면 최근 집값이 너무 많이 올라 꼭지에 매입하는 것은 아닌지, 매입하고 나서 떨어지는 것은 아닌지 하는 생각에 불안하다. 반대로 집을 매도하려고 하는 사람들은 매도 후 집값이 오를까봐 걱정이 태산이다.
수익성 부동산으로 방향
정부는 지난해 8·2부동산 대책을 시작으로 최근 8·27, 9·13까지 부동산 규제 정책을 내놓고 있다. 그럼에도 목적달성은 하지 못하고 있는 모양새다. 규제지역을 포함한 서울 아파트 가격은 여전히 꺾이지 않는 모습이다. 때문에 곳곳에서 부동산을 주제로 열띤 토론을 벌이는 모습이 눈에 띈다.
사실 정부의 이 같은 규제 속에서도 서울 집값은 급격히 상승하며 부동산시장은 잡힐 듯 잡히지 않고 있는 게 현실이다. 정부의 9.13 주택 안정화 대책으로 조정기의 모습을 보이고 있지만 여전히 아파트가격은 오름세를 나타내고 있다.
현재 부동산전문가들은 대체적으로 조정기의 모습을 보이고 있지만 중장기적으로 봤을 때는 하락하지 않을 것이라고 보고 있다. 일각에서는 당분간은 아파트가격이 상승하겠지만 여러 가지 변수에 의해 가격조정은 필연적이라는 목소리도 들린다.
또 다른 일각에서는 만일 연말이나 내년 초 분양에서 높은 청약 경쟁률이 나타나면 다시 바람이 불수도 있다는 관측도 나오고 있다. 아파트값에 대한 확실성이 그만큼 떨어졌다는 의미다.
그러면 재테크 전략은 어떻게 수정해야 할까.
우선 자금여력이 있다면 투자에 나서볼만 하다는 게 전문가들의 조언이다. 조정기에 접어든 지금이 자금 여력이 있는 사람에게는 오히려 기회라는 것이다. 이들은 굳이 아파트만 바라볼 필요가 없다고 지적한다.
이들은 정부가 중점적으로 추진하고 있는 도시재생에 관심을 기울이거나 발품을 팔아 허름한 주택을 저렴하게 구매해 리모델링하거나 신축하는 방법을 제시한다. 서울 외에 대세 상승장이 예상되는 인천이나 대전 같은 지역의 투자를 고려할 만 하다는 조언도 있다. 반면 재개발이나 재건축은 지금은 고려대상이 아니라고 말한다.
자금여력이 있는 투자자라면 매월 고정적으로 월세수익을 얻을 수 있는 상가건물이나 건물매매로 눈을 돌릴 것이 좋다는 조언도 있다. 상가건물이나 빌딩매매는 아파트보다 안정적이며 자산가치를 높일 수 있는 기회가 많다는 이유에서다.
또 다른 재테크 수정전략으로는 규제가 덜한 상가 및 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산 투자에 나서는 것이 있다. 그렇지만 이때에는 높은 임대수익률을 노리기보다 환금성과 임대 안정성에 중점을 두는 것이 바람직하다.
전문가들은 무주택자의 경우 은행에서 대출 가능한 금액 범위 내에서 수요가 많아 추가 가격 상승이 예상되는 규제지역 내 공시가격 9억원 이하 주택을 매입하는 방법을 찾는 것을 제시했다. 자금 조달이 비교적 쉬운 역세권 인근 오피스텔 및 9억원 이하 분양주택, 9억원 이하 다가구주택 등이 주요 대상이라는 것이다.
빚테크 전략은 수정하라
다만 저금리를 활용한 ‘갭 투자(전세를 끼고 주택을 매매하는 투자)’는 지양해야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 정부의 가계대출 규제까지 더해 은행들이 대출 자체를 꺼려 더 이상 ‘빚테크’로 성공하기는 쉽지 않다는 게 그 이유다.
이들은 전세금을 올리거나 집을 되팔아 시세차익을 얻는 효과를 노리는 ‘빚테크’에 대한 미련을 버리고 기존 대출 자산의 리모델링이 필요하다고 지적한다. 보유 현금을 충분히 활용하는 자기자본 투자로 전환해야 한다는 것이다.
실제 현실은 전세자금을 활용하는 갭 투자나 주택담보대출을 통한 레버리지 투자 등 빚테크 전략이 성공하기는 어려워져 있다. 이에 따라 “자금력이 있고 제도가 허용하는 실수요자를 제외하고는 공격적으로 투자에 나서는 시기가 아니다‘는 전문가의 조언을 깊이 새겨볼 때다.
