2019-11-14 11:26 (목)
암흑의 규제시대’…부동산 투자 전략은
암흑의 규제시대’…부동산 투자 전략은
  • 한겨레기자
  • 승인 2019.10.31 21:36
  • 댓글 0
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틈새지역을 노린다”

 

“시장을 계속 지켜봐야 한다.” “성공투자를 하려면 시장 변화를 쫓지 않으면 안된다.” 부동산 투자에 대한 전문가들의 중론이다. 그만큼 시장 변화가 중요하다는 얘기다. 현재 부동산 시장은 정부의 대출규제,
세금부담 증가, 경기불황으로 시장 예측이 어느 때와 비교해도 힘든 상황이다. 게다가 서울 아파트값 상승세가 지속되고 저금리가 심화되고 있는 실정이다.  리치 가 자세하게 부동산 시장을 들여다 봤다.



 
부동산 시장이 온통 혼돈에 휩싸였다. 주된 원인으로는 정부의 민간택지 분양가상한제 발표가 꼽힌다. 이로 인해 재개발 구역까지 포함한 서울 재건축, 재개발 정비사업을 추진해온 300여 곳 사업장이 벌벌 떠는 분위기를 연출하기도 했다.
이 같은 분위기는 분양가상한제 강행으로 서울 강남 재건축이 어려워지고 신규 아파트 분양가가 하락하면 기존 집값도 덩달아 떨어질 것이라는 우려에 기인했다. 물론 일부 신축 아파트 가격은 스멀스멀 상승하는 모습을 보이기도 했지만 눈길을 줄 정도는 아니었다.

“실거주자·장기 소유자 많은 곳 주목”

이처럼 암흑의 규제시대에 부동산 투자전략은 어떻게 짜야 할까.
아파트 투자의 경우 투자전문가들은 실거주자가 많고 장기 소유자가 많은 아파트 단지를 주목하는 것이 좋다고 입을 모으고 있다. 주택시장 조정기에도 아파트 가격이 든든한 하방 경직성을 다질 수 있다는 이유에서다.
실제 이처럼 실수요자가 많은 아파트의 경우 아파트 가격이 주택시장에 큰 영향을 주지 않고 꾸준히 올라갈 가능성이 높다는 게 이들의 설명이다. 그러면서 자가 실소유 비중이 74%에 달하고 있는 서울 강남구 압구정동은 고가 아파트를 형성한 대표적인 곳으로 꼽았다.
다만 이들 전문가는 매수하려는 아파트 적정 시세를 궁금하다면 먼저 해당 단지의 실수요와 투자 수요부터 구분하는 것이 필요하다고 조언하고 있다. 그래야 낭패를 보지 않고 투자 수익을 얻을 수 있다는 것이다.
아파트 투자에 나설 때 주의할 것으로는 배후 수요가 없는 지역은 분양가가 아무리 저렴하더라도 피해야 한다는 것을 지목했다. 낮은 분양가에 현혹되어 아파트 청약이나 매매를 했다가 손해를 보는 경우가 자주 발생하고 있다는 이유에서다.
현재 부동산 투자 전문가들이 꼽는 투자 성공 포인트는 입지와 배후 수요 등이다. 이들 전문가에 따르면 이러한 요소들을 고려하지 않고 부동산에 투자하면 성공과는 거리가 멀어질 가능성이 높다. 따라서 일자리 등이 받쳐 주는 배후 수요가 있는 입지에 투자하는 것이 무엇보다 중요하다. 
이 같은 요건에 따라 부동산 투자 전문가들이 꼽는 유망 투자처는 서울 강남권 신축아파트 단지다. 이는 거주를 위해 집을 사는 투자자들의 ‘강남 선호’ 현상은 계속된다는 분석에 따른 것이다. 예컨대 강남의 경우 투기세력이 몰리는 투자처라기보다는 실수요자들이 원하는 조건에 부합하는 부동산 입지라는 얘기다.
특히 강남3구(강남·서초·송파구)는 계속 주목해야 한다는 게 전문가들의 중론이다. 이곳은 학군과 일자리의 경쟁력이라는 두 가지의 큰 매력을 갖고 있어서다. 여기에 전문가들은 서울 강남 3구의 입지 좋은 신축 아파트 시세가 앞으로 5년 안에 3.3㎡당 1억원을 넘길 것으로 보고 있다.
실제 강남3구의 현재 시세는 3.3㎡당 5000만~7000만원 선을 형성하고 있다. 그런데 눈길을 끄는 것은 지난 9월을 기점으로 호가가 수억원씩 뛰고 있다는 사실이다. 일례로 올 2월 입주한 서울 개포동 래미안블레스티지 전용 84㎡는 호가가 25억원에 달하고 있다.
또 반포 일대 신축 아파트는 중대형 평형 매매가가 30억원을 훌쩍 넘어섰고 반포 대장주로 꼽히는 아크로리버파크 전용 84㎡ 호가는 35억원에 달한다. ‘3.3㎡당 1억원’을 바라보는 단지가 된 것이다.
부동산업계 관계자는 “서울에는 새 아파트를 지을 땅이 부족한 만큼 재건축, 재개발이 지연될수록 신축 아파트 몸값이 높아질 수밖에 없다”며 “신축 아파트 가격이 많이 오른 만큼 추격 매수보다는 분양권 급매물 투자를 노리는 것이 유리하다”고 조언했다.

“일자리를 보면 수익 보인다”

한편 부동산 투자 전문가 중 일부는 틈새시장 공략을 전략으로 제시하기도 했다. 예컨대 일자리와 교통, 편의시설 등을 투자 성공 포인트로 생각하고 공략하는 방식이다. 그중에서도 일자리를 최우선으로 꼽았다. 시장가격 형성에 학군보다 일자리가 더 중요하다는 게 그 이유다.
그런가 하면 일부 전문가는 정부 규제가 주택시장에 몰려 있는 만큼 상가 등 수익형 부동산에 투자하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다고 권했다. 임대수익과 시세차익 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 것이다. 이는 상가가 아파트에 비해 대출이나 전매제한 등 규제가 적은 데다 매달 꼬박꼬박 임대수익을 올리는 덕분이다.
부동산업계 관계자는 “상가 투자로 손쉽게 고수익을 올린다고 생각하면 오산”이라면서 “아무리 입지가 좋아도 몇 달 공실이 나면 연간 수익률이 떨어지는 만큼 기대수익률을 철저히 따져봐야 한다”고 지적했다.

 


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