2019-11-14 11:26 (목)
부동산·형사소송 변호사 강민구의 생활법률
부동산·형사소송 변호사 강민구의 생활법률
  • 강민구
  • 승인 2019.11.01 08:26
  • 댓글 0
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“총 보증금 집값 시세 70% 초과는 위험”

 

K씨는 다가구주택을 전세로 계약했는데 공인중개사 A씨는 근저당이 설정된 집이지만 아무 문제가 없다며 K씨를 안심시켰다. 그런데 얼마 후 그 다가구 주택이 경매로 넘어가게 됐다. 문제는 다른 세입자들이 먼저 대항력과 확정일자를 갖추었기 때문에 K씨가 후순위로 밀려나면서 보증금을 한 푼도 배당받지 못하게 됐다. 보증금을 받지 못하게 된 K씨는 이러한 설명이 부족했다며 A씨를 상대로 소송을 진행하였는데 승소할 수 있을까.
 리치 에서 연재로 자세히 소개한다.

 

 K씨는 A씨를 상대로 한 소송에서 승소할 수 있다. 공인중개사 법에 의하면 중개사는 중개대상물의 상태 입지 및 권리 관계 사항을 확인해 의뢰인에게 정확하게 설명해줘야 한다. 다가구주택의 경우 선순위대항력을 취득한 세입자 보증금 내역 등은 아주 중요한 권리 관계 사항에 해당된다.
따라서 공인중개업자가 다가구 주택을 중개하면서 다른 임차인의 보증금 이런 현황을 설명하지 않아서 손해를 입었다면 당연히 세입자에게 배상책임이 있다. 하지만 통상적으로 세입자에게도 일정 부분 책임이 있으므로 일부 승소를 하게 된다.


“선순위라도 안심할 수 없다”

다가구주택은 1인 단독 소유로 등기가 이루어지기 때문에 모든 세대가 하나의 건물 주소를 공유해 사용한다. 그 결과 등기부등본만으로는 건물의 계약 사항을 다 파악할 수 없다.
그래서 다가구 전세계약을 할 때 세입자는 공인중개사를 통해 다른 세입자의 임대차 보증금 액수, 계약 시기, 계약기간 등에 대한 사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다. 특히 다가구주택의 경우 소액 보증금으로 입주하는 경우가 많다.
문제는 소액보증금의 경우 후순위라도 최우선 변제권이 있으므로 본인이 선순위라도 안심할 수 없다. 또한 선순위 다른 세입자의 보증금 현황을 알기가 어려우므로 입주 시 부동산 중개업자를 통해 집주인으로부터 관련 서류를 요구해서 이를 확실하게 확인할 필요가 있다. 통상 세대수와 총 보증금이 집값 시세의 70% 초과할 경우는 위험하다고 생각해야 한다.
또 다른 실례를 보자. K씨는 카페를 임차했는데 상가주인 A씨와 계약을 체결한 것이 아니라 상가임차인 B씨로부터 다시 임차를 받았다. 즉 전대차를 받은 것인데 그 후 A씨가 K씨에게 찾아와서 전대차를 인정할 수 없다면서 상가를 빼라고 한다. K씨는 위 상가를 빼야만 하나.
임대인과 세입자가 임대차 계약을 한 후 그 세입자가 다른 세입자, 즉 전차인에게 재 임대를 하는 경우가 있는데 이때 세입자와 전차인 사이에는 ‘전대차계약’이 성립된다.
전대차 계약에서 가장 중요한 부분은 임대인, 즉 건물주의 동의 여부다. 때문에 전차인은 임대인 동의서를 꼭 서면으로 받아두어야 한다. 그런데 K씨는 건물주의 동의를 받지 않고 전대차를 얻은 것이므로 건물주를 상대로 권리를 주장할 수 없어 가게를 빼야 한다. 아울러 그동안 점유한 것에 대해 부당이득 반환도 해야 한다.
임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우에는 계약갱신요구권 및 권리금회수보호권이 모두 상실되므로 나중에 전차인 역시 임차인과 함께 피해를 입을 수 있는 점 유념해야 한다.


“임대인 동의서 꼭 서면으로 받아야”

한편 전대차의 경우 임대차를 근거로 체결되는 계약인데 임차인이 월세를 얻었음에도 불구하고 이를 숨긴 채 거액의 보증금을 받고 전대차를 놓는 경우가 있다. 나중에 임대인이 도망가 버리거나 파산하면 전차인은 그 보증금을 건물주에게 직접 요구할 수 없으므로 큰 손해를 볼 수 있다.
그렇다면 임대인이 전대차 계약을 동의한 후에는 아무 문제가 없는 걸까.
그렇지 않다. 이 경우에도 만약 임차인(전대인)이 월세를 내지 않을 경우에는 건물주가 원래의 임대차계약을 해지할 수 있다. 그 경우에는 임대차계약이 사라지므로 그것을 전제로 체결된 전대차 역시 자동으로 해지되게 된다.
그 이유는 설사 전대차에 대해 건물주의 동의를 얻었다고 해도 전대차는 임대차가 유효한 경우에 인정되는 종속적 관계이기 때문이다. 다만 이 경우는 적법한 전대차 이므로 건물주가 전차인에게 임대차 해지 사실을 통보해야만 전차인에게 계약 해지를 주장할 수 있다.
반면 임대인의 동의 없이도 전대차 계약이 가능한 경우가 있다. 건물 일부만 빌려준 경우에는 건물주의 동의 없이 전대차 계약을 할 수 있다. 또한 임차인이 전세권 설정등기를 마친 경우에는 자유롭게 처분 내지 전대차 계약을 할 수 있으며 담보까지 설정할 수 있다. <다음 호에 계속>


 


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