부동산 임차기간이 만료되기 한 달 전에 집주인 A씨는 세입자 P씨에게 부동산에 집을 내놓겠다고 예고했다. 그러자 P씨는 A씨에게 7개월 후에 이사를 가게 도와달라고 사정하면서 일단 1년만 연장하고 7개월 후 집이 팔리면 바로 집을 비워주겠다고 간청했다. A씨는 사정이 딱해 보여 P씨의 청을 받아들여 1년짜리 임대차계약서를 작성했고 특약으로 7개월 이후에는 언제든 비워주기로 했다.
실제로 7개월 후 A씨의 집이 팔렸고 A씨는 약속대로 P씨에게 집을 비워달라고 요구했는데 P씨는 갑자기 태도를 바꿔 임대차계약은 자동으로 2년 갱신됐다면서 집을 비워주지 못한다고 버틴다. 이 경우 누구의 주장이 맞는 것일까.
주택임대차와 묵시의 갱신
계약기간이 끝났을 때 임대인이 계약기간 종료 1달 이전에 계약해지 의사표시를 하지 않으면 계약은 동일한 조건으로 자동으로 2년간 연장되는데 이를 ‘묵시의 갱신’이라고 부른다. 한편 당사자 사이에 특약으로 임대기간을 1년으로 단축하고 특약으로 집이 팔리면 그 전이라도 집을 비워주기로 약속했다고 해도 이는 모두 임차인에게 불리한 특약이므로 효력이 없다(주택임대차보호법 10조).
또한 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(동법 4조 1항). 결국 이 사건에서 세입자 P씨는 주택 임대차보호법에 따라 계약내용과 상관없이 2년까지 임대차 보장을 받을 수 있다.
왜냐하면 세입자에게 불리한 내용, 즉 임대차기간을 1년을 단축한 것과 만기 전이라도 7개월만 경과한 상태에서 집이 팔리면 집을 비워주기로 한 특약은 모두 무효이기 때문이다. 반면 세입자 P씨는 특약 내용을 자신에게 유리하게 주장할 수는 있다. 따라서 P씨가 둘 사이 약속대로 7개월 후 집을 나가겠다고 주장할 경우에는 A씨는 P씨에게 임차보증금을 반환해야 한다.
그럼 임대인의 입장에서 이러한 세입자의 변심으로 인한 손해를 예방할 방법은 무엇일까.
그 예방 방법은 바로 ‘제소 전 화해조서’다. 분쟁이 일어나기 전에 판사 앞에서 ‘이런 분쟁 발생 시에는(집주인과 세입자 간에) 이렇게 처리한다는 이런 화해 조서 작성해 두면 나중에 별도의 소송 없이 바로 집행할 수 있다. 이러한 조서내용이 주택임대차보호법상 강행규정에 위반된다고 해도 유효하므로 세입자가 집을 안 비워주면 바로 강제집행을 할 수 있다.
상거건물의 대항요건
주택임차의 경우 이사하고 주민등록이전을 하면 대항력을 취득하고, 나아가 확정일자까지 받으면 우선변제권도 확보할 수 있다. 그럼 상가건물을 임차한 경우 대항력을 얻으려면 어떻게 해야 할까. 상가건물에는 입주할 수는 있지만 주민등록이전이 안 되므로 그 대안은 무엇인가.
주택임대차의 경우에는 건물의 인도와 주민등록이전이 대항력의 요건이다. 그럼 상가의 경우는 어떤가. 상가건물의 경우에는 주민등록이전이 불가능하므로 그 대신 사업자등록을 신청하면 된다. 즉 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① 건물의 인도, ② 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 ③ 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
이와 같은 요건을 갖춘 상가건물임차인에 대해서는 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는데 이를 상가건물임차인의 입장에서는 ‘대항력’을 취득한 것이라고 한다.
통상 사업자등록을 신청하면 수리되는데 수일이 경과된다. 하지만 대항력은 실제로 수리된 날이 아니라 신청일에 소급해서 발생하게 된다.
하지만 만약 이러한 신고가 적법하지 아니하여 보완명령이 내려진 경우에는 요건을 갖추어서 재신청한 날을 신청일로 봐야 한다. 즉 상가건물임차인이 대항력을 획득하기 위한 요건의 사업자등록신청은 ‘적법한 신청’이어야 한다는 것이다.
그럼 사업자등록을 해 놓아 대항력은 일단 취득하면 그 뒤에 이를 상실해도 보호받을 수 있나.
사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하므로 중간에 사업자등록이 취소된 경우에는 대항력 및 우선변제권을 모두 상실한다.
상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다.
따라서 사업자가 폐업신고를 했다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 했다고 하더라도 원래의 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 상실되며 새롭게 갱신된 때부터 대항력 및 우선변제권이 새로 생기게 되는 것이다.
사업자가 사업자등록만 한 채 실제로 사업을 하지 않은 경우는 어떤가. 상가건물임대차보호법에 적용을 받으려면 서류상 사업자등록 상태만 유지해서는 안 되고 실제로 사업도 영위해야 한다. <다음 호에 계속>
프로필 = 강민구 변호사
▲ 학력
- 고려대학교 법학과 졸업
- 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
- 미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
- 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
- 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
▲ 주요 경력
- 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
- 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
- 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
- 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
- TV로펌 법대법 출연 (부동산법 자문)
- 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
- 現) 일요서울 ‘생활법률’ 칼럼 변호사
- 現) TV조선 강적들 패널
- 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사
▲ 저서
- 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A
(2018년, 박영사)
- 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매,
성희롱 (2016년, 박영사)
- 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심
부동산분쟁 (2015년 박영사)
