최근 부동산 투자자들이 상가와 같은 수익형부동산을 주목하고 있다. 정부의 각종 부동산시장 규제로 갈 곳 잃은 유동자금이 이곳에 몰리는 분위기다. 이는 정부가 집값 잡기 일환으로 잇따라 고강도 부동산 대책을 발표하면 시장이 한껏 위축(?)된 탓이다. 그러면 지금 수익형부동산에 투자하는 것은 괜찮을까.
 리치 에서는 그 해답을 찾아봤다.

정부가 치솟은 집값을 잡기 위해 지난해 12·16 부동산대책을 내놓은데 이어 올해는 2·20 대책을 추가로 발표하면서 부동산시장에 규제가 계속됐다. 여기에 한국은행은 지난 3월 역대 최저 수준인 0.75%로 금리인하를 결정했다. 그러면서 유동자금들은 갈 곳 잃어버린 상태다.
이러한 상황은 상대적으로 수익형부동산에 이목이 쏠리게 만들고 있다. 규제에서 자유롭고 대출도 폭 넓게 활용할 수 있다는 게 가장 큰 이유다. 부동산투자 전문가들은 이와 관련 은행 예금이나 적금 이자로는 수익을 기대할 수 없기에 이러한 흐름은 가속화 될 것으로 내다보고 있다.

“은행보다 높은 수익률 기대”

수익형부동산의 매력은 수익률이 높고 비교적 정부 규제에서 자유롭다는 것이다. 한국감정원이 조사한 전국 수익형부동산 수익률(지난해 4분기 기준)에 따르면 1.43~2.1% 선이다. 이는 1년으로 환산해보면 5.72~8.4% 수준인 셈으로 은행이자보다 높은 수익률을 기대할 수 있다는 것을 엿볼 수 있는 대목이다.
한 부동산투자 전문가는 “금리 인하는 일반적으로 부동산시장에 유동성을 공급해 거래가 활성화 되고 가격이 오르는 결과를 가져오기 때문에 호재”라면서 “요즈음 수익형 부동산이 반사이익을 얻고 있는데 특히 비교적 낮은 투자비용으로 투자 할 수 있고 투자자금 대비 높은 수익성을 실현할 수 있는 소형 상업시설이 인기를 끌고 있다”고 귀띔했다.
하지만 전문가들은 수익형부동산 투자에 나설 때는 무턱대고 투자에 덤비는 것보다는 보수적 접근이 필요하다고 입을 모은다. 무엇보다 비대면 소비 활성화로 온라인 쇼핑 시장 성장세가 가파르게 상승하면서 오프라인 매장 중심의 수익형부동산 시장에 투자하는 데 고려해야 할 사항이 많다는 지적이 우세하다.
섣불리 투자에 나서는 것을 삼가야 한다는 게 전문가 조언이다. 이들은 굳이 투자하겠다면 신설 역세권 인근을 그나마 유망한 곳으로 꼽고 있다. 만일 전문적인 지식이나 해당 지역에 대한 경험이 없다면 분양상가나 핫플레이스보다는 교통망 위주로 유동인구가 많거나 상권이 성숙된 곳 위주로 투자해야 하는 것이 유리하다고 말하고 있다.
한 투자전문가는 “수익형부동산 가격은 수익률에 의해 결정되는데 가치에 있어 가장 큰 부분을 차지하는 요인은 임대수익률이라고 할 수 있다”며 “수익률은 매매차익과 임대를 통한 운영수익을 합친 수익률을 말하는 것으로 높은 분양가로 인한 높은 임대료는 매출하락에 지대한 영향을 끼친다”고 설명했다.
이어 “무엇보다 중요한 것은 전통적 부동산 가치의 변화”라면서 “한국감정원에 따르면 2014년 4분기 대비 2019년 4분기 기준 오피스 시장의 임대료는 15.5% 상승한 반면 집합상가의 임대료는 -2.1%를 기록하고 있다는 점을 간과해서는 안된다”고 덧붙였다.
또 일부 전문가들 사이에서는 수익형부동산 투자에 나서기는 시기가 좋지 않다는 목소리가 나오고 있다. 그 가장 큰 이유로는 코로나19 장기화가 수익형 재테크 시장에 치명적이라는 점을 꼽고 있다. 예컨대 코로나19 사태가 오프라인에서 온라인으로 상권 중심이 옮겨가는 데 박차를 가했다는 점에서 개별 상가 전망은 어둡다는 것이다. 
한 투자전문가는 “상가의 공실은 점점 더 늘어날 것으로 보이고 상황은 더욱 안 좋아질 것으로 예상된다”며 “경기침체로 인한 소비 수요의 급감은 임차인의 영업 부진으로 이어지기 마련이고 이는 결국 임대료 연체와 공실 증가로 귀결되는 만큼 상가와 오피스텔시장도 단기적 충격이 클 것”이라고 전망했다. 

“코로나19 사태 조기 종식 시점 노려라”

그러면 수익형부동산의 투자 시기는 언제쯤일까.
전문가들에 따르면 적기는 코로나19 사태가 조기 종식되는 시점이다. 경기침체에서 벗어나기 위한 초저금리 시대가 상당기간 이어질 것으로 보임에 따라 수많은 투자자들이 적합한 투자처를 찾아 나설 가능성이 크다는 이유에서다.
전문가들은 이들이 선택하는 투자처로 변동성이 큰 주식시장보다는 상대적으로 안정적인 부동산시장으로 보고 있다. 게다가 기준금리 인하로 대출이자에 대한 부담이 적어져 있는 만큼 부동산에 대한 수요는 증가할 것이라는 게 이들의 견해다.
전문가들은 이때 지식산업센터나 소규모빌딩, 서울 오피스시장 등을 상대적으로 경쟁력이 있을 것으로 보고 있다. 지식산업센터의 장점은 서울 및 인접 수도권 같은 곳에 입지할 경우 실수요층이 풍부해 임차인 구하기가 수월하고 임대수익률도 상가나 오피스텔 같은 여타 수익형 부동산보다 다소 높은 편이라는 것이다.
아울러 소규모빌딩의 경우 임대수익은 물론 토지 가치 상승으로 향후 매각차익까지 기대할 수 있다는 점이 차별화된 매력 포인트이라는 점에서 투자 가치가 높다고 보고 있다. 서울 오피스 시장의 경우에는 향후 수도권광역급행철도(GTX)의 영향으로 서울의 주요 업무지역이 동서남북으로 확장될 것으로 보여 높은 투자수익률이 기대된다고 분석하고 있다.
이성범 기자

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