글로벌 금융 위기의 악몽이 되살아나자 국내 주식 시장에도 그 여파가 밀려들고 있다. 주가는 폭락하고, 부동산 가격도 상승세를 탈 기미를 보이지 않으니 투자자들의 눈길을 사로잡을 곳도 마땅치 않다. 직접투자가 야기하는 경우 위험부담이 크지만 지금이 적기다.
실제 주택 가격이 자꾸 떨어지니 투자자들이 토지 시장으로 눈을 돌렸다. 그러나 걱정은 있다. 땅값은 주택을 비롯한 부동산 시장의 움직임을 가장 늦게 따른다는 설이 있듯이 부동산 침체 양상을 뒤늦게 따를 수 있기 때문이다.
국토해양부에 따르면 지난 7월 전국의 땅값은 전월 대비 0.1% 올라 지난해 11월 이후 8개월째 상승세를 지속하고 있다. 지난 1년간 전국 공시지가는 달마다 소폭 하락과 소폭 반등을 거듭하며 꾸준히 안정세를 유지해 왔다. 지난 5월 발표된 지가변동률에 따르면 서울은 최저수치인 1.3%, 강원지역은 최고수치인 4.08%로, 전국 지가변동률이 2.57%를 기록했다. 이는 지난해 기록한 3.03% 상승률에 비해 다소 낮은 수치이나, 여전히 전반적인 상승 추이를 나타냈다. 토지 거래량 또한 20만 필지 안팎에서 증가와 감소를 반복했다.
토지 시장의 안정세 덕에 정부는 같은 달 전국 국토 면적의 2.1%에 해당하는 2154㎢의 규모에 토지거래허가지역 해제 조치를 취했다. 그러나 토지거래허가지역 해제 조치는 토지 거래 활성화를 위한 선행적 조치가 아니라 지난 1년간 토지시장의 거래량 및 가격 동향에 대한 후행적 조치에 불과하다는 게 전문가들의 설명이다.
개발 호재에 따른 상승 모멘텀 매력
전반적인 토지 거래 활성화나 거래 기대감 형성에 기여한 성과는 아직 드러나지 않았다는 것이다. 그렇다면 투자자들이 가장 궁금해 하는 사항은 향후 지가 전망일 것이다.
부동산 전문가들에 따르면 지가는 다른 부동산 시장과 달리 꾸준히 회복, 서브프라임 모기지 사태 이전 수준으로 되돌아갈 것이라고 전망하고 있다. 또 원자재 성격이 강한 토지는 개발 호재에 따라 향후 언제든 상승할 수 있는 모멘텀이 강할 것으로 내다 봤다.
부동산 투자 메리트가 떨어지는 현상에 따른 투자자들의 우려에 대해 전문가들은 토지 투자가 중장기적 관점에서 접근할 성격임을 강조했다. 토지는 수익형 부동산에 비해 환금성은 떨어지지만, 장기적으로는 경쟁력이 뛰어나기 때문에 여유자금을 가지고 접근하는 것이 좋다는 제언도 덧붙였다.
지역적으로 살펴보면 최근 개발 호재 지역의 지가 상승세는 두드러진다. 2018년 동계올림픽 유치가 확정된 평창 지역의 땅값이 급격히 들썩이고 있다. 평창 지역 한 공인중개사에 따르면 매매 호가가 최고 2배가량 뛴 곳도 있다.
강원도는 지난 7월 평창올림픽 개최 지역과 주변 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이는 투기를 막기 위한 조치인 것으로 분석된다. 그러나 이러한 과열 양상은 단지 매매 호가에 따른 현상일 뿐,실제 거래 가격에 반영된 현상은 아니라는 점에서 본 조치가 지역 주민의 반발을 사고 있는 실정이다.
정부 측은 일시적인 거래 실태를 지켜본 뒤 다시 해제를 검토하겠다는 입장이라 투자자들은 상황을 지켜보며 투자 가치를 판단할 것으로 보인다. 일단 평창 효과로 인해 투자자들이 주목할 만한 지역은 신규 역세권 주변이다.
성남~여주를 잇는 복선전철 구간 내 이천 지역과 서해안 복선전철, 호남선 주변 지역이 있다. 또 여주~원주 구간 복선전철 조기 개통을 겨냥한 문막 지역 투자가 유망하다는 분석이 제기되기도 했다.
대규모 공장 설립을 위해 부지를 매입한다면 이미 10여 년간 공장 설립 기지로서의 역할을 해 온 수도권 남부 지역이 제일 먼저 눈에 들어올 터다. 김포, 광주, 당진, 안성, 파주, 평택, 화성 등이 그러한 예다.
이 지역을 중심으로 최근 지가 상승이 크게 이뤄졌다. 지가상승률을 봐도 최근 1년간 꾸준한 상승세를 타고 있는 것. 그만큼 공장 부지로 적합하다는 평이다.
수도권과 교통편도 편리한 충북 음성, 진천 지역 등도 눈여겨 볼만 하다. 농장 부지는 농사 짓기 위한 목적에 따라 수요자가 잘 아는 지역을 매입하는 게 우선이다.
부동산뱅크에 따르면 전원주택 부지로 면적 3.3㎡당 22만원선의 가격대를 형성하고 있는 인천 강화지역 매물이 좋다. 계획관리구역으로 용도 지정돼 있어 향후 개발이 용이한 땅이라 가치 상승을 노릴 수도 있기 때문이다. 공장부지로는 서울 영등포구 문래동 일대를 꼽아 눈길을 끈다. 이 지역은 이미 주거·상업 단지로의 개발이 활발하게 이뤄졌다. 따라서 개발지 주변을 노리면 땅을 30%가량 저렴하게 매입해 초기자금을 적게 들여 개발권역의 혜택도 누릴 수 있다는 장점이 있다.
발품팔면 좋은 땅 안목 열린다
부동산 투자는 시간 여유 있을 때 부지런히 알아보고 정보들을 많이 챙겨 놓는 것이 좋다. 어떤 지역에 투자할지, 무엇을 조심해야 할지 심사숙고할 부분이 상당해 결코 만만치 않은 투자 대상이기 떄문이다. 하지만 아는 만큼 보이는 것도 땅이다. 시간이 날때마다 땅을 둘러 본다면 높은 수익을 거둘 수 있음은 분명하다.
가장 중요한 것은 안목이다. 초보자일수록 대박을 노리기보다는 전원주택 매입, 주말농장 공동구매 등 실수요나 장기투자 목적으로 둘러본다. 강원도 홍천과 횡성 및 동계올림픽 유치 가능성이 있는 평창 지역에서 분양되는 전원주택, 서울 수도권 인근 경기도 성남 및 하남 등지에 주말농장을 할 수 있는 소형 평형대(200평 미만) 땅은 주목할 필요가 있다. 전망이 뛰어나고 고속도로 신설과 복선전철 개통 등으로 강원도 접근성이 획기적으로 개선돼 비교적 저렴한 토지를 찾는 수요자들에게 적합한 곳으로 떠올랐다.
중개업소가 밀집된 곳은 이미 부동산 가격이 많이 오른 지역이므로 피해야 한다. 부동산 답사를 나설 때는 잘 차려입지 않은 듯한 옷차림이 좋다. 지역주민이 아닌 도시인, 외지 투자자들에게는 땅값을 비싸게 부르는 경우가 있어 꼭 여러 중개업소를 들러보는 것이 좋다. 특히 또 중개업자가 보여주는 공부(토지이용계획확인원 등)만 믿고 일을 진행했다가는 큰 코 다칠 수 있다. 반드시 땅 매입자가 새로운 공부 및 관련 서류를 통해 개발 여부를 포함한 규제사항을 꼼꼼히 체크하는 과정을 거쳐야 한다.
아무리 땅이 마음에 들어도 공휴일이나 주말에는 계약을 하지 않는 것도 요령이다. 관공서가 문을 닫는 날에는 정확한 지적도 및 공부를 확인할 수 없기 때문이다. 무엇보다 땅을 투자하는 데는 믿을 만한 전문가의 자문을 받는 것이 중요하다. 그래야 마음에 드는 땅을 저렴한 가격에 마련할 수 있다.
