부동산은 재테크 종목 중에서 가장 안정적인 상품을 꼽힌다. 시기적으로 가격이 내려갈 수 있지만 결국 최후에는 가격이 높아지고 때문이다. 묻어두면 언젠가는 돈이 된다는 얘기다. 그러나 이것은 큰 틀에서 재테크라고 볼 수 없다. 내가 죽은 다음에 내 소유의 부동산 가격이 오르면 아무 소용이 없어서다.
매도시기 알아야 ‘돈’ 번다
일반 부동산 투자자들은 매수시기에 더 많은 관심을 보이는 것이 사실이다. 일단 싼 값에 매물을 구입하면 된다는 생각을 가지고 있다. 이 역시 틀린 말은 아니다. 싼 값에 사야 손해를 덜 보기 때문이다.
부동산 전문가들은 그러나 매수시기와 맞물려 매도시기도 매우 중요하다고 조언하고 있다. 아무리 싼 가격에 부동산을 사들인다하더라도 비싼 값에 팔지 못하면 아무 소용이 없어서다. 이와 관련해 한 부동산 전문가는 이를 이렇게 설명하고 있다.
한 달에 100억 원의 매출을 올리는 점포를 운영하고 있다고 가정하자. 그런데 이 점포의 실제 순익을 1억 원이 채 되지 못한다. 이유가 무엇이겠는가. 재료비를 비롯한 인건비, 점포비 등의 지출이 그만큼 많아서다. 부동산 매수시기를 적절히 설정하고도 매도시기를 못 잡은 것은 이와 다를 것이 없다.
부동산 매수시기를 설정하는 것은 주식의 그것과 비슷하다. 가령 지금 가격이 떨어지고 있는 매물이라면 가격이 오를 때까지의 에너지를 축적하고 있는 시기로도 볼 수 있다. 반대로 지금 가격이 오르고 있는 매물이라면 일종에 하락을 준비하는 시기로도 볼 수 있는 것이다.
때문에 일반 부동산 투자들은 이 시기에서의 적절한 외줄타기가 가장 중요하다. 국내 대형 부동산 투자업체 관계자는 “주식과 마찬가지로 가장 좋은 방법은 욕심을 줄이고 ‘무릎에 사서 어깨에 팔아라’는 말이 부동산 투자 시장에서도 통용된다”고 설명했다.
잘 팔기 위한 핵심 노하우 ‘셋’
그렇다면 부동산을 잘 팔기 위해 꼭 체크해야할 것은 무엇일까.
이 관계자는 이와 관련해 “자금여력이 있다면 장기 보유를 고려하는 것이 좋고 비수익용 부동산은 수익용 부동산으로 전환을 고려해볼 하다”고 조언했다.
먼저 자금여력의 경우 부동산 정책은 경기 상황이나 정부의 부동산 관련 정책에 따라 민감하게 반응하는 것을 이유로 꼽았다.
이러한 관점에서 긴급한 자금상 압박 등의 없다면 일단은 5년에서 10년 정도 장기 보유하는 것이 유리한 측면이 있다는 것이다. 아울러 장기보유를 위해서는 본인의 자금사정은 정확하게 파악하는 것이 중요하다. 이를 위해서는 자신이 이것을 보유하고 있을 때 세금을 부담할 수 있을지를 정확하게 판단하는 것이 좋다.
매년 매도시기는 6월 1일 전, 즉 5월 31일까지 마치는 것이 좋다. 이 역시 세금인 재산세와 종합부동산세와 연관 있다. 이 두 세금은 매년 6월 1일을 과세기준일로 정하고 이날 현재 부동산을 사실상 소유하고 있는 자에게 세금을 부과하기 때문이다.
만약 5월 31일에 부동산을 양도했다면 6월 1일 현재 소유자인 매수자가 그해 연도분 재산세를 납부해야한다. 6월 2일에 양도했다면 매도자가 보유한 기간이 5개월뿐이더라도 1년 치 세금을 매도자가 납부해야 한다. 그러므로 과세 기준일을 전후해 부동산을 매도하고자하는 경우에는 6월 1일 전에 양도해야 재산세 납세의무가 없어진다.
이 과정에서 부동산을 증여하는 경우도 고려해봐야 한다. 상속과 증여는 맞물려 있으므로 자녀에게 증여하는 경우에는 반드시 10년을 단위로 이뤄져야 하는데 만약 증여했다가 10년 이내에 상속을 해야 한다면 오히려 증여가 불리할 수도 있으므로 이점에 유의한다.
이러한 세금문제는 매우 복잡하고 일반인이 판단하기에는 어려움이 많다. 따라서 이 부분에 있어서는 전문가의 자문이나 컨설팅을 받는 것이 좋다.
특히 세무 계획 시에는 보유 부동산 전체에 대해 처분방안을 고려해야 한다. 부동산을 처분 시 계획을 세울 때와 그렇지 않을 때에 최대 1억 원 이상의 세금차이가 발생할 수 있다.
또한 부동산을 투자의 관점에서 다른 자산에 대한 투자와 비교할 때 수익률 우위 여부를 검토해야 하고, 이 경우에는 경제적 기회비용이라는 측면에서 그 이상의 차이도 발생할 수 있다.
비수익용 부동산은 수익용 부동산 전환하는 것을 고려해 볼 필요가 있다. 토지를 처분하지 않고 건물을 지어 수익용 부동산으로 전환할 경우에는 토지가 더 이상 비사업용 토지가 아니므로 중과대상에서 제외될 수 있으므로 처분시기를 고민할 필요는 없다.
다만 수익용 부동산의 경우에는 입지조건이나 건물의 용도 등을 고려해야 하며 특히 주거용 건물일 경우에는 1세대 다주택자에 해당될 수 있다는 점에 유의하여야 한다.
적절한 매도시기는 시세분석부터
적절한 매도시를 잡기 위해서는 우선 가장 시세분석을 게을리 해서는 안되는 것이 ‘키포인트’다. 올바른 시세분석을 위해서는 역시 부지런한 것이 가장 좋다.
우선 보유하고 있는 부동산가 인근지역 부동산의 가격을 비교하고 수요가 얼마나 있는지 인터넷이나 주변 부동산을 통해 알아봐야 한다. 특히 지방에 토지에 투자한 사람들 중에서는 묻어 두는 게 투자 전략이라며 시세 파악을 하지 않아 매도 타이밍을 놓치는 경우가 많다.
시세파악의 연장선상에서 시장 흐름에도 민감하게 반응해야 한다. 예를 들어 보금자리 주택 등 신도시 또는 택지 개발 지역 대상 토지에 투자했다고 가정하자.
자신의 토지가 선정기준에 따라 인기 지역인가, 비인기 지역인지를 알아봐야 할 것이다. 아울러 부동산 대책에 따라 보유 부동산을 계속 가지고 있어야 할 것인지, 적정한 시점에 매도해야 할 것인지를 항상 생각해 봐야 한다.
부동산 수급 동향을 안다면 매각 시점을 선택하는데 중요한 잣대가 된다. 분양 시장이 침체를 겪고 있는 관계로 주택 공급 물량이 현저하게 줄어든다면 2~3년 뒤에 수급 불균형이 초래되어 주택가격이 상승 할 수밖에 없으므로 그 시기를 매도시기로 미리 정하고 투자하는 방법도 좋은 방법이다.
부동산 시장의 동향 파악을 위해서 전문가들은 주식시장을 파악하는 것도 좋은 방법 중에 하나라고 설명한다. 실물 경기를 6개월 정도 선행 반영하며 예전과 달리 부동산 시장의 후행성이 많이 사라지고 경기와 동행적인 성격으로 변화하고 있다. 심리와 수급 측면에 있어서도 주식과 부동산 시장의 연관성은 매우 중요하다.
부동산 매도 시기는 이러한 몇 가지 변수 이외이도 종합적인 요인들에 의해 결정된다. 따라서 이러한 요인 이외에도 매도자 개인 자금 사정에 맞춰 처분 계획을 정리하고 투자 대상별로 행동 수익을 만들어 놓으면 더 유리한 매도 전략을 구사 할 수 있을 것이다.
