A씨는 정년퇴직을 앞두고 노후에 살 집을 알아보던 중 온라인 카페에서 우연히는 ‘땅만 있으면 단독주택을 지어준다’는 광고 문구를 보고 며칠 뒤 시공업자 B씨를 만나 계약을 했다. 계약금 3000만원이고 중도금은 중간에 딱 한번만 내면 되며 최종 공사비는 나중에 완공 후 주면 된다는 내용이었다. 그런데 날이 지날수록 공사는 진척이 없음에도 B씨는 A씨에게 계속하여 추가로 돈을 요구했다. 하지만 B씨는 약속한 날에 준공은 커녕 도주해 버렸다. A씨 경우와 같은 건축사기를 피하려면 어떻게 해야 하나.
이러한 경우가 대표적인 건축사기 케이스다. 주택을 지어주겠다며 돈을 받은 뒤 ‘나 몰라라’ 하는 수법이다. 일단 사기가 의심 될 때에는 즉시 공사 현장에서 사기 증거들을 사진으로 찍어 확보한 후 민·형사상 소송을 걸어야 한다.
하지만 민사의 경우 나중에 소송을 하더라도 집행할 재산이 거의 없는 경우가 많기 때문에 애초 계약을 할 때 자본력과 신용이 있는 회사인지, 그 회사가 지은 다른 건축물은 어떻게 준공되었는지 등을 면밀히 검토한 뒤에 계약해야 한다.
“계약은 면밀히 검토 후에”
건축사기의 경우 일반적으로 여러 명의 건축주들로부터 대금을 받은 뒤 시공업자의 개인채무를 갚거나 돌려막기 식으로 공사를 진행하다가 잠적하는 경우가 많다. 게다가 그나마 시공한 부분도 대부분 부실시공이다.
건축사기를 당하는 대부분의 피해자 유형을 보면, 주위에서 시공업자 한 사람을 소개받은 뒤 그 사람에게 설계부터 준공까지 모든 것을 위임한 뒤 달라는 대로 돈을 주는 경우다. 그럼 이러한 건축 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 할까. 가장 중요한 것은 건축주가 발품을 팔고 더 부지런해야 하는데 특히 주의할 점은 다음과 같다.
첫째, 설계단계부터 꼼꼼하게 체크해야 하는데 건축사를 신중하게 선정해 그와 충분한 논의 끝에 설계도면을 완성한 후 건축허가를 받아야 한다.
설계를 잘못하면 나중에 다시 건물을 부수고 지을 수도 없어 돌이킬 수 없는 손해를 보게 된다. 따라서 건축주는 자신이 원하는 바를 그 설계사에게 정확하게 전달하고 수차례 걸쳐 회의도 진행하면서 제대로 된 건축설계도면을 뽑아야 한다.
둘째, 올바른 시공사를 선정하는 것인데 허가받은 설계도면을 여러 건설업자들에게 보내 입찰을 시켜 그 중 가장 믿음직한 시공회사를 선정해야 한다. 입찰가격이 싸다고 무조건 좋은 시공사는 아니다. 시공방식과 자재, 공사기간, 향후 AS등 모든 면을 비교 분석해야 한다.
특히 유독 싼 가격으로 입찰하는 시공사의 경우 어떻게 가격이 싼 것인지 충분한 설명을 듣고 다른 업체를 통해 그것이 가능한 것인지를 검토해야 한다.
입찰의 장점은 건축주가 여러 시공업자들을 만나 설명을 들으면서 많은 정보와 지식을 습득하게 되기 때문에 사기를 당할 확률이 적어진다는 점이다. 뿐만 아니라 시공업자들은 이러한 건축주는 매우 꼼꼼하다고 생각하므로 사기 칠 엄두를 못 내게 된다.
셋째, 보다 안전한 방법은 공사비가 비싸더라도 면허사업자를 선정하여 선금지급보증, 계약이행보증, 하자보증 등을 건설공제조합에서 받는 것이다. 반면 개인사업자의 경우 공사비가 싼 대신 그런 보증서를 요구할 수 없다는 단점이 있다.
선금지급보증서는 만일 공사 진행 안 될 시에 미리 낸 선금을 돌려받을 수 있는 증서이고 계약 이행보증서는 계약보증금과 계약기간, 공인인증 된 상대 업체 책임자의 서명과 날짜가 명시된 계약서를 말한다. 또 하자보수보증서는 허술한 공사 진행을 방지하기 위해 하자보수 의무를 보증하는 것인데 보통 계약과 준공 후 2~3년까지 하자보수를 해준다.
공사비 지급 안전장치는 ‘공정별 지급’
마지막으로 공사비 지급방법이다. 건축사기를 당하지 않기 위해 이와 같은 철저히 준비를 한다 할지라도 공사과정 중 문제는 항시 발생하게 되는데 특히 가장 민감한 부분이 공사비 지급과 관련 분쟁이다. 예컨대 시공업자가 제대로 시공하지 않은 상태에서 공사비 1000~2000만원을 추가로 요구하면 건축주는 다급한 마음에 끌려가게 된다.
그러므로 공사비 지급방법을 계약 시 구체적으로 미리 정해 놓을 필요가 있는데 가장 좋은 방법은 ‘공정별 지급’이다. 이는 한 공정을 마치면 해당 공정에 대해 건축주가 만족할 정도의 결과를 냈을 때 비용을 지급하는 방법이다.
더욱이 요즘은 설계한 사람이 직접 감리를 하지 않고 구청으로부터 외부감리를 선정 받게 되어 있는데 그 외부감리업자가 공정에 대해 감리 승인을 해 주면 그 때 그 때 지급하는 것이 가장 합리적 지급방법이다. <다음 호에 계속>
