공기업에서 퇴직을 앞두고 있는 고모(58) 상무는 요즈음 고민이 많다. 주변에서는 최대 40조 원의 토지보상금이 풀릴 것으로 예상되면서 토지보상금으로 큰돈을 손에 넣게 된 고 상무를 부러워하고 있다.
세금 문제는 골칫거리(?)
하지만 그는 세금 문제로 고민이 이만저만 아니다. 정부에 수용되는 땅이라 하더라도 양도소득세는 부과되는 탓이다. 보상금을 운용할 때도 문제다. 나이도 있고 해서 자녀들 명의로 받게 하고 싶은데 증여세가 걸린다. 때문에 그는 절세 방안을 찾기 위해 동분서주하고 있다.
고 상무의 양도세액은 7억 원이다. 따라서 그는 일단 토지보상금에 대한 양도세가 세금의 20%를 연간 1억 원 한도 내에서 감면받을 수 있다 점을 활용하면 세 부담을 줄일 수 있다.
그런데 고 상무는 양도세가 5억 원이 넘는다. 이때는 보상금을 2년에 걸쳐 나눠 받는 것이 좋다. 보상받는 토지의 일부에 대해 재결신청을 하는 등의 방법을 활용하면 된다.
고 상무의 경우를 보자. 그는 양도세가 7억 원이다. 여기서 20%를 적용하면 1억4000만 원이 감면금액이다. 하지만 실제로는 6억 원을 세금으로 내야 한다. 1억 원의 감면 한도에 걸리기 때문이다.
그런데 고 상무가 2년에 걸쳐 나눠 받으면 상황은 달라진다. 첫해 양도세가 4억 원, 이듬 해 양도세가 3억 원이 됐다고 치자. 이때는 각각 20% 감면되므로 모두 1억4000만 원의 세금을 줄일 수 있다.
이번에는 고 상무의 증여세 부담을 줄이는 방법을 살펴보자. 만일 고 상무가 토지보상금으로 자녀 명의의 땅을 매입한다면 자녀가 증여세를 추징당할 수 있다.
이때는 먼저 현금 증여를 하는 게 수순이다. 증여세를 낸 다음에 남은 돈으로 땅을 취득하게 된다면 부담이 현저히 줄어든다.
그런데 이 또한 아깝다는 생각이 든다. 이럴 때는 일단 본인 명의로 땅을 산다. 그리고 2년이 지난 다음 자녀에게 증여하면 된다.
땅을 산 뒤 2년이 지나면 취득가액이 아닌 기준시가로 증여세가 부과된다. 일반적으로 기준시가는 시세의 60% 수준이다. 그만큼 과세금액도 떨지는 셈이다.
절세방법은 또 있다. 고 상무가 금융소득종합과세 부담을 줄일 수 있는 방법이다. 좋은 방법은 연금보험 등 비과세 상품을 우선적으로 활용하는 것이다. 이는 금융소득종합과세 대상을 판별할 때 비과세 상품에서 얻는 소득은 제외하고 계산하는 것을 이용하는 것이다.
비사업용 토지 ‘증여와 분산 병행’
한 유명백화점에 근무하는 오모(52) 전무는 매년 절세로 고민을 해오고 있다. 땅에 대한 애착이 강한 오 전무는 대부분 비사업용 토지를 가지고 있다. 나대지, 부재지주 농지, 임야와 같은 것을 보유 중이다.
그의 고민은 비사업용토지의 경우 66%의 세율이 적용된다는 것이다. 게다가 비사업용토지의 양도에는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 절세를 생각하지 않을 수 없는 입장이다.
오 전무에게도 해법은 있다. 자녀나 배우자 등에게 증여하고 명의를 분산시키면 절세의 포인트를 적절히 활용하게 된다.
사실 비사업용 토지는 보다 계획성 있게 접근해야 한다. 토지 구매단계에서는 물론 이미 보유하고 있는 토지가 비사업용인지 사업용인지 파악해야 한다. 그 다음 합리적인 이용 계획을 고민해야 한다. 그렇지 않으면 세금 폭탄에 얻어맞을 수 있다.
나대지를 가지고 있는 오 전무의 경우를 보자. 그의 경우 비사업용 토지이기 때문에 보유단계와 처분단계에 걸쳐 과중한 세 부담을 떠안아야 하는 입장이다.
이때는 건물 신축을 고려해볼 만하다. 오 전무가 나대지 상태로 유지한다면 세대별로 합산하고 개별공시지가 5억 원이 넘으면 종부세 과세대상이 된다. 반면 건물을 신축한 다음 사업용 토지로 사용한다면 개인별 합산, 개별공시지가 80억 원 초과 시 종부세 과세대상이 된다.
뿐만 아니다. 비사업용 토지 상태에서 양도를 할 때 안게 되는 60% 세율(2010년 말까지는 일반세율), 장기보유특별공제 배제라는 불이익도 피하게 돼 일거양득의 효과를 얻을 수 있다.
오 전무가 가지고 있는 농지도 활용방법이 있다. 농지은행(1577-7770)에 맡기는 방법이 그것이다. 농지은행에서는 직접 농사를 짓기 어려운 사람의 농지를 맡아 농지가 필요한 사람에게 빌려주는 임대수탁사업을 하고 있다.
현행 농지법에 따르면 1996년 이후 농지를 취득해 정당한 사유 없이 자경하지 않은 농지는 지방자치단체의 농지이용실태조사를 통해 적발될 경우 처분명령을 받는다. 또 처분명령을 받은 뒤에도 팔지 않았을 경우 매년 공시지가의 20%에 해당하는 강제이행금도 물어야 한다.
농지은행을 이용할 경우 절세효과를 톡톡히 볼 수 있다. 농지은행에 8년 이상 농지를 위탁하면 부재지주 농지라도 비사업용토지에서 사업용 토지로 인정을 받는다. 이는 양도세가 일반과세 되는 결과를 가져온다. 상당한 절세 효과를 누릴 수 있는 것이다.
그러면 어느 정도 효과를 얻을 수 있는 것일까. 소득세법상 재촌 자경하지 않은 농지의 경우 양도세는 60%중과세 된다. 게다가 장기보유특별공제도 받지 못한다. 반면 사업용 토지는 양도세가 6~35%로 일반 과세된다. 또 장기보유특별공제도 받는다.
농지은행에 맡기면 부가적인 혜택도 있다. 임대수탁을 하게 되면 농사를 직접 짓지 않더라도 농지를 소유할 수 있다. 계약기간(5년 이상) 중 안정적으로 임대료도 챙길 수 있다.
아울러 농지소유자가 임차인 물색과 계약조건 협의를 하는 번거로움을 덜 수 있고 농지관리의 부담이 크게 감소되는 셈이다. 농지은행 이용은 전화(1577-7770)나, 농지은행포털사이트(www.fbo.or.kr)로 검색하면 자세한 안내를 받을 수 있다.
지키는 세테크는 중요하다
부동산은 워낙 큰 금액을 장기간 묶어두는 것이다. 이에 따라 투자와 함께 세금에 대한 고민을 많이 하게 된다. 실제 땅의 취득과 보유, 처분에 걸쳐 보다 꼼꼼한 세무계획을 세우지 않는다면 세금으로 인해 투자가 무의미해질 수도 있다. 따라서 좋은 방법 중 하나는 세무대리인에게 상의하는 것이다.
