주택가격은 그동안 높은 오름세를 지속하다 최근 들어 보합세를 유지하고 있다. 지난해 주택가격의 상승은 부동산 정책과 자금조달 여건 개선 등 공통요인에 더해 서울 일부 지역의 재건축 기대감, 수도권광역교통망(GTX) 사업 가시화 등과 같은 국지적 요인이 주변 지역으로 확산한 데도 일부 기인했다. 리치에서 지역별 주택가격 변동 추이를 자세히 알아본다.
주택가격은 자금조달 여건과 성장률 등 거시경제 여건의 영향을 크게 받지만, 개별지역의 입지 환경 변화와 그 효과의 주변 지역으로의 확산에도 영향을 받는 것으로 알려져 있다. 또 특정 지역의 거주 환경에만 국한되는 정책도 재건축·재개발, 교통, 교육 등 기반 인프라 구축의 외부효과를 통해 주변 지역과 전국으로 확산할 가능성이 있다.
한국은행이 최근 내놓은 ‘주택가격 전이효과 분석’ 보고서에 따르면 지난해 주택가격 상승은 재개발·재건축, 교통망 구축 등 특정지역의 정주 여건 개선 기대에 따른 해당 지역의 주택가격 상승이 주변 지역으로 확산한 데 일부 기인한다. 구체적으로 보면 서초, 강남, 노원, 도봉 등 서울 일부 지역의 재건축 기대감이 상승했다.
아울러 안양과 군포 등에서 수도권광역교통망(GTX) C노선 사업이 가시화되고 신도시 개발과 안산, 시흥 지역에서 신안산선 개발이 이어지는 등의 개발 호재가 이어졌다. 재건축 기대감의 상승과 개발 호재는 해당 지역 주택가격 상승으로 이어졌고, 이는 주변 지역으로 확산했다.
주택가격 전이효과가 나타난 과거 사례를 살펴보면 강남 주택가격의 주변 지역으로의 전이효과가 가격 상승 시에는 비교적 뚜렷하게 나타났으나 하락할 때는 엇갈리는 모습을 보였다.
2000년 이후 두 차례의 강남지역 주택가격 상승 시에는 모두 주변 지역의 주택가격 상승률이 확대됐다. 2005년 상반기에는 신규 입주 물량 축소, 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과 등에 따른 주택매물 감소로 강남3구의 주택가격이 상승 전환했다. 그에 따라 강북지역의 주택가격도 동반 상승하는 흐름을 나타냈다. 2014년에는 재건축 규제 완화(2월), LTV·DTI 완화(7월) 등으로 강남3구의 주택가격이 7월을 기점으로 상승 전환했다. 강북지역의 주택가격은 그로부터 2개월 후부터 상승 반전했다.
반면 두 차례의 강남지역 주택가격 하락 시에는 주변 지역의 주택가격 흐름이 엇갈리는 모습을 보였다. 2004년도 중반에는 투기지역 대출 규제 강화(2003년 10월), 종부세 도입 예고(2003년 10월), 양도세 강화(2003년 10월) 등에 따라 강남 3구의 주택가격이 하락(2004년 5월 +0.1% → 6월 -0.4%)하자 강북지역의 주택가격도 동반 하락했다.
그러나 2007년 말에는 투기지역 대출 규제 강화(2006년 11월), 분양가 상한제와 전매제한 규제(2007년 1월) 등의 영향으로 강남3구의 주택가격이 내림세(2007년 10월 0.0% → 11월 -0.1%)로 돌아섰음에도 강북지역 주택가격은 상승세를 지속했다.
주택가격의 전이효과는 특정 지역의 주택가격 변동이 해당 지역의 자체적인 요인과 주변 지역의 가격 변동으로 결정된다는 가정하에서 해당 지역의 가격 변동이 주변 지역의 가격 변동에 미치는 효과의 크기를 의미한다.
지역 간 주택가격 전이효과를 추정한 결과, 강남지역 11개 구의 매매가격 변동이 주변 지역으로 파급되는 효과(21.9%)가 뚜렷한 것으로 나타났다.
또 수도권지역은 다른 지역 주택가격 변동을 평균 20.1%, 강북지역은 다른 지역 주택가격 변동을 평균 16.6%를 설명했다. 반면 지방광역시의 다른 지역 매매가격변동에 대한 영향은 7.5%로 상대적으로 미미했다.
매매와 전세 시장 간 전이효과를 살펴본 결과, 전셋값이 매매가격에 미치는 영향(약 25~35%)이 매매가격의 전셋값에 대한 영향(약 20~30%)보다 상대적으로 강하게 나타났다.
이는 전셋값이 상승하는 경우 전세수요가 매매수요로 전환되거나 매매가와 전세가 비율이 하락하면서 갭투자 유인이 확대되기 때문으로 분석됐다.
김찬우 한은 조사국 물가연구팀 과장은 “주택가격의 전이효과가 주택가격 하락기보다 상승기에 더욱 큰 것으로 나타났다”며 “또 전셋값의 매매가격으로의 전이효과가 매매가격의 전셋값으로의 전이효과보다 강하게 작용한다는 점을 보였다”고 말했다.
이어 “다만, 전셋값의 매매가격으로의 전이효과는 최근 들어 점차 약화하는 것으로 나타났다”며 “이러한 점을 종합하면 지난해 주택가격의 큰 폭 상승에는 부동산 정책이나 자금조달 여건 등 전체 주택시장의 공통된 여건 변화와 함께 재건축 기대감, GTX 사업 가시화 등 지역 특이요인이 작용한 것으로 보인다”고 덧붙였다. 한겨레 기자
