세금 혜택 중 으뜸은 ‘비과세’다. 세금을 한 푼도 내지 않는다면 수익을 고스란히 챙길 수 있다. 하지만 땅 중에서는 불행히도 비과세 혜택을 누릴 수 있는 것은 농지뿐이다.
1인의 농민이 땅을 5년간 사고팔면서 재촌 자경농지로 면제받는 세금이 1억 원을 넘지 않을 때까지 비과세 혜택이 주어진다. 재촌 자경은 해당 농지와 동일 시?군?구 안에 주민등록과 실제 거주를 하면서 직접 농사를 짓는 것이다.
조건은 까다롭다. 일단 재촌 자경을 8년 이상 해야 한다. 그러면 5년간 1억 원까지는 감면으로 비과세 혜택을 준다. 만일 재촌 자경을 하지 않으면 이런 혜택은 누릴 수 없다.
또 군?읍?면 지역에 있어야 한다. 시 지역의 농지라면 도시지역 밖에 위치해야 한다. 도시지역 안이라면 개발제한구역과 녹지지역의 내에 있는 경우에만 혜택이 적용된다. 지목도 전이나 답, 과수원이란 충족요건이 주어진다.
농지는 양도세가 비과세되는 혜택도 있다. 농지를 교환할 때다. 물론 조건이 따라 붙는다. 우선 땅을 산 후 3년 이상 재촌 자경해야 한다. 교환할 때는 쌍방 농지 토지 가액의 차액이 큰 편의 4분의 1이어야 혜택을 적용시켜 준다.
분리과세로 ‘절세의 묘미’ 느껴보자
비과세 혜택을 받지 못한다고 해도 상심하기는 이르다. 분리과세로 절세 효과를 누릴 수 있는 길이 많기 때문이다.
일단 농지, 임야, 공장용지, 골프장 등을 노려볼 만하다. 이 같은 땅은 재산세가 분리 과세되는 땅이다. 이런 땅을 사면 재산세 부담이 작다. 필지별로 세금이 부과되기 때문이다.
실제 세율을 살펴보면 농지는 0.07%다. 공장용지 역시 0.2%로 낮은 수준이다. 이에 반해 골프장은 다소 높은 4%를 적용한다. 이 같은 땅은 또 종합부동산세를 내지 않아도 된다는 이점이 있다.
농업법인에 팔 때도 분리과세 혜택을 누릴 수 있는 방법이 있다. 농촌공사나 영농조합법인, 영농회사법인 등이 농업법인에 해당한다.
농업법인에 팔 때 경영이양보조금 지급 대상이 되는 농지는 3년 이상 자경을 요구 조건으로 하고 있다. 이 조건을 충족시켰다면 감면 혜택이 주어진다. 다만 적용기간이 2010년 12월 31일까지로 매도시한이 정해져 있다는데 유의해야 한다.
줄이고 또 줄이고
과세를 회피하기 위한 수단으로 우대를 받는 땅을 노려볼 만하다. 실제 땅에는 급수가 있다. 선망의 땅이 있는가 하면 무조건 피하고 보는 땅도 있다.
농지, 임야, 목장용지, 염전, 광산, 공장용지 등에 관심을 가져보자. 이들 땅은 재산세와 종합부동산세 등 보유세에 있어 우대를 받을 수 있다. 재산세 세율도 낮다. 게다가 종합부동산세에서도 열외다.
농지도 눈 여겨 볼만 하다. 등록세의 세율이 다른 땅보다 낮기 때문이다. 매매의 경우 다른 땅은 2%를 적용하는데 비해 농지는 1%를 적용한다. 상속 때도 유리하다. 다른 땅은 세율이 0.8%이지만 농지는 0.3%다.
다만 예외는 있다. 땅을 부재지주가 보유했다면 종합부동산세를 부과시킨다. 비사업용 토지에 해당하기 때문이다.
사실 땅 투자의 시작은 취득단계부터다. 하지만 그 결말은 절세 여부에 달려 있다. 보유와 개발, 양도단계를 거치면서 얼마만큼 세금의 융단폭격을 피하고 아끼는가에 따라 성패가 가려지는 것이다.
하지만 땅 투자는 현재의 시세가 높다고 해도 실현수익률은 다르게 나타난다. 이것이 세금을 고려해야만 하는 이유다. 그렇게 하지 않으면 실패로 귀결될 수밖에 없다.
땅에는 많은 세금이 따라 붙는다. 그만큼 세금 부담이 크다는 말이다. 간혹 땅을 산 후 값이 많이 오르더라도 세금을 내고 나니 별로 남지 않는 장사가 됐다는 말을 하는 투자자들을 볼 수 있는데 그 이유는 세금에 있다.
수익을 실현하는데 있어 세금이 중요한 또 다른 요인은 땅에는 비과세 혜택이 거의 없다는 것에 있다. 땅은 6억 원 미만의 1가구 1주택과는 달리 3년 이상 보유 및 거주하더라도 양도세가 완전히 면제되지 않는다. 그만큼 절세 전략이 요구된다는 얘기다.
그러면 토지를 활용한 절세 전략에는 어떤 것들이 있을까. 필자를 찾았던 투자자들의 실제 사례를 통해 그 해답을 찾아본다.
국내 자동차업계를 선도한다는 H자동차에 근무하는 강모 부장(47)은 임야를 샀다가 세금감면 혜택을 누린 케이스다. 지난 2007년 강 부장은 충청도에 있는 한 임야를 1억 원에 구입했다.
그런데 알고 보니 사실상 밭으로 사용되고 있어 당황한 나머지 필자를 찾아왔다. 필자는 그에게 농취증을 발급받아 농지로 매입하라고 일러줬다. 조언을 얻는 그는 곧장 이 같은 방법을 활용해 120만 원의 취득세와 등록세 감면혜택을 누리게 됐다.
통신회사에 다니는 표모 이사(45)는 양도세의 절세방안은 필수라고 믿고 있다. 부동산의 수익률에 가장 큰 영향을 미친다는 이유에서다. 이 같은 이유로 표 이사는 나대지와 농지를 구입한 다음 좌불안석의 모양새다. 세금 부담을 줄일 수 있는 방법이 생각나지 않아서다.
필자는 그에게 나대지는 창고나 기타 건축물을 지어 임대하라고 조언했다. 이때 상업지의 경우 바닥 면적 대비 3분의 1 이상을 건축하라고 귀띔했다.
또 주거 또는 공업지라면 바닥 면적 대비 4분의 1 이상을, 기타에 해당한다면 5분의 1에서 10분의 1 이상을 건축해야 한다고 일러줬다.
농지의 활용 전략에 대해서는 1000㎡ 이하로 매입했다면 주말 체험 농지로 운용하라고 권유했다. 이럴 경우 재촌하지 않아도 일반과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.
하지만 1000㎡ 이상을 매입했고 재촌과 자경을 할 수 없다면 농지은행에 8년간 맡기라고 했다. 일반과세가 되면서 중과세를 피할 수 있다는 게 그 이유다. 그렇지만 재촌과 자경이 가능하다면 8년 이상 유지하라고 설명했다. 양도세 1억 원까지 감면 받을 수 있어서다.
농지 금액은 높이고 임야 금액은 낮추고
전자상가에서 전자부품을 판매하고 있는 나모 사장(49)이 필자를 찾아 온 것은 2008년의 일이다. 나 사장은 농지와 임야를 같이 매입하려고 하는데 매입금액을 하나로 묶는 게 나은지, 아니면 분리하는 게 나은지 그 해답을 듣기 위해 방문한 것이다.
필자는 그에게 농지는 금액을 높이고 임야는 금액을 낮추라고 권유했다. 이유는 농지의 경우 3.4%이고 임야는 4.6%의 취득세 등록세가 부과된다는데 있다. 결국 필지별로 매매금액을 기재함으로써 납부할 세금을 줄이는 이득을 본 셈이다.
서울 을지로에서 유통업을 하고 있는 전모 사장(51)은 3년 이상 재촌 자경했던 농지를 대토(취득)해서 양도세 감면 비과세 혜택을 누렸다.
평소 땅에 대해 애착이 강했던 전 사장은 농지를 판 다음 1년이 채 지나가기 전에 종전에 매도한 토지 면적의 절반 이상을 다시 사들였다. 그 다음 다른 지역으로 이사했음에도 재촌 자경을 3년 이상 유지했다.
그랬더니 일반과세로 계산했을 때 5년 동안 농지의 거래금액을 합산해 내야 할 세금의 1억 원까지 감면을 받았다. 절세의 맛을 들인 그는 요즈음 종전에 매도한 토지 매매가격의 3분의 1이상 토지를 매입하기 위해 발품을 팔고 있다. 같은 혜택을 또 한 번 누려볼 속셈이다.
