금융기관의 대출규제 확대와 부동산 안정대책, 가계대출 연체율 상승으로 인해 담보로 설정된 부동산들이 경매에 나오면서 다시 한 번 주목받는 투자처로 부각될 전망이다. 경매물량 공급 지표로 꼽는 서울 아파트 경매물건은 매달 3~4% 늘고 있다. 2011년 초 1800여 건에 불과하던 매물이 하반기 들어 평균 2200여 건을 넘어 물량이 계속 늘어나는 추세다.
경매 물건이 늘면서 유찰횟수가 많은 저가 매물을 중심으로 응찰 사례가 늘고 있다. 저렴하게 부동산을 낙찰 받으려는 수요자들이 경매장을 찾으면서 활기를 찾을 전망이다. 2011년 한해 아파트 낙찰가율은 85%선을 유지하고 있다. 집값 상승 기대감이 사라지면서 경매시장을 찾던 실수요자들이 당분간 추이를 지켜보고 있다.
다세대주택의 낙찰가율과 경쟁률은 하락세이다. 2011년 초 90%를 넘는 낙찰가율을 보이며 인기를 끌었지만 하반기 들어 81%대를 보이며 인기가 식고 있다. 2012년에도 빌라 경매 낙찰가율 하락세는 계속 이어질 가능성이 크다. 앞으로 경매 감정가는 시세가 떨어진 것을 반영해 공급돼 감정가와 시세의 격차로 인해 발생한 낙찰가율 하락이 이어질 전망이다.
지방, 소액 경매물건 인기 예상
부산, 대전 등 광역시 일대 소형주택 경매의 인기가 예고된다. 2011년 입주량 감소와 전세난 심화로 낙찰가율 100%를 육박하며 인기를 끌었던 아파트와 소형주택 경매의 과열양상이 계속 이어질 전망이다. 특히 부산 대전 광주의 경우 지역개발과 지하철 노선연장 등 호재로 중소형 주택은 낙찰가율을 보이며 투자자들의 관심이 몰릴 것으로 예상된다.
광역시 일대는 2000년 이후 5~6년간 가격이 많이 내린 상황에서 지역개발 호재와 소형주택 공급 불균형으로 인해 아파트를 중심으로 가격의 급반등 양상을 기록했다. 가격이 꾸준히 오르는 지속적인 모멘텀은 부족하지만 수요 대기상태가 이어져 열기가 경매시장으로 옮겨 붙어 가격상승 가능성을 높게 판단한 응찰자들이 경매시장으로 몰릴 가능성이 많다.
다세대와 연립 경매는 2011년에 비해 물량이 늘면서 내 집 마련 수요자들의 인기종목으로 바뀔 전망이다. 서울에 한 달이면 300여 건 부쳐지던 공급량이 하반기 들어 매달 500여 건을 넘어서고 있다. 서민들의 개인파산 급증으로 인해 가압류·가처분신청이 갈수록 늘어 경매 물량이 큰 폭으로 늘어 경매를 통한 실수요자들의 발길이 잦아들 전망이다.
전세난에 소형 임대주택 ‘활기’
원룸주택과 다가구, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 임대전용 소형 주택 경매시장의 2012년 기상도는 ‘맑음’이다. 1인 가구 증가와 세제 지원으로 임대용으로 인기를 끌 전망이다. 소형 주택의 낙찰가율은 80% 중반을 넘지만 해를 거듭할수록 입찰률이 높아지고 있다. 2012년도 예외 없이 낙찰가율과 경쟁률이 높아지며 경매 대표상품으로 부상할 여지가 높다.
올 한해 낙찰가율의 완만한 하락세를 보였던 수도권 주택시장에서 중대형은 수요 감소로 낙찰가율 하락이 예상되지만 소형은 수요가 이어져 상승 추세를 이어가고 있다. 세제 혜택과 전세난에 따른 수요증가 등 각종 지표가 낙찰가율의 상승 추세를 보일 전망이다. 경기 여파로 거래량이 줄더라도 소형 주택의 낙찰가율은 완만한 우상향을 보일 것으로 보인다.
수급 불균형에 따른 전셋값 상승으로 감정가 1~2억 원 대 아파트는 실소유자와 투자자들이 몰리면서 과열 경쟁률을 기록하는 물건들이 속출할 전망이다. 다세대도 소형아파트 시장 회복에 따라 낙찰가율의 완만한 상승세를 유지할 것으로 관측된다. 임대용 다가구나 역세권, 대학가 소형 임대주택은 개발 호재와 뛰어난 입지로 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다.
수익성 경매물건 인기 상승
수익성 경매는 입지에 따라 희비가 엇갈린다. 특히 상가는 수익률이 경기와 연관을 갖고 있어 경기회복의 속도와 폭이 얼마인지에 따라 달라진다. 2011년 상반기 근린상가 낙찰가율은 45%대였으나 하반기 들어 입찰자들이 늘면서 이 수치는 55%까지 상승했다. 2012년도 임대 수요가 확실한 도심 상가와 근린을 중심으로 투자자가 유입될 것으로 보인다.
저금리 시대 최고 상품으로 변신하고 있는 오피스텔과 근린, 도시형생활주택 등 수익형 부동산은 2012년도 인기를 끌 전망이다. 저금리 기조에다 경기 회복세, 주택시장까지 침체되면서 수익성 부동산의 수요가 늘어날 가능성이 높다. 다만 여러 차례에 금리인상이 단행되고 물가상승이 이어질 것으로 예상돼 수익형 부동산의 수익률이 더 하락할 여지가 있다.
수익성 부동산은 주택 경매와 반대 양상을 나타냈다. 주택시장 침체로 고정수익을 바라는 자산가들이 경매에 참여해 소형 오피스텔, 근린시설 등 수익형 부동산의 관심이 높아진 상황이다. 오피스텔의 낙찰가율이 86%를 넘어서 2010년보다 8%p 가량 높아졌다. 특히 신도시와 도심 오피스텔은 높은 경쟁률을 기록하며 낙찰가율의 고공행진으로 이어질 전망이다.
상가, 근린주택의 경우 경매물건 공급량이 많지 않아 낙찰가율 상승세는 크지 않을 전망이며 낙찰률도 높지 않을 것으로 관측된다. 수익성 부동산으로 꼽히는 이들 물건은 저금리 기조가 지속되면서 시중 여유자금이 풍부한 가운데 경매에 부쳐 지기 직전 채무금액을 갚아 경매를 취하시키는 비율이 높아지는 만큼 신규 유입물건은 그리 많지 않을 것으로 보인다.
2012년 경매에서 수익성 부동산을 노릴 때는 ‘수익형 부동산=상가·오피스텔’이라는 고정관념에서 벗어나는 게 바람직하다. 경매물량이 늘 때는 숙박시설, 아파트형공장 등 테마 부동산으로 투자대상을 다양화해야 한다. 특히 저가에 나온 근린시설을 입지에 맞는 수익성 부동산으로 개조하거나 허름한 주택을 원룸주택으로 개조하면 높은 임대수익을 올릴 수 있다.
공매 압류재산 증가로 규모 증가
공매시장은 투자자들의 발길이 한층 잦아질 전망이다. 세금을 제때 납부하지 못한 사업자와 개인이 증가해 압류재산 공매 건수가 매달 급증하는 추세여서 앞으로 공매시장으로의 자금유입도 크게 늘 전망이다.
특히 소형 아파트와 다세대주택, 도심과 수도권 중소형 토지 등 알짜 부동산들의 공매에 부쳐지는 비율이 늘면서 수요자들의 관심이 높아져 낙찰가율 증가와 입찰 경쟁률의 상승세가 두드러질 것으로 보인다.
2012년 공매제도가 낙찰자 위주로 대거 개편될 예정이어서 실수요자들의 입찰 경쟁이 높아지고 낙찰가율의 상승도 예상된다.
자산관리공사가 새롭게 입찰에 부쳐지는 공매물건부터 부동산 상태, 임차인 유무, 임대차 보증금 규모 등을 미리 공지하면서 투자에 따르는 불확실성이 대폭 사라져 경쟁력이 높아지게 됐다. 국세 체납액의 증가와 함께 제도 개선으로 자산관리공사 공매물건 규모가 점차 급증하는 한 해가 될 것으로 보인다.
경기침체 여파로 중소기업의 생산시설과 체납자들이 보유한 부동산 등이 시장에 유입되고 체납으로 인해 강제 매각되는 압류부동산이 늘어날 것이다.
시세보다 저렴하게 낙찰 받는 이점과 인터넷을 통해 낙찰 받는 편리성이 보태져 아파트와 주택, 토지를 중심으로 공매 참여자가 늘어날 전망이다. 공매 물건 중에는 경매보다 입지가 양호하거나 실수요자들이 참여할 만한 물건들이 다양해 경매 수준으로 대중화되는 한 해가 될 여지가 높다.
