우리금융경영연구소가 헤럴드경제와 공동으로 ‘더 리치 서울(The Rich Seoul) : 2023년 서울 부자 보고서’를 내놨다.
자산형성 과정과 투자 행태, 미래 자산관리 방향을 파악하는 설문조사다. 서울 부자는 서울에 거주하는 만 30세 이상의
금융자산 10억 원 이상 보유자를 말한다. 리치에서 설문 조사 내용을 자세히 소개한다.
우리금융경영연구소에 따르면 서울 부자의 자산 포트폴리오는 부동산 중심으로 구성돼 있으며 평균 3채 이상의 부동산을 소유하고 임대를 통해 수익을 창출했다. 서울 부자들의 총자산은 67억9000만 원이다. 부동산 비중이 59.3%로 가장 높고 금융자산 22억7000만 원(36.0%), 실물자산 3억 원(4.7%) 순으로 나타났다. 금융자산은 예·적금 29.5%, 수시입출금 21.5%, 주식 18.5%, 간접투자상품 13.2%로 금리성 안전자산이 과반을 차지했다. 응답자들은 모두 자가 보유자로 거주 중인 주택 외에 평균 2.3채의 부동산을 보유하고 있으며 73.7%는 타인에게 부동산을 임대하고 있었다. 평균 임대보증금은 5억8915만 원이며 연간 5546만 원의 임대소득이 발생했다.
서울 부자의 지출은 주로 소비성 항목(37.6%)과 저축(30.4%)으로 나뉘며 필수 소비 외에 여행과 여가·운동, 미용 관리를 즐겼다. 서울 부자들은 여행에 연평균 856만 원을 지출했다. 여가·운동에 934만 원, 미용 관리에는 554만 원가량을 지출했다. 여행을 제외한 고급 재화 구매, 고급 식당 외식 등 부가적 소비는 거주지에 국한하지 않고 주로 강남 3구에서 이루어지는 경향을 보였다.
첫 부동산을 소유는 38세였다. 주로 증여·상속을 받거나 본인의 사업·근로소득에 대출받는 방식으로 취득했다. 부동산을 증여·상속받은 경우는 18.0%에 불과하고, 현금 등을 받아 매입자금에 활용한 경우를 포함하면 첫 부동산 취득 시 증여·상속의 기여도가 가장 높았다.
서울 부자들이 얻은 부동산 최대 수익률은 평균 111%다. 해당 건은 주로 불황기에 취득해 호황기에 처분된 경향을 보였다. 최대 수익을 실현한 부동산 거래를 분석한 결과, 불황기에는 연평균 취득 건수(6.4건)가 처분 건수(3.9건)보다 많았다. 호황기에는 취득(4.7건)보다 처분(7.2건)이 많았다.
그간의 경험에 근거해 부자들은 2022년 이후 침체기에 부동산 처분보다 취득에 주력했다. 취득한 부동산은 매입 당시보다 평가액이 상승했다.
앞으로 3년 투자 전망과 자산관리 방향을 보면 우선 상대적으로 긍정적인 투자환경을 전망했다. 앞으로 안전한 금융상품과 부동산, 실물자산을 중심으로 자산을 증식할 계획이다. 응답자들은 앞으로 3년간 금 9.5%, 부동산 4.0%, 달러 2.7%, 국내 주식 1.5% 수준의 가격 상승을 예상했다. 가상화폐는 3.6% 하락할 것으로 전망했다. 3년 뒤 부자들의 자산 포트폴리오는 대체로 현재와 유사할 것으로 보이지만, 투자용 부동산과 금리성의 안전한 금융상품, 실물자산 비중은 다소 높아질 가능성이 있었다.
서울부자 순자산 61억9033만 원···부동산↑
서울 부자의 평균 부동산 자산 보유액은 42억1668만 원, 금융자산은 22억6566만 원, 실물자산은 3억242만 원이었다. 가상화폐는 565만 원에 그쳤다. 자산구성 비중은 금융자산 36.0%, 부동산 59.3%, 실물자산 4.7%로, 대체로 금융자산 1.65배 수준의 부동산 자산을 보유했다. 총자산이 많을수록, 대출을 보유한 경우일수록 부동산 비중이 높은 경향을 보였다.
금융자산 중 수시입출금 상품(21.5%), 예·적금(29.5%) 등 안전한 자산이 과반을 점유했다. 직·간접 투자 비중은 31.7%(주식 18.5%, 펀드·랩·ETF 4.2% 등)였다. 대중부유층과 비교해 볼 때 수시입출금과 예·적금 비중은 총 51% 내외로 비슷하지만, 부자들은 직·간접 투자 비중(31.7%)이 대중부유층(27.8%)보다 높고, 연금·저축성보험의 비중(17.3%)은 대중부유층(20.8%)보다 낮았다.
부동산 자산은 거주용 62.4%, 거주 외 부동산 37.6%로 구성되며 주택가격의 차이로 강남 3구 거주자(강남 부자)의 거주 주택 비중이 높았다. 거주 외 투자용 부동산 중에는 아파트·주상복합 비중(12.5%)이 가장 높고, 빌딩(9.0%)과 상가·점포(6.6%), 단독주택·연립(3.6%) 등이 뒤를 이었다. 강남 부자는 부동산 중 거주 주택 비중이 66.9%이지만, 그 외 서울 지역 거주 부자(비강남 부자)들은 58.0%로 다소 낮았다.
조사 대상 서울 부자들은 모두 본인 소유 집에 살고 있었다. 거주 주택을 제외하고도 2.3채의 부동산을 보유했다. 응답자 85.7%가 현재 아파트에 거주 중이며 거주용 부동산의 평균 가격은 21억7103만 원 수준이었다. 5명 중 4명(81.0%)이 거주 주택 외 투자용 부동산을 보유하고 있으며 거주 주택 포함 2채를 가진 경우가 35.7%로 가장 많지만 5채 이상을 보유한 가구도 20.3%나 됐다.
서울부자 대출자 34.3% 대부분 부동산
서울 부자들은 다른 계층보다 대출 보유율이 낮았다. 대부분의 대출은 부동산을 담보로 하고 신용대출이 적은 점이 특징이다. 담보대출 중에서도 거주 주택(15.3%)보다는 거주 주택 외 부동산을 담보로 한 대출의 보유율(18.7%)이 높았다. 신용대출·카드론은 0.7%에 불과했다. 2022년 가계금융복지조사에 따르면 우리나라 가계의 57.3%가 금융부채(담보·신용·신용카드 대출 등)가 있으며 담보대출 보유율은 38.8%, 신용대출은 23% 수준이다.
또 강남 부자들은 상대적으로 거주 주택 담보 대출을 많이 받고, 비강남 부자들은 거주 주택 외 담보 대출을 많이 활용했다. 강남의 집값이 상대적으로 비싸기 때문에 강남 부자들은 담보 대출을 끼고 집을 보유하는 경우가 많았다. 평균 대출 잔액도 높았다. 거주주택 담보대출 보유자의 평균 대출 잔액은 강남 부자가 3억2000만 원, 비강남 부자가 2억6000만 원이다.
서울 부자들은 다른 계층과 달리 근로소득보다 사업소득 비중이 높았다. 부동산·금융자산에서 창출된 자산 소득(22.9%)도 상당 부분을 차지했다. 서울 부자들의 소득 구성을 보면 사업소득 비중이 58.7%로 가장 높고, 부동산 소득(14.6%)과 근로소득(14.1%), 금융소득(8.3%) 순이었다. 2022년 가계금융복지조사에 따르면 우리나라 전체 가구 소득 구성을 보면 근로소득 비중이 64.3%, 사업소득이 18.1%며 자산 소득은 6.6%에 불과했다.
서울 부자들의 지출은 주로 소비성 지출(37.6%)과 저축(30.4%)으로 구성된다. 세금은 전체 지출액의 약 15.3% 수준이다. 다만, 평균 지출액으로 보면 저축성 지출액이 9649만 원으로 가장 많고, 소비성 지출액(8517만 원), 세금 외 비소비성 지출(3894만 원), 세금(3868만 원) 순이다. 소비성 지출 규모는 자산과 소득이 높을수록 커지기는 하지만, 자산·소득 증가와 같은 기울기로 늘지 않기 때문에 소비성 지출의 비중은 오히려 작아진다. 이욱호 기자
