A씨는 아파트에 전세 3억 원에 세 들어 사는 임차인인데 근무처가 지방으로 발령받는 바람에 계약기간이 만료되기 한 달 전 집주인 B씨에게 더 이상 갱신하지 않겠다고 통보했다. 그리고 A씨는 새로운 집을 계약금 400만 원에 계약했다. 그런데 B씨는 다른 세입자가 전세를 들어와야 전세금을 내줄 수 있다고 버티는 바람에 A씨는 계약금 400만 원을 고스란히 손해를 보게 됐다. 이 경우 임차인 A씨가 B씨를 상대로 할 수 있는 대응 방법은?
계약기간이 종료됐는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 바람에 세입자가 새롭게 체결한 전세 계약을 못 지켜 계약금을 몰취 당했다면 집주인에게 손해배상을 구할 수 있다. 통상적으로 집주인은 세입자가 다른 집을 구할 것을 충분히 예상할 수 있기 때문이다(서울서부지방법원 2007. 12. 20. 선고 2007나6127 판결 참조). 결국 세입자 A씨는 집주인을 상대로 400만 원을 손해배상 받을 수 있다.
그럼 이 경우 세입자가 당장 이사를 해야 하는데 어떤 해결 방안이 있을까? 이럴 때 활용할 수 있는 것이 바로 ‘임차권등기명령’ 제도다. 즉 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않을 때 임차인은 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이는 집주인의 동의나 협조 없이도 일방적으로 할 수 있다. 그 비용도 나중에 집주인한테 돌려받을 수 있다. 임차권등기를 하게 되면 그 뒤 세입자가 이사하더라도 대항력을 보장받을 수 있다.
옥탑방의 전세보증금
A씨는 옥탑방에 전세를 얻어 이사한 다음 날 바로 전입신고를 해놓았다. 하지만 주위 사람들이 옥탑방은 통상 무허가 건물이라 전입신고를 해도 나중에 전세보증금을 못 돌려받는다고 하던데 사실인가?
무허가 건물도 보호받는 주택
무허가 혹은 등기하지 아니한 건물이라고 해도 주택임대차보호법이 적용된다. 따라서 불법 건물인 옥탑방 역시 실제로 거주하고 전입신고를 하면 전세보증금을 보호받을 수 있다. 문제는 전입신고다. 또 주민등록지와 실거주지가 달라도 임대차 보호를 받을 수 없다. 그런데 이러한 옥탑방이 다세대주택의 일부인지 다가구주택 일부인지에 따라 결과가 달라진다.
다가구주택 옥탑방만 법적 보호받을 수 있어
다세대주택은 연립주택이나 아파트처럼 구분해 등기되지만, 다가구주택은 한 개의 집안에 방만 따로 쓰는 것과 같아 별도의 구분등기가 되지 않는다. 따라서 다세대주택은 각각이 독립돼 거래되고, 주민등록도 별도로 할 수 있지만, 다가구주택은 여러 사람의 주소가 한 지번으로 돼 있게 된다. 이러한 이유로 다세대주택의 무허가 옥탑방은 별도의 구분등기가 불가능해 주민등록을 할 수 없다. 그 때문에 결과적으로 보증금을 보호받지 못한다. 이에 반해 다가구주택의 옥탑방은 비록 무허가라도 지번으로 전입신고가 가능하므로 보호받을 수 있다.
다세대주택·다가구주택 전입신고 주의할 점
다가구주택에 전입신고를 할 때는 지번까지만 기재하면 된다. 이럴 때 반드시 부동산등기부나 건축물대장을 확인해야 한다. 둘 중 하나라도 맞아야만 보호받게 된다. 반면 다세대주택은 세대별 등기가 이루어지기 때문에 주소는 물론 호수까지 정확하게 써야 한다. 가끔 대문에 붙어 있는 호실이 부동산등기부와 달라 보호받지 못하는 경우도 종종 있기 때문이다.
옥탑방 계약 주의할 점은?
대부분의 옥탑방은 불법건축물이다. 따라서 다세대주택은 전입신고 자체가 안 되므로 보증금을 보호받지 못한다. 가끔 집주인이 세입자에게 전입신고를 다른 곳에 해 줄 테니 걱정마라고 유혹하기도 하는데 실제 거주지와 주민등록지가 다른 경우도 법에 보호받을 수 없으니 소용없다. 옥탑방에 세를 들 때는 가능한 중개업자를 통해 계약하는 것이 좋다. 만약 그렇지 못하면 본채의 건축물대장을 떼어봐서 다세대인지 다가구인지를 반드시 사전에 살펴보는 것이 좋다. 다세대주택은 무허가 옥탑방은 전입신고를 못 해 보호가 안 되니 보증금을 많이 걸면 안 되고 가능한 월세로 사는 것이 좋다.
사례해설
사례로 돌아가 살펴보면 A씨는 전입신고를 한 것으로 보아 다세대가 아닌 다가구주택의 옥탑방에 해당하는 것으로 보인다. 따라서 A씨는 보증금을 보호받을 수 있다.
