A양은 임대 기간이 끝났는데 집주인 B씨가 세를 놔서 보증금을 주겠다고 버티면서 돌려주지 않는다. A양은 직장 문제로 당장 이사를 해야 하는데 이사 가게 되면 주민등록이 이전돼 대항력을 상실하게 된다. 어떻게 해야 할까?
이럴 때는 주소를 옮기면서도 임차권의 대항력을 유지할 방법이 바로 ‘임차권등기명령’ 제도다. 임차권등기는 마치 근저당이나 전세권처럼 건물등기부에 임차권을 등기할 수 있는 제도인데, 대세적인 효력은 있으나 임의경매를 신청할 권한까지는 인정되지 않는다.
이러한 임차권등기는 임대인과 임차인이 상호 협의로 할 수도 있는데, 반대의 특약이 없는 한 임차인은 임대인에게 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(민법 621조 1항). 그리고 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대해 효력이 생기므로 점유와 주민등록이전 등의 요건을 상실한다고 해도 무방하다.
그런데 만약 임대차 기간이 종료됐음에도 집주인이 보증금도 내주지 않고, 임차권등기에도 협력하지 아니할 때는 어떻게 해야 할까?
위 민법 조항에 따라 법원에 소송을 제기하면 시간이 오래 걸리며 비용도 만만치 않게 든다.
이에 주택임대차는 특별히 주택임대차보호법에서 간단하게 법원에 신청하는 제도가 마련됐는데 이것이 바로 ‘임차권등기명령제도’다. 법원에서 세입자가 신청하면 집주인의 협력 없이도 일방적, 강제적으로 등기를 명령하는 것이다. 경매 절차에서 인도명령과 유사하다.
즉 인도명령 역시 명도소송을 제기하지 않고 바로 신청인의 신청만으로 법원에서 발하는 명령인 점에서 임차권등기명령 제도와 공통점이 있다.
임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
임차권등기명령의 신청서에는 ▲신청의 취지와 이유 ▲임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) ▲임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득했거나 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득했을 때는 그 사실) ▲그밖에 대법원규칙으로 정하는 사항을 적어야 한다. 또 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)해야 한다.
임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대해 임차인은 항고할 수 있다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득할 때는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지된다.
임차권등기 이후에는 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분일 때는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다. 또 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
