A씨는 1985년 임야 9만 4000여㎡를 매입한 후 B씨에게 토지 관리를 위임했다. B씨는 1985년부터 문제의 토지 위에 고추 농사와 쌀농사를 짓기 시작했다. 문제는 A씨가 2009년 이르러 토지개발을 위해 B씨에게 나가달라 요청하면서 발생했다. B씨는 A씨에게 매년 임대료 명목으로 쌀 4가마를 보내왔다. 이를 통해 A씨가 임대료 이익을 얻었음으로 A씨와 자신 사이에는 ‘묵시적인 임대차계약’이 성립된 것으로 볼 수 있다고 주장했다. B씨가 A씨에게 매년 보낸 쌀 4가마는 땅에 대한 임대료로 볼 수 있을까?
대부분은 임대인이 임차인에게 건물을 임대하는 이유는 임차인에게서 임대료 수익을 얻기 위해서 일 것이다. 이때 임차인이 임대인에게 지급하는 임대료는 반드시 금전일 필요는 없다. 이와 관련해 임대인이 임차인에게 쌀이나 고추 같은 농산물을 받은 것을 두고 임대인이 임대료 수익을 얻은 것으로 볼 수 있는지에 대한 분쟁이 발생한 바 있다. 이 사건에서 1심 재판부는 B씨의 손을 들어주었지만, 항소심 재판부는 1심 재판부와 다른 판결을 내놓았다.
항소심 재판부는 A씨가 B씨로부터 매년 받은 쌀 4~10가마는 그 양이 일정치 못하고 땅 주인과 농작물 지급에 관해 의논한 적이 없기에 땅 주인에 대한 감사의 표시로 지급한 것일 뿐 토지 사용료라고 보기에는 어려움이 있다고 판단했다. 따라서 재판부는 A씨가 임대료 수익으로 쌀을 받은 것으로 볼 수 없어 A씨와 B씨 사이에 임대차 관계가 존재할 수 없다고 보아 땅 주인인 A씨의 손을 들어줬다. 결국 남의 땅을 빌려 농사를 지을 때는 차임 명목으로 농작물을 준다는 약정을 하거나 정기적으로 같은 양의 농작물을 지급해야 나중에 묵시적 임대차계약을 주장할 수 있을 것이다.
계약 해지와 중개수수료
A씨는 상가건물을 임차하려고 개업 공인중개인 B씨를 통해 계약했는데 나중에 잔금을 치르려 하니 아무래도 권리금을 너무 비싸게 책정한 것 같아 계약금 300만 원을 포기하고 계약을 해지했다. 그럼에도 B씨는 A씨에게 중개수수료를 달라고 요구하는데 B씨의 주장은 타당한가?
흔히 부동산중개업소에서 계약했다가 중간에 여러 사정으로 계약을 해제하는 경우가 있다. 그런데 공인중개사법 제32조 1항에 따르면 ‘개업공인중개사는 중개 업무에 관해 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인 간 거래 행위가 무효·취소 또는 해제되면 그러하지 아니하다’고 규정돼 있다. 따라서 거래 과정에서 공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 계약이 파기된 경우가 아니면 설사 의뢰인의 변심으로 계약이 성사되지 아니하였다고 해도 공인중개사는 중개수수료를 요구할 수 있다. 다만 위 규정 단서와 같이 거래 행위가 공인중개사의 고의 또는 과실로 무효, 취소 또는 해제되면 공인중개사에게 중개보수 청구권이 인정되지 않는다.
공인중개사법 시행령 제27조의2에 따르면 중개보수의 지급 시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인의 약정에 따르되 약정이 없을 때는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. A씨와 B씨 사이에 중개보수 지급 시기에 관한 약정이 체결된 사실이 없으므로 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날이 중개보수의 지급시기가 되는바 이는 불확정기한에 해당한다. 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행 기한으로 정한 경우에 있어서 그 사실이 발생할 때는 물론 그 사실이 불가능하게 된 때에도 이행 기한은 도래한 것으로 봐야 한다. 결국 A씨가 계약금 300만 원을 포기하고 스스로 임대차계약을 해제했으므로 A씨의 위 임대차계약에 따른 보증금 잔금 지급은 불가능하게 됐다. 이로써 A씨의 B씨에 대한 중개보수 지급채무의 변제기가 도래하게 된 것이다.
그런데 위 사건에서 A씨는 중개사 B씨가 자신에게 상가건물의 권리금이 1500만 원임에도 3000만 원이라고 거짓말해 이에 속아 임대차계약을 했으므로 B씨에게 중개보수 지급 의무가 없다고 항변했다. A씨의 항변은 “개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인 간의 거래 행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개의뢰인은 개업 중개사에게 중개보수 지급 의무가 없다”는 공인중개사법 제32조 제1항 단서를 근거로 했다. 하지만 이런 주장에 대한 증거가 부족해 A씨의 항변은 받아들여지지는 않았다. 만일 A씨의 항변에 대한 충분한 입증자료가 있었다면 공인중개사법 제32조 제1항 단서에 따라 중개보수금 지급 의무가 인정되지 않았을 수도 있었다. 사례로 돌아가 살피건대 공인중개사 B씨의 고의나 과실이 입증되지 않는 한 A씨는 B씨에게 중개료 지급 의무가 있다.
