A씨는 주택을 임차한 사람인데 집주인이 빚이 많아 A씨가 살던 집이 경매에 넘어가게 됐다. A씨는 경매 절차에서 반드시 배당요구 해야만 하나?
이번 사안은 임차인이 아닌 제삼자가 경매를 신청한 경우다. 즉 집주인을 상대로 승소판결문을 얻은 사람이 한 강제경매 혹은 저당권자가 한 임의경매다. 이럴 때는 확정일자부 임차인과 소액임차인은 임차인 본인이 직접 경매 신청한 경우와는 달리 반드시 배당요구를 해야 한다. 소액임차인인지 여부는 임대차계약 체결 시점과 상관없고, ‘최선순위 담보물권이 설정된 날’을 기준으로 평가한다.
만약 배당요구를 하지 않을 때 확정일자부 임차인은 대항력을 행사해 경락인에게 임대차계약을 인수시킬 수라도 있지만, 소액임차인은 우선변제권만 있을 뿐 대항력이 없으므로 권리를 잃을 수도 있다. 이럴 때 배당요구는 당연히 배당요구종기일 전에 법원에 신고해야만 유효하다. 하지만 임차권등기가 설정된 임차인은 제삼자가 경매신청 한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당된다.
민사집행법 제148조 제4호에 따르면 배당받을 채권자 중 ‘우선변제 청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기됐고, 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자’는 자동배당권자로 규정돼 있는데 임차권 등기권자가 여기에 해당한다. 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며 위 임차권등기는 임차인이 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하게 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있다.
이에 따라 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기되면 배당받을 채권자의 범위에 관해 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 ‘저당권·전세권, 그 밖의 우선변제 청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기됐고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자’에 준해 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 봐야 한다.
하지만 임차권등기가 된 임차인이 임차인의 지위를 유지하는 한 우선변제권 대신 대항력을 행사해도 무방하므로 경매법원에 적극적으로 배당을 받지 않고 대항력을 행사하겠다고 의사표시를 해도 된다.
대항력 있는 임차인이 스스로 강제 경매신청 한 경우에는 임차인은 우선변제권을 인정받기 위해 따로 배당요구를 따로 할 필요가 없다. 즉 자동으로 배당절차에서 우선변제를 받는다. 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위해 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대해 스스로 강제경매를 신청했다면 특별한 사정이 없으면 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 봐야 한다. 이 경우 우선변제권을 인정받기 위해 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다.
그리고 이처럼 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매 절차에서 집행관의 현황조사 등을 통해 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매 절차가 진행돼 매각이 이루어졌다면 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 봐야 한다.
한편, 배당요구 하지 않아도 배당받을 수 있는 채권자는 ▲경매신청채권자 ▲경매개시결정등기 전에 등기한 권리자로서 매각으로 인해 소멸하는 권리자(저당권자·근저당권자·전세권자·임차권등기자) ▲경매개시결정등기 전에 가압류한 채권자 ▲체납처분에 의한 압류등기권자(세무관청) 등이다. 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 채권자는 ▲집행권원(집행력 있는 정본)에 기한 채권자 ▲등기하지 아니한 임차권자(우선변제권·최우선변제권 있는 경우) ▲경매개시결정등기 후에 가압류한 채권자 등이다.
