A씨는 임대회사로부터 아파트를 임차한 사람인데 임대회사가 일방적으로 임대료를 인상했다. 하지만 A씨는 이를 받아들일 수 없어 월세를 내지 않았더니 임대회사에서 이를 빌미로 임대차 계약을 해지한다고 통보했다. A씨는 어떻게 해야 하나?
아파트의 임대료를 인상할 때 관련 법률에 따라 적법한 기준을 준수해야 한다. 이와 관련해 임대 회사 측이 일방적으로 아파트임대료 인상을 진행했을 때도 입주자가 인상된 분만큼의 임대료를 지급하지 않아도 임대회사는 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 없다.
A씨는 B사가 임대한 한 아파트에 2001년 입주했다. 그에 대한 임대차 보증금으로 4790만 원을 지급한 뒤 2004년과 2005년, 2006년에 각각 140만 원, 170만 원, 250만 원의 아파트임대료 인상분을 지급하지 않았다. A씨 외에도 C씨 또한 2005년 3월 계약 당시에 지급하기로 한 임대차 보증금 중 430만 원을 지급하지 않았다. 2006년과 2007년 각각 170만 원과 250만 원의 아파트임대료 인상분을 B사에 지급하지 않았다.
A씨와 C씨의 이 같은 행동을 두고 B사는 증액분의 납부 요구와 함께 3개월의 아파트임대료 연체가 이뤄지면 임대차계약 해지가 가능하다고 주장하며 A씨와 C씨에게 이 같은 내용을 통보했다. A씨와 C씨는 이 같은 B사의 통보에도 아파트임대료인상분을 납부하지 않았고 이에 B사가 두 사람을 상대로 임대차계약해지 소송을 제했지만, 법원에서는 B사의 청구를 기각했다.
재판부의 이 같은 판단은 임대주택법상 표준임대차계약서에는 임대인과 임차인은 임대보증금과 임대료를 조정할 수 있다는 규정이 있을 뿐 일방적으로 변경한 임대조건을 상대에게 강요하는 것이 가능하다는 의무가 규정돼 있지는 않다는 점을 고려한 것이다. 따라서 이번 사건에서 재판부는 A씨 등이 임대조건 변경에 동의한 사실이 없으며 그로 인해 A씨 등이 아파트임대료 인상분을 납입하지 않은 것을 두고 계약상의 의무를 위반했다 볼 수 없다고 판단해 B사의 청구는 부당하다고 봤다. 결국 양측이 합의되지 않은 일방적인 임대료 인상은 부당하므로 그에 기한 계약해지통보 역시 인정되지 않았다.
민간임대주택에관한특별법 제44조 제2항을 보면 ‘임대사업자가 임대의무 기간에 임대료의 증액을 청구할 때는 연 5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려해야 한다’라고 규정돼 있다.
한편 동법 56조 제1항 제1호를 보면 ‘임대사업자와 임차인대표회의는 임대료인상에 관한 분쟁에 관해 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다’고 규정돼 있다. 즉 임대의무기간 중에 임대료를 상승하는 것은 위와 같이 5% 범위에서 상호 협의로 조정돼야만 하고, 만약 조정이 성립되지 아니하면 임대주택분쟁조정위원회의(위원장은 시장, 군수, 구청장)의 조정을 통해 조정된다.
만약 임대인회사와 임차인대표단 사이에 조정위원회의 조정안이 받아들여지지 아니하면 결국 소송을 통해 임대료가 결정돼야 한다.
위층의 누수로 인한 손해 누구에게 배상청구
세입자 A씨는 집안 청소를 하던 중 위층의 누수로 인해 아끼던 가구가 모두 곰팡이가 나서 못쓰게 됐다. A씨는 화가 나서 위층에 올라가 수리 및 배상을 요구했는데 그곳에 사는 B씨 역시 세입자였다. 그런데 위층 세입자 B씨가 그의 집주인 b씨에게 연락을 해봐도 아무런 조치를 취해주지 않았다. A씨는 B씨와 b씨 중 누구를 상대로 소송을 해야 하나?
공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 입힌 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리하지 아니한 때에는 그 소유자가 최종적으로 손해 배상 책임이 있다.
그런데 위층에 세 들어 사는 임차인의 특별한 과실이 없을 때 임대인에게 그 집에 대한 수선의무가 있게 되므로 최종적으로 위층 집주인에게 배상책임이 인정된다. 따라서 A씨는 위층 세입자 B씨가 아닌 그곳 집주인 b씨에게 손해배상을 청구해야 한다.
하지만 위층 집주인이 순순히 자신의 책임을 인정하지 않을 때는 어떻게 해야 하나? 보통 위층 주인이 항변하는 내용으로는 아파트 외벽에 금이 가서 그곳을 통해 빗물이 들어와 아래층에 손해를 끼쳤다는 것이다.
실제로 건축한 지 오래됐거나 부실 시공된 아파트는 그런 일이 종종 발생하기도 한다. 아래층 주인으로서는 관리사무실에 연락해서 외벽에 대한 점검을 요구해 외벽에서 물이 스며들지 않았다는 점을 입증해야 한다. 그리고 비가 오지 않는 맑은 날에 자신의 욕실이나 싱크대에 물을 내려서 아래층에 누수가 되는지를 실험해 누수의 원인을 찾아야 한다. 보통 관리사무실과 위층 집주인은 서로 책임을 떠넘길 수가 있으니 책임소재를 명백하게 밝혀야 한다.
