미국의 유명한 부동산 재벌 도널드 J. 트럼프는 그의 책 ‘글로벌 시대의 부동산 투자전략’에서 “부동산은 팔 때가 아니라 살 때 돈을 번다”라고 했다. 무슨 말인가. 투자에선 매각을 통해 내 수중으로 돈이 들어와야 수익이 실현되어 돈을 버는 것이지 매수시점에는 내 주머니에서 돈이 나가지 않나. 아마도 이 말은 처음에 잘 사야 나중에 많은 투자 수익을 올릴 수 있다는 말 일 것이다.
시장은 살아 있는 생명체와도 같아 끊임없이 움직이며 스스로를 변화시킨다. 글로벌 금융위기의 어두운 그림자의 끝자락에서 부동산시장은 준비된 사람들에게 새로운 기회를 제공할 것이다.
위기는 기회의 또 다른 얼굴이다. 투자하기 전에 먼저 시장을 파악해야 한다. 지난 수년간 부동산시장은 수요와 공급 측면에서 불균형 상태를 보였다. 거래량 감소로 시장이 침체되어 매수자의 심리가 위축되어 악순환이 계속됐다.
위기는 기회의 또 다른 얼굴
2012년 주택거래량은 73만5000호로 2006년 108만호 이후 최저치를 기록했으며 5년 평균대비 16.7% 감소했다. 미분양주택도 문제다. 2013년 1월 현재 미분양주택 수가 7만3386호로 최근 10년간 가장 많은 수준이다. 이중 수도권이 3만2547호이고 악성 미분양에 해당하는 준공 후 미분양 물량도 1만5901호나 된다. 한마디로 공급이 많다는 얘기다.
2012년 기준 우리나라의 주택 보급률은 이미 100%를 넘겼다. 그리고 주택가격은 하락하는 데 반해 전·월세 가격은 지속적으로 상승하고 있어 많은 사람들이 고통을 받고 있다. 시장을 활성화 시켜야 한다고 목소리가 높은 가운 데 정부는 4.1 부동산 대책을 내놓았다.
이번 대책의 가장 큰 특징은 정부가 공급물량 축소를 언급하며 시장구조가 변했음을 인정했다는 것이다. 시장의 변화는 피해갈 수 없는 현실이 됐다. 변화된 시장에서 부동산 투자를 어떻게 하는 것이 좋은지 살펴보자.
무엇보다도 변화된 시장의 변화된 제도를 잘 활용해야 한다. 세금 측면에서 생애 최초 주택 구입자는 취득세가 면제된다. 부부합산 소득이 7000만 원 이하이고 주택가격이 6억 원 이하면 취득세를 면제받을 수 있다. 무주택자의 경우 9억 이하 85㎡ 이하 주택을 매입할 경우 취득세를 1.1%만 내면 되어 세금을 75% 절약 할 수 있다. 기주택보유자도 12억 원 이하 85㎡ 이하 주택을 매입하면 취득세가 2.2%로 세금을 50% 줄일 수 있다.
그리고 6억 원 이하 또는 85㎡이하 신규주택이나 미분양주택 또는 1주택자가 보유한 기존 주택을 매입하면 5년간 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다. 거래비용을 줄일 수 있는 절호의 기회다. 취득세 및 양도세 감면 또는 면제를 받으려면 올해 말까지 주택을 매수해야 한다.
새로운 사회 경제 환경의 구조적 변화를 수용하여 전략적으로 부동산 투자에 임할 필요가 있다. 우리나라는 저출산, 고령화의 문제를 안고 있다. 이를 투자에 반영해야 수익률을 극대화할 수 있다.
통계청 장래 인구 추계에 따르면 올해부터 1인 가구 수가 2인 가구 수를 추월할 것으로 전망했다. 가구당 평균 가구원 수가 지속적으로 감소해 소형주택 및 임대주택에 대한 수요가 꾸준히 증가할 것으로 보인다.
장기적인 측면에서 대형 주택에 대한 수요는 감소할 것으로 예상된다. 이러한 추세에 맞추어 자금여력이 있는 투자자의 경우 임대용 주택을 매입해 ‘준 공공주택’으로 등록하여 전·월세를 놓아 임대사업을 하는 것도 검토해 볼 필요가 있다.
정부는 준 공공주택 임대사업자에게 취득세, 재산세 및 양도세를 감면해 줄 예정이다. 대신 임대료는 10년 동안 연 5%이상 올리지 말아야 한다. 대상 주택은 전용 85㎡ 이하 공동주택이나 오피스텔로 올해 4월 1일 이후 신규 구입한 부동산이며 가격 제한은 없다.
주택시장의 장기 침체로 인해 시세차익 기대감이 줄어든 반면 수익형 부동산에 대한 관심이 증대됐다. 금융 위기 이후 풍부해진 유동성자금이 저금리 기조 속에 금융기관을 벗어나 새로운 대안 투자 상품인 오피스텔이나 도시형생활주택으로 몰렸다.
최근 공급이 증가하고 분양가격이나 매매가격이 상승하는 반면 임대가는 정체되어 투자수익률이 하락하는 추세를 보이고 있다. 수익형 부동산 투자 시 우선 수익률과 공실률을 면밀히 따져보아야 한다. 매수 전 주변 중개업소를 통해 임대료 수준과 공실률 추이, 주변 인구 유발 시설의 유무 등을 확인해 본 후 투자해야 한다.
두 번째로 매매가 용이한 곳에 투자해야 한다. 아무리 부동산 투자지만 남들이 관심을 갖지 않는 부동산에는 절대로 투자해서는 안 된다. 소위 말해 유동성이 좋은 부동산에 투자해야한다는 말이다.
입지와 수익률 중요
투자할 때는 반드시 투자 한계금액을 정해 놓을 필요가 있다. 임차인의 수요가 한정되어 있고 임대료도 시장 수준보다 높게 책정하기 어렵기 때문이다. 따라서 수익률을 높이려면 현재 분양하고 있어 수익률을 확정 할 수 없는 것보다는 이미 임차인이 들어 있어 수익률을 확인 할 수 있는 곳에 투자하는 것이 좋다.
투자금액도 2억 원 이상 넘는 것은 바람직하지 않다. 어차피 오피스텔이고 도시형생활주택이다. 임대료를 100만 원 이상 받을 수 있는 곳은 매우 제한적이다. 오피스텔 투자는 미래가치 보다는 수익률을 보고 하는 것이기 때문이다.
지역을 잘 선정하고 적정한 가격에 매수해 일정 수익률을 유지한다면 좋은 투자로 이어질 수 있다. 부동산 투자 시 투자의 우선순위를 무엇에 둘 것인가에 대한 심사숙고가 필요하다. 그리고 본인의 투자성향이나 투자 목적을 명확히 한 후 투자에 임해야 한다.
부동산은 입지가 중요하고 수익률이 중요하다. 수익률은 곧 가격과 밀접한 관계가 있다. 부동산은 팔 때가 아니라 살 때 돈을 벌기 때문이다. 지금은 누구나 현명한 투자를 고민해야 할 시기다.
