전셋집을 구하는 김윤열 씨(37세 회사원)는 최근 이사를 앞두고 고민에 빠졌다. 아파트 전세를 얻을 계획이었지만 가격이 폭등해 다세대주택으로 들어가야 하는지를 두고 가족과 의논 중이다. 다세대주택의 경우 실평수가 아파트보다 크지만 가격은 상대적으로 저렴하기 때문이다. 게다가 관리비가 들지 않아 더욱 그렇다.
서울의 경우 다가구·다세대가 밀집한 주요 지역 주택값은 2억원대 안팎이다. 아파트 전셋값과 비슷한 수준이거나 조금 더 돈을 보태면 적은 금액으로 집 장만을 할 수 있어 실수요층의 관심이 높다. 특히 요즘 신축 중인 다세대주택은 아파트의 하위 주거수단이라는 과거 이미지와는 달리 세련된 풀 옵션으로 무장해 아파트의 대체 주거 공간으로 주목받고 있다.
부동산정보업체 부동산114에 따르면 ‘서울 전월세 실거래 건수’를 주택 유형별로 분석한 결과, 최근 3년간(2010년 1월∼2012년 7월) 다세대주택 거래 비중은 꾸준히 증가했다.
물론 다세대주택 투자도 단점이 있다. 아파트나 단독주택에 비해 집값이 오르는 속도는 느린 데 반해 떨어지는 속도는 빠르다. 통계청의 2011년 가계금융조사 자료에 따르면 지난해 연립·다세대주택의 자산가치(자가 거주자 기준)는 평균 1억4778만원에서 1억4378만원으로 2.7% 하락한 것으로 나타났다. 단독주택 자산가치(1억6521만원)가 6.5% 뛰고, 아파트(2억4280만원)도 1.4% 오르는 동안 홀로 떨어진 것이다. 대부분 다세대주택은 대출을 많이 끼고 구입하기 때문에 부동산 경기 침체로 가장 큰 타격을 받은 것으로 보인다.
다세대의 경우 투자 유망지역은 실수요자들이 많이 포진해 있고 전세가율이 비교적 높아 월세가 잘 나가는 지역을 택해야 한다.
임대수익과 개발이익까지 노릴 수 있는 지역으로는 서울 서초구 방배동과 동작구 신대방동, 그리고 2호선과 9호선의 더블 역세권인 당산동 일대가 효과적이다. 일부 지역에서는 오피스텔보다 높은 임대수익률을 올리고 있는 것으로 알려졌다.
임대수익을 올리는 대표적인 오피스텔에 투자도 생각해볼 필요가 있다. 최근 수도권과 인접한 지역에 신축 오피스텔이 늘어나고 있기 때문이다. 판교와 마곡 등은 신분당선 등을 통한 서울 강남에 접근성이 뛰어나 투자자들에게 주목을 받고 있다. 자산이 적은 젊은층이 직장을 다니며 거주를 한다는 점에서 투자자들의 매력을 끌고 있다.
'서울에 마지막 남은 황금땅'이라 불리는 마곡지구에 위치한 '마곡지구헤리움'은 마곡지구 내 오피스텔 중 전용률(45.42%)이 가장 높다. 마곡지구 상업용지 B-3블록에 입지하며 지하 5층~지상 14층 1개동 규모로, 전용면적 24~29㎡, 소형 오피스텔 341실로 구성돼 있다. 또한 100% 자주식 주차를 적용해 수요자는 물론 임대인의 선호도도 높을 것이라는 것이 업계측의 분석이다.
대우건설이 서울 송파구 문정동 일대에 분양하는 송파 파크하비오 푸르지오도 투자물건으로 올려놓을 만한 곳이다.
총 3456실, 전용면적 21~74㎡로 구성된 오피스텔로 분양 물량은 오피스텔 2283실이다. 분양가는 3.3㎡당 최저 900만원으로 인근 오피스텔 분양가보다 저렴하며, 중도금 무이자 대출도 지원한다. 대우건설은 2~3인 가구를 겨냥해 주거형 커뮤니티 형성, '투룸+거실' 전용동을 구성했다.
오피스텔은 아파트 999가구(전용 84~151㎡)와 스트리트형 상업시설, 공연장, 컨벤션 등이 들어서는 복합주거단지다. 8호선 장지역 역세권으로 향후 ‘위례~신사선 경전철역’이 단지 바로 앞에 들어설 예정이다.
전용면적 271㎡ ‘54억원’ 부동산은 좋은 투자처 중 하나다. 서울시 도곡동의 타워팰리스는 분양 이후 부자들의 랜드마크로 떠올랐다. 그러나 최근 서울의 최고급 아파트는 서울 성동구 성수동의 주상복합아파트 갤러리아 포레다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~10월 거래된 아파트단지 중 전용면적 241㎡ 갤러리아 포레가 9월 44억원에 거래돼 실제거래가격이 가장 높았다. 갤러리아 포레는 올해 3건이 40억원대에, 1건이 39억원대에 각각 거래됐다. 지난해엔 전용면적 271㎡가 54억원에 거래돼 최고가 아파트 타이틀을 거머쥐었다.
갤러리아 포레는 2011년 7월 최고 45층, 2개동, 전용면적 171∼272㎡, 230가구 주상복합으로 준공됐다. 분양가 역시 3.3㎡당 4,390만원으로 최고 수준이었다. 그러나 일각에선 “주변 경관은 좋지만 소규모공장과 연립주택이 공존하는 곳이라 강남보단 입지조건이 떨어진다”고 지적했다. 반면 독특한 디자인은 장점으로 거론된다. 최고가 아파트 2위는 전용면적 244㎡ 주택이 42억5000만원에 거래된 타워팰리스 1차였다. 청담동의 마크힐스 1, 2단지 전용면적 192㎡는 42억3000만원에 거래돼 3위에 올랐다. 삼성동 아이파크는 전용면적 195㎡가 41억5000만원, 39억8000만원에 매매돼 최고가 단지 4위와 9위를 각각 차지했다.
이같은 점을 주목하면 부동산 투자를 통해 수익을 올리기 위해선 생각의 전환이 필요하다. 거주나 투자형 부동산 투자보다는 임대수익을 꾀할 수 있는 투자에 나서야 한다는 얘기다.
