2014년 부동산 시장의 전망은 밝은 편이다. 정부와 민간 경제연구소들에서 주택시장이 상승세를 예상하고 있다.
전세가격 상승에 따른 매매수요로의 전환과 주택가격이 저점이라는 인식의 확산이 상승 동력으로 작용할 것이란 분석. 한국부동산연구원에 따르면 2014년 상반기 전국 부동산시장은 주택(아파트)가격이 0.5∼1.5% 상승하는 것으로 전망됐다. 감정평가사, 공무원, 교수, 연구원, 부동산관련 전문가들을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 내년 상반기 전국 아파트 가격에 대해 전체 응답자 중 62.7%가 상승할 것으로 전망했다. 12.7%는 하락, 24.6%는 보합을 예상했다. 서울 아파트 가격에 대해서는 전체 응답자 중 54.2%가 상승할 것으로 예상했으며 16.1%는 하락을, 29.7%는 보합을 점쳤다.
2014년 주택시장 전망을 위해서는 주택시장의 환경 분석이 중요하다. 먼저 주요 주택시장을 둘러싼 여건 중 국내 경기는 글로벌 경기 회복세에 힘입어 상고-하저의 경기 회복세가 전망되나 잠재성장률을 상회할 가능성은 낮다. 금리는 출구전략에 따른 글로벌 시장금리 상승세와 물가상승 등으로 상승세가 전망된다.
전문가 62% “부동산 상승한다”
최근 가계부채 증가세가 둔화되고 있지만 가계부채 위험은 상승하고 있어 가계대출 시장의 위축 가능성이 높다. 경기침체 장기화 및 부동산시장 침체 지속, 비은행 대출 비중 증가 등 여건 악화로 2013년 가계부채 위험은 금융위기 수준에 육박하는 것으로 추정된다.
주택시장관련 거시환경에 상승과 하락 요인들이 혼재된 가운데 주택시장 전망을 위해서는 무엇보다도 양극화된 주택시장의 수급분석이 중요하다. 전용면적 85m2를 기준으로 주택을 중소형과 대형으로 구분하는 정부 방침에 맞게 지역별로 아파트 비중이 높은 수도권의 경우 4인 가구, 비수도권의 경우 3인 가구를 기준으로 중소형과 대형 주택 수요로 맞추었다. 그리고 주택건축실적에서 멸실주택, 미착공주택, 용도변경 등을 적절히 차감하여 실제 주택 순공급을 고려하였다.
신규 수요 측면에서의 가구 증감을 보면 2013년 이후 3인 이하 가구는 수도권의 경우 매년 약 18만 가구 증가, 비수도권의 경우 매년 20만 가구 이상 증가하는 반면, 4인 이상 가구는 수도권의 경우 매년 약 5만 가구씩 줄어들고, 반면 비수도권의 경우 매년 8만 가구 이상 감소하는 것으로 추계되고 있다.
반면 신규 공급으로 미분양주택과 주택건설실적을 사용했다. 비수도권의 축소 현상과 달리 수도권의 미분양주택은 중대형 위주로 증가하고, 주택건설실적은 2011~12년 비수도권 위주의 주택건설 인허가 증가가 향후 1~2년간 공급 증가로, 2013년 이후의 인허가 축소는 3~4년 이후 공급 감소로 나타날 것으로 보인다.
이같은 흐름은 부동산 투자에 있어 주택시장에 대한 접근을 높여야 한다는 것을 의미한다. 어떤 것이 효과적일까.
부동산 관련 종사자들은 주택임대에 관심을 갖을만 하다고 입을 모은다. 주시장의 새로운 블루오션인 주택임대관리업의 본격적인 출범이 눈앞에 다가오면서 다양한 업체들이 출사표를 던지고 있기 때문이다. 새로운 진입하는 회사들의 유형으로는 사업을 실제 수행하는 회사, 연관 영역에서 사업다각화 차원에서 진입하는 회사, 그리고 새롭게 주택임대관리업을 추진하는 회사로 분류해볼 수 있다.
가장 많은 회사들은 연관영역인 건설업, 부동산업, 부동산관리업 등에서 진입하는 회사들이다. 이러한 회사들은 본인의 회사가 건설업 기반, 중개업 기반 등 어떤 기반을 가지고 있느냐에 따라 특성화된 경쟁력을 활용하는 것이 바람직하다. 새롭게 접근을 해야 하는 사안인 만큼 사전 교육을 통해 지식을 쌓는다면 충분한 투자 수익을 거둘 수 있을 전망이다.
