양도소득세, 분양가상한제, 투기과열지구 지정과 분양권 전매제한 등등. 글 읽을 줄 아는 초등학생이면 들어봤음직한 시장수요 억제 정책이 부동산경기 과열이 우려될 때마다 역대 정부가 처방에 나섰고 긍정적 효과 못지 않은 역기능을 보여왔으나 2기 경제팀이 순기능을 키우는 정책을 펴기 시작해 기대를 모은다. 리치에서 전문가 의견을 통해 자세히 알아봤다. 최경환부총리가 취임하면서 부동산규제완화에 대한 강한 의지를 천명하였다. 지난 인터뷰에서 “한 겨울에 한 여름 옷을 입고 있는 것 같은 부동산 시장의 낡은 규제들을 조속히 혁파하겠습니다”라는 발언은 시장을 냉철하게 직시하는 표현이다. 이러한 정부정책의 일관성 있는 의지는 다소 부동산시장의 소비심리에 긍정적인 반응을 줄 뿐 아니라. 활성화의 기대감을 엿 볼 수 있는 대목이다. 세 차례 큰 상승기 규제 부작용‘온고이지신(溫故而知新) 옛 것을 익히고 그것으로 미루어 새 것을 안다’는 옛말에 있듯이 과거 정부가 부동산가격 상승기에 어떠한 대책을 쏟아내고 처방을 하였는지 리뷰 해보면 미래상황의 판단 기준으로 삼을 수 있다. 건국 이래 현 정부 이전까지 우리나라는 부동산상승기를 크게 세 번 겪었다.첫 번째는 70년대 한남대교 건설, 영동주택건설 붐과 급속히 발전된 경제성장으로 인한 시중 유동자금이 부동산 시장에 급격히 몰린 때이다. 부동산가격을 안정화를 위해 특단의 대책으로 1978년 8월 8일 파격적인 세제안을 줄줄이 쏟아냈다.이것이 최초의 부동산의 규제 정책이다. 부동산 양도소득세는 누진세율을 최고 70%까지 강화했고 토지거래신고 및 허가제, 기준시가제 등을 도입하였다. 하지만 이같은 세제정책은 이미 정부 주도하에 진행한 국토 개발 붐, 주택 5만호 공급정책 등으로 올려놓은 땅값(48% 인상)을 억제하지 못했다. 다만 강력한 규제정책은 일시적인 건설경기 및 부동산경기침체를 수반하면서, 물가상승을 불러와 서민경제를 어렵게 하는 부작용을 일으켰다. 두번째는 80년대까지는 분양가상한제 실시로 아파트 값이 안정되는 듯 하였으나, 반면에 분양가상한제 실시로 주택공급의 부족과 80년대 말 해외건설 시장에서 들어온 막대한 자금의 부동산 시장 유입은 불과 몇 년새 200%를 상회하는 살인적인 수치로 나타난 때이다. 89년 토지공개념이라는 전례없는 강력한 규제정책을 내놓았다. 주거용이 아닌 별장용토지, 농사를 짓지 않는 토지소유자를 대상으로 토지초과이득의 50%까지 세금을 징수할 수 있었던 토지초과이득세법, 개인이 택지 200평을 초과취득한 경우 정부의 허가를 받아야 했던 택지소유상한제는 일부 조항의 위헌판결로 입법 5년만에 폐기됐었다.세번째는 IMF겪은이후 분양가자율화, 소형평형 의무비율제 폐지, 토지거래허가제 폐지, 분양권 전매 허용을 시작으로 이듬해에는 주택청약제도를 완화해 1가구 2주택 현상과 아파트의 경우 매매가격에 거의 90%대출이 가능하였다. 2000년대 최저가격대비 2배이상 상회하였다. 부동산시장의 불안감 속에서 정부는 2001년 소형평형 의무비율제 재도입, 2002년 투기과열지구 지정, 분양권 전매제한 강화 등 수요를 억제하는 제도로 이어졌다. 수많은 부동산정책 10.29부동산정책, 8,31부동산정책, 3,30부동산정책, 11.15부동산대책을 쏟아내었다. 좀처럼 잡히지 않는 부동산가격은 금융규제인 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 발표 이후에 부동산시장은 다소 진정되기 시작하였다.수요 억제정책 역기능의 역사시장수요 억제정책은 국민소득의 성장과 시중의 막대한 유동자금, 시중금리 저가행진, 재건축과 재개발시장에 대한 기대감, 매년 서울과 수도권에 유입되는 인구 등의 실수요를 의식하지 못한 시장의 역기능도 배제 할 수 없다. 다만, 정부의 강한 부동산억제정책은 글로벌 금융위기 속에 큰 태풍을 피할 수 있는 행운(?)의 공적은 좋은 평가를 받고 있다. 하지만 글로벌금융위기 이후 많은 국가들은 발 빠른 부동산정책완화를 통하여 글로벌금융위기 이전 수준으로 국가경제를 회생시키고 있다. 미국뿐만 아니라 중국과 접경하고 있는 싱가포르, 홍콩, 대만, 일본 등 부동산지표가 상당히 호전적임을 알 수 있다.최근 발표한 정책을 보면 전 금융권에서 LTV는 70%, DTI는 60%로 단일화, 청약제도의 단순화, 디딤돌대출 확대, 재건축시장의 안전진단기준완화 및 소형평형의무화 완화, 부동산 투자이민제의 투자 대상에 인천경제자유구역 내 미분양주택도 포함되는 내용 등 이다. 앞서 언급하였듯이 조금은 뒤 늦은 감은 있지만, 최근 들어 정부의 의지는 계절에 맞는 옷을 분명 갈아 입겠다는 것을 느낄 수 있다.옷벗기기 우화 교훈은 ‘순리’대로우리가 아는 이솝 우화 중에서 태양과 바람의 나그네 옷 벗기기 이야기가 있다. 강압적으로 옷을 벗기려고 한 바람과 스스로 옷을 벗게 한 태양의 이야기다. 결과는 사람을 움직이는 건 강압적인 힘보다는 스스로 느끼게 하는 힘이다. 즉 부동산시장도 마찬가지로 정부의 강압적인 규제 보다는 수요와 공급의 순기능에 의한 시장의 원리 현상이 가장 이상적인 결과가 아닐까 싶다. 정부의 정책은 이미 70년대 이후 윤회적으로 시행된 정책으로 그 효과 면에서 시행착오를 많이 겪어왔다. 부동산시장의 흐름을 쉽게 제어되지 않음을 경험했다. 따라서 앞으로 부동산정책의 방향성은 과거지향적인 회귀와 정치적인 부동산정책이 아닌 자연스런 시장원리에 의한 자동제어 기능이 더욱 더 절실한 것 같다.