대부분의 일반 투자자들은 주식시장 또는 부동산시장의 가격이 오르고 내리는 것에는 민감하게 반응을 한다. 하지만 부동산도 그렇고 주식도 그렇고 그 시장에 영향을 미치는 것은 근본적으로는 금리의 방향이다.
금리라는 것은 부동산과 주식시장의 변화에 따라 영향을 받는 것이 아닌 금리가 주식시장과 부동산시장 등 투자 시장에 영향을 미치는 것이다. 따라서 금리의 변화가 투자의 바로 메타가 되는 것이다.
또한 우리나라처럼 금융시장이 상당 부분 개방된 시장에서는 환율의 동향 또한 외국인들의 투자에 대한 방향을 나타내고 좌지우지하기 때문에 투자에 있어 환율 또한 금리 못지않게 중요한 변수가 된다. 이렇든 모든 투자의 지침이 되는 기본인 금리와 환율이 실질적으로는 투자 시 투자의 출발이 아닌 일부분으로 취급되는 경우가 많다.
기본이 되는 금리와 환율의 투자의 출발이 되는 프로세스를 먼저 점검해 보면 지금처럼 저금리 기조인 상황에서는 확정형상품(은행예금)에 가입을 하게 되면 세금과 물가상승률을 감안할 경우 마이너스 금리 즉 실질금리가 역마진이 되게 된다.
즉 3.5% 내외의 예금 상품에 1년 동안 가입한 경우에는 1년 후 내가 예금한 돈의 가치가 오히려 마이너스가 되는 상황이 되는 것이다. 따라서 이런 상황에서 은행예금 등 금리확정형상품에 가입하는 자산 비중은 줄이는 것이 바람직하다.
또한 금리가 낮은 상황에서는 시중에 자금이 많이 공급이 되어 인플레이션 즉 물가 상승에 대한 우려가 나오게 되고 이런 상황에서는 예금 등 확정형상품의 자산 가치는 인플레이션 즉 물가 상승분만큼 가치가 떨어지기 때문에 예금 등에 가입은 신중해야 한다.
더구나 최근의 금리 상황을 살펴보면 정부의 정책 금리인 콜금리는 2%대로 몇 개월간 변동 없이 유지되고 있는 반면에 시중 금리 즉 3년 만기 국공채 금리는 4%대로 상승하고 있고 또 상승 추세가 이어지고 있다.
이렇듯 금리가 상승한다는 것은 반대로 채권 가격이 떨어진다는 것을 의미한다. 따라서 직접 채권을 투자할 경우 만기까지 보유할 전략에서는 채권 투자를 고려해도 되지만 채권 매매이익을 노린 투자나 금리 변동이 바로 반영되는 채권형 펀드투자의 경우에는 기 투자한 경우에는 투자 비중을 줄이고 신규 투자는 당분간 자제하는 것이 좋다.
그렇다고 당장 주식과 부동산을 투자하라고 하기도 시장 상황이 그렇게 만만한 상황은 아니다. 다만 투자를 한다고 하면 투자 방법으로는 몇 번에 나누어서 분산투자를 하는 것이 좋다.
투자 상품으로는 기초 자산이 종합지수 등으로 구성된 ELS에 가입을 해서 원금 손실에 대한 안전 구간을 보장하던지 수수료가 펀드에 비해 상대적으로 저렴한 ETF, 안정적인 배당이 보장되는 인프라 펀드 등으로 기대수익률은 낮추고 반면에 리스크를 줄이는 상품 투자를 고려해 볼만 하다. 
환율 변동에 따른 투자의 경우 환율 변동이 국내 부동산 또는 주식시장에 미치는 영향은 외국인들의 투자에 미치는 영향이 큰 것이 사실이다.
외국인 입장에서는 언젠가는 달러 등 자국 통화로 투자를 회수해서 돌아가야 하는데 국내에 투자한 부동산 주식의 가치가 상승한 반면에 환율이 상승해서 우리나라 돈의 가치가 하락하면 이에 해당하는 만큼의 투자 수익률이 줄어드는 것이 되기 때문에 외국인 투자자 입장에서는 환율에 민감할 수밖에 없다.
단적인 예를 지난 IMF때고 그렇고 지난해 연말과 금년 초 금융 위기로 인해 환율이 급등하자 해외교포 등이 국내에 달러와 엔화를 보내서 원화를 바꾸어서 주식, 부동산에 투자한 경우가 많았다.
그런데 현재 상황에서 보면 주가 및 부동산은 상승해서 여기에서 1차로 투자 수익이 발생하고 2차는 환율이 하락해서 환율에서도 수익을 달성하는 등 더블의 투자 효과를 보고 있다.
앞으로 달러 대비 원화가치가 상승할 가능성에 무계를 많이 두고는 있지만 언제 또 다시 금융 위기가 올지 모르고 또한 그동안 환율이 많이 하락한 점을 감안하면 환차익에 대한 기대 수익률은 점점 더 줄어들 수밖에 없다. 이는 외국인인 신규 자금 유입의 기대가 점점 줄어드는 것이다.
국내에 있는 투자자 중에도 일부 이런 환율 변동을 이용해서 환차익을 얻기 위한 투자를 하는 경우도 있지만 환율을 예측한다는 것은 주식 및 부동산 시장을 예측하는 것보다 변수들이 너무 많다.
게다가 외환시장이 주식시장하고 다르게 시스템적으로 일반 개인들이 접근하기에는 아직까지 거래 비용 등 불리한 측면이 많기 때문에 환율을 예측하고 이용한 투자는 자제하는 것이 바람직하다.
다만 자녀를 해외로 보냈거나 수출입 업무를 해서 달러에 대한 수요와 공급을 하는 수출입업자의 경우 환율의 변동이 미치는 영향은 상대적으로 크다고 보여진다.
이런 경우에도 환율을 예측해서 투자측면으로 접근하기보다는 변동성을 줄여서 리스크를 관리하는 측면으로 접근하는 것이 필요하다. 본인이 나름대로 환율 변동에 따른 원칙을 정하고 그 원칙에 따라 실천하는 것이다.
예를 들어 미국에 자녀를 유학을 보내 매년 달러가 필요한 부모님의 경우 3~4번에 걸쳐서 환전을 하는 계획을 세우고 현재 시점의 환율 즉 1250원대에서 1/4를 환전하고 1200원 이하로 상승하면 또 1/4 환전을 하고 반대로 1300원대로 상승한 경우에도 환전을 하는 원칙을 정해 놓고 그 타이밍이 됐을 때 정한 원칙대로 실행하는 것이 필요하다.
시장은 우리가 생각하는 이상으로 급변하고 있고 변수간의 상관관계도 과거에 우리가 경험상으로 알던 그런 시장이 더 이상 지속되기는 어렵다. 더구나 돈의 스피드가 상상을 초월할 정도 움직이고 있는데 일반인들이 이럴 그 때 그 때 따라간다는 것은 더욱 더 어려운 일이다.
따라서 이런 상황에서 시장의 하락 상승을 예측해서 투자하기보다는 기대수익률을 낮추고 변동성을 줄이면서 작은 부분이라도 세어 나가는 비용을 줄이는 것이 필요하다. 기대 수익률을 낮추고 시장에 적절하게 순응하기 위해 자신만의 원칙을 정하고 실천하는 것이 최선의 방법은 아니어도 이런 급변하는 시장에서 차선의 방법은 될 것이다.
이런 시장에서는 ‘최선’을 찾다가 ‘최악’이 되어 자산을 모두 잃어서 기회마저 상실하기보다는 차선의 방법으로 시장 상황에 빠르게 대응해서 살아남아서 앞으로 펼치질 호황을 대비하는 것이 필요하다.
원칙을 정해서 한다는 것이 쉬운 것 같다. 하지만 누구나 원칙을 세울 수는 있어도 시장 상황이 급변했을 때 처음 정한 원칙을 제대로 지키는 사람은 거의 없다. 사람은 이성적으로 판단하고 행동한다고 하지만 실질적으로 보면 이성적으로 판단을 하고도 실천은 비이성적으로 하는 경우가 아주 많다는 이유에서다.
투자에 있어서는 더욱 더 그렇다. 따라서 내가 나에 맞는 원칙을 정하는 것도 중요하지만 내가 그 원칙을 잘 실천할 수 있는지를 한번 정도 체크해 볼 때이다.