9.1부동산대책 이후, 이슈화되는 재건축아파트시장 흐름 속에서도 여전히 오피스텔 시장의 관심은 높다.
그 이유는 뭘까? 간단히 생각하면 미래의 불확실성이라고 여겨진다. 자영업자나 직장인들은 미래의 불확실성으로 인해 한결같은 고민을 하고 있다.
갈수록 소득을 영위할 수 있는 시간은 줄어들고 반대로 은퇴기간은 늘어만 가고 있기 때문이다. 근로자들이 생활하면서 아무리 노력해도 생활비, 교육비 등은 줄어들지 않고, 미래의 은퇴상품에 적립하는 것은 상상도 하기 어려운 현실이다.
그렇다고 은퇴 이후의 준비를 게을리 할 수는 없을 것이다.
부동산 치고 적은 투자자금 부담
오피스텔 투자는 부동산 투자금액이 덜 부담스럽다. 다른 부동산 투자만큼 큰 자금이 요구되지 않고, 은퇴 예비자들이 손에 쥐을 수 있는 1~2억원 퇴직금으로 충분히 투자 가능하기 때문이다.
이렇듯 오피스텔의 관심도가 높아지면서, 몇몇 지역을 중심으로 공급과잉에 따른 리스크도 염려되기도 하지만 저금리시대에는 여전히 매력적인 상품이라 할 수 있다. 다른 부동산투자와는 달리 오피스텔 투자를 할 때 유의할 기준원칙(전용률, 주차공간, 내부구조 등)이 있다. 구체적으로 오피스텔 투자 시 꼭 알아야 할 투자비법 5가지 방안을 제시해본다.
오피스텔 투자비법
① 입지선택
첫 번째, 오피스텔의 입지(Locaction)이다. 오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택시설로 분류된다. 이는 임차 수요 조사에서 주거용 수요 + 사무용(기타 수요) 수요도 함께 검토해야 하는 것을 의미한다.
최근 경희대, 고려대, 이화여대의 대형 기숙사 신축에 대해 대학교와 임대업자간의 분쟁 사례가 있다. 해당 지역은 학생 주거용 수요만을 기반으로 이루어진 임대시장이기에 대체상품(기숙사 등)의 공급에 따른 수익률 하락에 취약할 수밖에 없다.
반면, 금융가와 국회 등의 사무용 수요와 주거용 수요가 복합된 서여의도의 경우 인근 지역에 오피스텔, 원룸 등의 대체재 공급이 발생해도 안정적인 임대수익률을 보전하고 있다.
오피스텔 투자비법
② 헌 것 우선
두 번째, 신규분양보다는 기존 물건을 싸게 구입하자. 오피스텔은 자본차익보다는 임대수익으로 승부를 하는 투자상품이다. 때문에 높은 수익률을 위해 초기 투자 비용을 줄여 매입하는 것도 중요한 투자 방안이다.
특히, 신규 분양의 경우 대량공급으로 인한 임대료 하락, 공실률에 의한 수익률 감소 리스크가 발생할 수 있다. 반면, 기존 물건을 급매, 경매, 공매 등의 방법으로 싸게 매입을 한다면, 예상하지 못한 월 임대료 리스크에도 목표수익률 달성에 방패가 되어줄 수 있을 것이다.
최근 경매 사이트, 온라인 정보가 활성화가 되어있어, 단순 매입보다는 경·공매를 통한 저가 매입도 추천한다.
오피스텔 투자비법
③ 사이즈
세 번째, 일반적으로 전용5~6py 2억이하, 최도심지 2.5억원 이하 전용 8 ~ 11py/ 복층(구분형)이 좋다. 1인 가구가 가장 선호하는 면적이 전용 8~11py형이고, 그만큼 임차수요가 많아 공실 리스크가 적은 장점이 있다.
인기 브랜드의 오피스텔 가운데 1억원 중후반대 ~ 2억원 선에서 매입하는 것이 추후 매각(청산)을 고려하더라도 부담이 없는 가격대로 생각된다.
또한, 복층 및 구분형 구조의 경우 기본 원룸형보다 월 10 ~ 15만원의 임대료를 더 받을 수 있는 이점이 있다.
실례로 서초동 소재 D오피스텔의 경우 복층 구조로써, 인근 동일 면적 대비 월 임대료가 10만원 정도 비싸고 인기가 높아 임대수익률이 높은 것으로 나타났다. 또한 부산, 대구 산업지역의 오피스텔에서 유행하는 미투(구분형 원룸) 구조도 동일 원룸형보다 월 5 ~ 10만원 높은 임대료를 받을 수 있어 우선적으로 검토해볼 필요가 있다.
오피스텔 투자비법
④ 교통접근성
네 번째, 교통여건 중에는 지하철 역세권이다. 호텔급 인테리어의 오피스텔이라도 임차인이 외면하면 계륵(鷄肋) 같은 존재일 뿐이다.
서울의 경우 순환선 2호선과 강남권 진출이 용이한 7, 9호선 인근이 임차인의 선호도가 높아 임대료 하락위험이 적은 지역이라 볼 수 있다.
오피스텔 투자비법
⑤ 녹지&조망권
마지막으로 도심 속의 녹지와 조망권이다.
업무용과 주거용 수요가 풍부하나 공급이 부족하고, 경복궁과 녹지공간이 많은 도심지역(광화문, 종로 일대)의 오피스텔은 높은 매매가이기는 하나 급매물을 중심으로 접근을 추천한다.
광화문 소재 경희궁의 아침 오피스텔은 도심의 업무 및 주거수요를 바탕으로 높은 임대가를 형성하는 것이 대표적인 사례로 사료된다.
과거, 시세 변동과 전매 프리미엄에 집중하여 차익을 얻는 부동산 투자는 단거리 달리기와 흡사하다.
하지만 은퇴준비를 단거리 달리기로 할 수 없다. 안정적 월 임대료의 플로우(flow)와 소비를 맞춰나가기 위해서는 장거리 달리기 선수로의 전향이 필요하다. 즉 임대 수익률이 계속 유지될 수 있는 지구력이 요구된다고 볼 수 있다.
공급 과잉의 오피스텔 시장에서 투자에 성공하기 위해서는 오피스텔에 대한 기초지식을 바탕으로 충분한 열정과 발품을 통한 현장답사와 수요층에 대한 꼼꼼한 니즈 파악을 하여야 할 것이다.
