1인가구 증가와 노후화된 도심 재구성 등 인구사회구조적 변화가 주거시설 공급자들에겐 발등의 불인데 불을 끄고 다시 출발하기 적합한 준마 구하기가 쉽지 않다는 우려가 커졌다. 10월 첫날 서울 강남 건설회관에서 마련된 ‘주택금융 선진화를 위한 제도개선 방안’ 세미나에서 제기된 주요 내용을 리치에서 담아 본다.
“주택금융 선진화를 논의하겠다고 모이긴 했지만 사실상 대출 말고는 별다른 효용이 없는 실정인데 금융이라 부르고 있는 것부터가 아이러니”라는 혹평으로 세미나는 시작됐다.
주거단지 디벨로퍼를 대변하려 나선 피데스개발 김승배 대표이사는 “부동산 PF대출이 막히자 단비 역할을 하고 있는 PF대출에 대한 보증지원 확대 또한 대출 시스템의 일부라는 점에선 제한적”이라고 지적했다.
대출과 대출보증 타개조차 까마득
이날 참여 인사들은 하나 같이 인구사회적 변화와 저성장 경제구조로의 변모에 따른 주택시장 변화에 능동적으로 조응해야 한다고 입을 모았다.
하지만 금융권과 정부의 금융지원은 충분하지도 시대변화를 따라잡지도 못하고 있다는 호소에도 공감했다.
남희용 주택산업연구원장은 “과거 부동산PF대출을 받아서 우선 시공에 들어간 뒤 선분양을 실시해 그 대금으로 사업을 마무리했던 시스템은 더 이상 성립하기 어렵다”고 터 놓았다.
주택구입 수요고 높았던 때엔 얼마든지 가능했던 개발구조가 깨지고 이제는 건설사 책임시공을 빼면 자금조달 면에서 굉장히 불안정해진 상황이라고 지적했다.
김문경 대한주택건설협회장은 “신용도가 취약한 중소 주택사업자들로서는 자금조달 하기가 몹시 어렵다”며 “지금 당면한 주택시장 전환기를 맞이하려면 대출관행 개선과 리츠 등을 통한 간접투자활성화 등 많은 과제가 있다”고 주장했다.
이들은 ‘주택금융 문제를 해결하지 않고서는 새로운 형태의 주거문화 수요와 도시재생 등 시장의 수요를 지속적으로 담아낼 수 없다’고 포문을 열었다.
주거 니즈, 도시재생 할 일이 태산
주택산업연구원 김찬호 연구위원은 “고령화와 1~2인 소형가구 증가와 저성장 시대 진입 등 사회경제가 변화하는 마당에 기존 주택 보급률은 전국 기준 110%에 이르고 있어 시장이 성숙단계”인 것이 사실이라고 운을 뗐다.
물론 그렇다고 일반적 인식처럼 시장포화 상태인 것은 절대 아니라고 강조한다.
“주거 니즈의 변화와 재개발 및 도시재생사업 관련 수요가 크게 늘어나는 패러다임 변화”가 거세게 벌어지고 있기 때문이다.
이와 관련 김승배 대표는 “이제는 소득 1만불 이하 시대 지은 주거공간을 소득 2만불, 3만불 맞는 공간으로 창조하고 개발해서 50년이상 100년 앞을 내다보며 유용하게 쓰는 부동산을 만들어야 하는 시대”라고 거들었다.
9·1 대책에 이은 후속 조치 등을 보면 대규모 택지 공급을 전제로 한 대규모 주택공급은 억제하는 대신 재개발 촉진 및 임대사업 활성화에 나선 것도 시대변화와 무관하지 않다는 지적이 이어졌다.
당연히 새로운 수요 총족을 위해선 금융부문의 역할이 중대하다는 공세로 이어진다.
과거 대규모 부동산개발을 추진하면 경쟁적으로 뛰어들던 금융사들이 보수적 대출태도로 급격히 돌아선 것이 큰 타격으로 다가 왔다고 성토했다.
은행을 비롯한 금융회사에서 대출 받기가 곤란해지니 당연히 주택시장 자금 흐름이 위축되면서 시대변화를 반영한 새로운 주거시설과 주거 인프라 공급이 제동이 걸리기 일쑤라는 것이다.
담보 말고 사업성보는 대출관행 요구
엎친 데 덮친 격으로 시공사마저 국제회계기준(IFRS) 도입 이후 PF대출 지급보증을 기피하고 저금리 기조로 돌아섰다고 아우성이다.
여기다 주택기금 등 정책금융의 상대적으로 높은 금리부담과 자금공급 부족 등 이중고 삼중고를 복합으로 겪고 있다는 진단이다.
은행을 비롯한 금융권에 대한 불만은 담보 확보에다 신용보강 조건을 과다하게 깔고 시작하는 관행에서 벗어나야 한다는 지적이 터저 나왔다.
시행사가 부도를 내더라도 시공사의 힘으로 책임지고 준공하도록 하는 시공사 책임준공을 조건으로 하는 게 그나마 기본적인 보루일 뿐이라고 했다.
금융사들은 책임준공에다 원하는 만큼 신용보강을 거친 뒤에도 기업 신용도에 따라 금리를 차등화하면서 사실상 가산금리를 끌어 올리는 가혹한 행태를 고딥하고 있어 시급히 고쳐야 할 관행이라고 지목했다.
김찬호 연구위원은 “시공사 책임준공 옵션이 포함돼 있는 경우라면 분양률이 30~40%만 넘어도 PF대출 원리금 상환에는 문제가 없는 수준인데 과도한 신용보강을 앞세우는 것은 무리”라며 정책적 해결책 마련이 병행돼야 한다고 주장했다.
시공사의 경우엔 공사대금을 제대로 받으려면 분양률이 80% 가까이 가야하고 사업 전체가 수익을 내려면 80% 후반대에 이르러야 하는데도 리스크를 떠안고 사업에 나서는 것에 비하면 금융권은 너무 자기 몫만 챙긴다는 비판을 면키 어렵다는 지적의 근거로 제시된 지적이다.
그는 “프로젝트 사업성 평가에 따라 대출을 취급해 적정한 금융비용을 물리는 것이야 말로 진정한 금융”이라고 지적했다.
PF보증 대상 및 단계별
확대방안 제시
정부가 지난 6월초 도입한 ‘한국형 주택 PF제도’에 따라 PF보증 대상과 한도를 넓혔지만 이 것만으로는 아직 미흡하다는 지적도 내놨다. 새 제도에 따라 신용등급 A- 이하 업체 보증한도가 500억원 더 늘었고 보증 대상 또한 신용등급 BB+이상 또는 시공순위 500위 이내로 넓혔다.
김 위원은 그럼에도 “BB+이상 업체는 대한주택건설협회 회원사 가운데 1388개로 전체의 4분의 1수준에 그친다”며 실효성이 떨어진다고 지적했다. 대상은 사업성 평가에 따라 적합한 경우로, 한도 또한 늘려야 하며 농협은행과 우리은행으로 제한된 취급 은행 확대 또한 필요한 실정이라고 김 위원은 지적했다.
착공과 분양과정에서 금융기관 대출에 의존한 뒤 미분양 때문에 공사비가 부족해질 때 시행해 주고 있는 후분양대출보증이나 완공을 마쳤는데도 미분양 문제로 정산을 마치지 못하는 경우 미분양 물건을 담보로 대출 받을 수 있도록 해주는 모기지대출보증 등의 지원제도 또한 고무적이긴 하지만 충분한 조치는 아니라고 평가했다.
이에 대해 대한주택보증(이하 ‘대주보’) 강병권 금융사업본부장은 “중소업체 지원이 부족한 것을 보완하기 위한 개선방안을 마련 중이고 사업 환경 변화에 대한 ‘대주보’ 자체적인 대응을 진행하고 있다”며 개선책에 대한 기대감을 높였다.
정책금융·부동산증권화 등도 요원
대출관행 개선과 보증확대 말고도 정책금융 차원에서 임대주택 건설 지원을 늘리고 국민주책기금을 통해 내주는 사업자 대출금리는 시중 금리보다 낮춤으로써 지원확대 효과를 내야 한다는 지적도 나왔다.
국토교통부 김홍목 주택기금과장은 “최근 주택시장 변화에 따라 다양한 상품 개발 위해 노력을 기울이고 있기 때문에 점진적 변화가 있을 것”이라며 “주택도시기금으로 주택과 도시재생 차원에서 접근하려고 하는 만큼 앞으로 ‘대주보’도 보다 다양한 역할을 맡을 것”이라고 제도개선책이 나올 것임을 예고해 귀추가 주목된다.
건국대 이현석 교수(부동산학과)는 아직 제한적 역할에 머무르고 있는 리츠와 관련해 “투자법인 설립을 허용해 법인채 발행 등으로 투자자를 모집한 뒤 투자 및 운용성과를 배분하는 선진형 구조로 나아가야 한다”고 주장했다.
대규모 신도시 개발 대신 도심 재생 차원의 재개발을 활성화 하려면 국민주택기금을 주택도시기금으로 개편해 지원대상으로 포함해야 한다는 주장도 내놨다.
일본처럼 도시재생 펀드를 만들어 메짜닌 금융지원을 통한 도시재생사업을 다각 추진하는 한편 ‘관민 공동 부동산 투자펀드’를 만들면 도시재생, 지역개발, 임대주택사업 등에 초기사업 자금을 대줄 수 있고 이렇게 하면 다양한 프로젝트 추진을 밑받침 해 경제활성화 효과 또한 클 것이라는 요청의 소리도 높였다.
한양대 이창무 교수는 “임대주택 리츠가 기업형으로 활성화되기 위해서는 자본이득을 부분적으로 허용해야한다”는 정책과제를 제시했다.
