경기가 나쁘다는데 금융자산 10억원 이상 부자들 숫자가 늘고 있고 부자자들 보유 부동산 중 54%는 투자용으로 나타났다. 2%대 저금리 시대 임대료를 내느니 대출을 받이 싼금리를 무는 대신 임대수익을 누리는 게 남는 장사라서다. 환가성 높은 강남에 이어 재개발 이슈가 떠오른 용산에 관심이 쏠린 가운데 골치 아픈 관리부담을 금융사 맡기는 지혜를 발휘해 보시라.
우리나라 거시경제는 5저 현상에 대한 우려가 크다.
저성장, 저금리, 저물가, 저고용, 저(?)자산가치의 현상 속에 정부의 경기부양에 대한 기대를 하고 있다. 부동산시장 관련 규제완화 및 규제개혁에 대한 의지는 시장의 긍정적 시그널을 보여 주고 있다.
최근 한국은행이 또 기준금리를 0.25%인하 하였다. 드디어 우리나라도 2%대 금리 시대가 도래되었다.
저금리 시대에 한국 부자들의 부동산 투자는 어떻게 하고 있는지, 어디에 투자를 하는지, 궁금하지 않을 수 없다.
부동산 중 54%가 투자용 자산
부동산시장침체, 내수경기 부진 등이 지속되는 가운데도 금융자산 10억이상의 개인들은 약16.7만명(2013년말 기준)으로 매년 부자들의 수치는 꾸준히 증가하고 있다.
한국 부자의 부동산자산 중 평균 54%는 투자용 부동산이며 투자용 부동산의 비중은 총자산 규모가 클수록 급격히 증가하고 있다. 특히, 건물/상가와 같은 상업용 부동산에 대한 선호도가 높은 것으로 파악되고 있다. <표1 참조>
KB경영연구소 자료에 따르면 부자들의 향후 목표 자산은 평균 80억원이고, 부동산 투자를 통한 목표자산 획득 의향이 높아 부동산 가치 상승에 대한 기대감은 높은 것임을 알 수 있다, 향후의 자산 포트폴리오 전망에서 건물/상가, 토지에 대한 선호가 높아 부동산 중심의 자산 포트폴리오는 당분간 지속될 것으로 예상된다. 50억 이상 부자는 상가·오피스텔, 100억 이상 부자들은 중소형빌딩을 선호하고 있다.<표2 참조>
20~30억원 이상 자산가들 가세
최근 들어서는 100억원 이상의 부자들 뿐 만 아니라 20~30억원 이상의 자산가들 조차도 중소형 빌딩에 대한 관심과 투자가 성행되는 것이 현실이다. 2014년은 본격적인 정부기관의 이전으로 빌딩시장의 선호도가 공실 우려 등으로 약세를 면치 못 할 것으로 예상되었다. 하지만 2014년 연말까지 토지보상이 예정되었던 사업지구는 전국적(공공주택지구 5곳, 도시개발구역 12곳, 산업단지 48곳, 경제자유구역 4곳, 친수구역 2곳, 물류단지 4곳, 고속도로 건설사업 8곳, 철도 건설사업 7곳 등 140여 곳)보면 15조원 규모로 토지보상금이 수익형부동산시장에 유입되어 수요시장으로 형성되고 있다.
물론 일부는 대토(代土)시장으로 흘러가겠지만 50%이상의 자금들이 중소형빌딩 시장으로 흘러 들어올 것으로 예상된다. <표2>
또한, 복지재단이나 종친회 단체들도 정기예금 등의 안정적인 예금 금리에 의존하여 복지사업 및 종친사업을 전개하였다. 하지만, 줄어드는 이자수입에 의존할 수 없어 5%이상의 수익이 나는 중소형건물 매입에 참여하고 있다. 게다가 중소형빌딩에 대한 니즈는 비싼 임대료를 내는 임차인들도 항상 대기수요이다.
저금리시대는 부족한 돈을 은행에서 빌려 비싼 임대료 보다는 대출이자를 부담하는 편이 더 유리하다. 부동산값이 오르면 투자수익도 기대할 수 있기 때문이다.
환가성 높은 강남 이어 용산行
부자들의 발길은 환가성이 우수한 강남지역의 중·소형건물을 선호하고 있다.
강남지역의 건물은 매물도 부족하고 가격도 다른 지역에 비해 매우 비싸다. 굳이 강남에 투자할 이유가 있을까 생각한다. 하지만 실제 강남에 투자하는 사람들의 생각은 다르다. 강남지역은 고부가가치 업종이나 새로운 트랜드 업종이 생겨도 장사가 잘 될 수 밖에 없다. 직영점이나 가맹점주들은 우선적으로 강남을 선호하고 있기 때문이다.
특정 업종인 경우에는 더하다. 아무리 임대료가 비싸더라도 강남에 문을 열어야 장사가 될 정도이다. 패션, 스킨, 식음료, 피부, 성형 등은 대표업종이라 할 수 있다.
최근에 들어서는 용산지역도 부자들의 발길이 분주한 듯하다. 용산코레일 사업부지 무산으로 상대적 가격하락이 심화되었고, 평택으로 옮기는 용산기지 이전이 다가오고 있기 때문이다.
따라서 용산공원 주변지역 특히 국방부 후문 길, 이태원의 경리단길, 숙대역과 연결되는 갈월동 인근지역, 유엔사부지 인근에 대한 관심이 많은 듯 하다. 당장 수익가치는 기대할 수 없으나, 향후 자본가치 성장에 대한 기대감이 커 장기적 관점에서 유망한 지역이라 할 수 있다.
골 아픈 관리문제 금융사 맡겨라
이렇듯 부자들의 중소형빌딩에 대한 투자는 하나의 로망처럼 이루어지고 있음을 알 수 있다. 중소형빌딩 매입 시 유의할 것이 있다. 아무리 급매물을 싸게 잘 매입했다 하더라도, 건물에 대한 관리문제이다. 초 고령화 사회현상으로 부자들의 노령화 및 해외에 장기 체류하는 인구가 증가하고 있다.
금융자산은 은행에서 잘 관리해주므로 문제가 되지 않았지만, 부동산은 임차인을 비롯하여 시설 등 관리할 것이 한 두 가지가 아니라서 반드시 전문성이 요구된다. 금융기관의 자산관리팀이나 PM(property management)사에 맡기게 되면 임대관리를 비롯하여 세무, 법률, 자금관리 등 부동산종합관리를 받을 수 있다.
물론 임대수익의 일부에 해당하는 수수료를 부담해야 하지만 효율적이고 자산가치증대를 위해서는 전문업체를 통한 부동산 관리가 반드시 필요 할 것이다.
