정부의 강력한 규제완화정책에도 주택시장의 열기는 좀처럼 소비심리가 살아나지 않은 소강상태다. 반면 시세차익과 임대수익이 가능한 수익형부동산은 꾸준히 인기다. 또한 시장분위기는 죽겠다는 한숨을 쉬면서도, 수명연장과 노후에 대한 관심 증대로 창업을 시도하는 사람도 많아지고 있다. 이렇게 상가는 투자자뿐만 아니라 창업자에게도 관심의 대상이다. 그렇다면 상가투자가라면 기본적으로 고려해야 하는 상가수익률과 초보창업자들에게 생소한 상가권리금에 대해 살펴보자.
상가수익률 과장광고를 넘어라
상가에 투자한다면 직접 수익률을 계산하는 자세가 필요하다. 분양회사나 중개업자가 제시하는 수익률만 믿고 투자할 수는 없기 때문이다. 예를 들어 월세 250만원으로 연간 3000만원의 임대수익을 보장하는 상가분양 광고가 있다. 이 광고는 분양가 4억원에 연간수익률 15% 보장한다. 하지만 직접 계산해 보면 실제와 다르다.(위 예시 참조)
상가수익률 예시
- 광고수익률 = 월임대료ⅹ12 / 투자금액(분양가-대출금액) = 3,000만원 / 2억원 = 15%
- 실제수익률 = 월임대료ⅹ12 / 투자금액(분양가) = 3,000만원 / 4억원 = 7.5%
그 이유는 분양가의 50%인 2억원은 대출을 받는다고 가정해 투자금액에서 2억원을 제외한 나머지 2억원에 대한 수익률이 15%로 산출되는 것이다.
즉, 연간수익률이 7.5%임에도 진실을 왜곡하여 투자자를 현혹하는 것이다. 이처럼 기본적인 계산만으로 확인할 수 있는 오류를 간과하여 낭패를 보는 일은 없어야 한다. 상가투자는 많은 자본을 필요로 한다. 얄팍한 분양광고에 공들여 마련한 종자돈을 놓칠 수 밖에 없다. 게다가 취득세, 등록세, 임대소득세, 금융비용을 감안하면 투자수익률은 확연히 떨어진다. 수익률계산은 타인에 의존하지 말고 반드시 산출근거를 확인하고 직접 계산해야 한다.
그렇다면 수익률이 좋다고 모두 우량한 상가일까? 수익률은 현재를 기준으로 한다. 즉, 미래를 예측하기 보다는 현재의 상황을 말해주는 일종의 지표이다. 인근지역의 개발이나 대형편의시설의 등장은 상권을 이동시켜 수익률에 영향을 준다. 즉 현재의 수익률이 미래의 수익률을 보장하지 않는 것이다. 또한 상권이 지나치게 확장되면 오히려 공급과잉으로 수익률은 떨어진다. 이렇듯 상가는 매력적인 투자처이기도 하지만 함정 또한 많다. 상가수익률과 병행하여 주변상권과 미래성장성 분석도 반드시 필요하다. 결국 직접 수익률을 분석하고 좋은 입지를 찾아내는 것이 상가투자의 첩경인 것이다.
권리금 계약서 명시 법개정 가능성
권리금에 대한 명확한 법률적 규정은 없다. 하지만 창업을 하고자 점포를 구하다 보면 권리금 문제에 부딪힌다. 권리금은 한 점포를 두고 투자한 시설비, 바닥자리 값, 영업권에 대한 일종의 보상이다. 즉, 장사를 계속해 벌 수 있는 수익을 포기하는 대가로 새로운 점포주가 이를 보전해 주는 것이다. 하지만 법적, 제도적 장치가 없어 창업이나 장사를 하려는 사람들에게는 상당한 부담이다. 또한 일반적으로 권리금의 적정성을 판단하는 것도 쉽지 않다. 하지만 창업을 한다면 반드시 그 산출 근거를 알아야 한다.
권리금은 가지각색이며 구분한다면 다음과 같다. 첫째, 영업권리금으로 점포의 1년간 순수익을 기초로 한다. 연매출액에서 임대료, 재료비, 인건비, 공과금, 기타 경비 등을 차감한 금액이다. 둘째, 시설권리금으로 점포에 투자된 시설비용이다. 보통 연간 30씩 감가상각하고 최초 설치일로부터 3년이 경과되면 시설권리금으로 인정하지 않는 것이 좋다. 셋째, 바닥권리금으로 일종의 자리 값이다. 지하철이 생기는 역세권이나 새로운 배후단지가 조성되는 입지에서 종종 요구된다.
권리금 양극화할 것 철처히 살펴야
권리금은 건물주와는 무관하다. 따라서 권리금은 임차보증금과 달리 임차인에게 반환하지 않는 것이 관행이었다. 하지만 상가건물임대차보호법이 개정되면 사정은 달라진다. 임차인의 권리금은 법으로 규정하고, 표준계약서에는 권리금이 명시된다. 권리금 보호법이 시작되면 임대료상승이 이어질 가능성이 높다. 상권이 좋은 지역의 상가소유자들은 임대료상승을 통한 향후 권리금보전에 대비 할 것이다. 나쁜 상권의 상가시장에서 매각하는 주인이 늘어날 가능성이 있다. 임차인 권리금을 보장해줘야 하는 부담이 있기 때문이다. 지역의 따라서 매각가격이 높아지고 낮아지는 차별화가 심화 될 것이다.
권리금이 없는 점포는 장사가 전혀 안 되는 곳이나 신규분양상가 정도다. 어차피 권리금의 대가를 치른다면 정확한 분석과 산정기준의 해석이 필요하다. 오히려 창업초보자라면 권리금이 있는 점포가 안전할 수도 있다. 권리금이 있다는 것은 상권과 입지에 대한 평가가 이루어졌다는 것이다. 다만 권리금은 장사가 잘 되는 곳에서 발생된다는 사실을 명심해야 한다. 또한 권리금이 높다고 무조건 장사가 잘 되는 것은 아니다. 겉만 화려하게 하고 내실 없이 권리금만 부풀리는 경우도 많기 때문이다.
결국 상가는 장사를 하는 곳이다. 장사가 잘 되는 곳은 수익률도 높으며 권리금도 높다. 하지만 수익률과 권리금의 적절성을 판단하기란 쉬운 일이 아니다. 그렇다고 상가투자와 창업을 운에 맡길 수도 없는 노릇이다. 어떤 투자든 사실 해석과 분석을 기초로 하며 상가 또한 마찬가지임을 명심해야 하겠다.
