윤재호의 경매가이드 65
관련 기관에서 경매정보 얻기
경매 투자에 나설 때 부동산 정보는 되도록 폭넓게 많이 얻는 게 좋다. 법원의 매각 서류에는 단순한 부동산 매물 정보만 담는데 그치기 때문에 유용한 정보가 매우 빈약하다. 따라서 매각 공고만 의지해 입찰에 나섰다가는 뜻밖의 함정을 만나기 심상이다.
경매 투자에 나설 때 해당 부동산 소재지 공공기관에서 자세한 개별 물건 정보를 얻어야 한다. 경매계, 시·군·구청, 읍·면·동 주민센터에서 확인해야 할 공공 기관의 부동산 투자 정보는 다양하다.
해당 법원 경매계에서는 입찰 진행 여부를, 지자체에선 불법건축물이나 공법상 하자 여부, 건물의 용도변경 여부를, 주민센터에서 농취증 발급 여부 등의 정보를 취할 수 있다. 이들 정보는 경매 투자를 할 때 기본적인 체크사항이다.
투자목적 따라 필수정보 확보
경매는 단순히 권리관계의 득실과 인수 여부를 따져 입찰 가부를 결정해야 하는 단순 투자과정이 아니라 개별 부동산의 특징과 투자 목적에 따라 반드시 해당 관공서를 찾아 지역 개발계획 등을 확인하는 것도 중요한 탐문 사항이다.
경매 법원에서 작성한 현황조사서와 매각물건명세서는 투자정보가 전무하다. 입찰 부동산의 기본적 권리내용과 현재 상황만 정리해 놓아 법원 서류만 믿고 입찰하기에는 한계가 따른다. 따라서 돈 되는 부동산 정보와 향후 개발정보 등 고급정보를 얻으려면 입찰자가 별도로 발품을 팔아 적극적으로 공공기관의 정보네트워크를 다각화할 필요가 있다. 경매 투자에 따르는 미래 정보 가치의 평가는 입찰자의 몫이기 때문이다.
기초정보부터 중앙부처 공기업까지
경매에서 아무리 강조해도 지나치지 않은 것이 현장조사이다. 공고된 권리관계 등 법원의 일반 자료 외에 입찰하고자 하는 부동산에 숨겨진 물건 상 하자를 발견한 후 공공기관 담당자를 통해 해법을 찾아낼 줄 알아야 한다. 해당 자치구 마다 부동산 투자에 얽힌 여러 요인을 찾아내 해법을 찾아 낼 줄 알아야 한다. 매각 서류에 나타나지 않는 관공서의 부동산 규제사항이나 투자에 걸림돌이 될 내용이 있다면 입찰 전 확인해야 한다.
경매계 담당자는 개별 물건에 대해 법률적 판단이 필요하거나 이해당사자에게 민감한 내용이 얽혀 있으면 자세한 답변을 하지 않는다. 특히 경매 투자에 기본적인 권리관계 상담이나 재경매 이유, 세입자 배당 여부, 유치권·법정지상권 등 특수권리에 대한 질문에 대해서는 대부분 답변을 회피한다. 관할 경매계는 단지 경매사건 위임 처리기관이기 때문에 담당자를 만날 때는 객관적인 입찰 실무에 대한 궁금증을 해소하는 편이 낫다.
해당 지자체 담당 공무원을 만나 탐문해보면 다양한 투자 정보를 덤으로 챙길 수 있다. 개별 건축물의 하자·위법사항 여부와 함께 해결 방안을 미리 알아낼 수 있다. 또 토지 개발에 따른 투자성을 지자체 공무원을 찾아 탐문할 수 있다. 지하철 개통, 용도지역 변경과 시 편입 여부 등 돈 되는 정보 외에도 지역 개발계획과 도시계획, 토지 보상, 토지활용도 등 지자체의 부동산정책과 관련된 유용한 투자정보를 얻을 수 있다.
중앙정부와 기초 자치단체, 공기업 담당자로부터 부동산 정보를 얻어야 할 경우도 자주 발생한다. 국토교통부 또는 유관 부처로부터 부동산 합법적 취득 여부와 함께 중요재산 취득 시 승인절차 등을 미리 체크할 수 있다. 관할 기초 단체에서는 농취증 발급여부와 전입세대 열람, 지방공사 등에서는 지자체 개발에 따른 부동산 취득·이용과 도시개발에 따른 토지·건물의 수용 등 유용한 부동산 정보를 알아내는 통로로 활용이 가능하다.
공공기관 대상 ‘정보 청구’제도 활용
경매 부동산은 개별성이 강한 상품이기 때문에 해당 부동산 공무원으로부터 간단한 조언을 귀담아 듣고 투자를 결정해 볼 수 있다. 담당자는 기관 홈페이지에서 부서와 업무내용 연락처를 알아낼 수 있다. 특히 경매 물건이 지역 개발과 연관된 경우라면 사업진척 상황과 함께 보상과 착공 기한 등을 확인해 두는 게 좋다. 개발 사업에 따른 기대감이 큰 공공사업일수록 해당 담당자로부터 사업 일정표와 점검사항을 확인하는 절차가 필요하다.
문제 해결을 위해 담당 공무원을 만나 질문할 때는 용어를 숙지하고 핵심 내용을 정리해 가는 것이 낫다. 담당자가 먼저 중요자료를 건네는 일은 매우 드물기 때문에 핵심 문의 내용과 범위, 법률 조항과 조례 등을 체크해 가는 게 좋다. 사전에 지역 개발 공지내용이나 현재 진행 상황 등을 미리 파악한 후 조리 있게 대화해 보면 핵심 내용에 대해 어느 정도 접근해 갈 수 있게 된다. 현장 확인 후 질문 내용을 리스트로 작성하는 것도 방법이다.
담당 공무원에게 전화하거나 찾아갈 때 경매 투자에 대한 사적인 이야기는 자제하는 편이 낫다. 정보 습득에 걸림돌이 될 가능성이 있어서다. 경매 투자를 자주 한다거나 시세차익을 위해 부동산 투자정보를 얻으려 한다면 담당자는 투기꾼(?)으로 오해해 필요한 정보 보다는 잘못된 정보를 제공하거나 입을 닫을 가능성이 높다. 해당 부동산의 이해관계자라거나 현지 주민으로 소개하는 편이 능숙한 접근 방법이다.
정확하고 확실한 경매 부동산의 정보를 얻기 위해서 공공기관을 상대로 공식적으로 자료 공개를 요청할 수 있다. 기관을 상대로 ‘정보공개’ 제도를 이용하면 원하는 정보에 대해 공문형식의 답변을 들을 수 있다. 개발 예정 시기나 사업기간, 보상금액 등 공개가 쉽지 않은 내용도 공개 청구를 하면 10일 이내에 자체적으로 공개여부를 결정해 통지해준다. 또 기관 게시판이나 질의응답·상담란을 이용해도 필요한 투자 정보를 알아낼 수 있다.
경매 투자의 기초는 여러 현장을 다니며 직접 눈과 귀를 통해 탐문하는 것부터 시작한다. 그 중 공공기관을 통한 물건분석 과정은 첫 입찰 때부터 해두는 편이 낫다. 관공서 조사를 통해 투자 비젼을 챙기고 우량 부동산의 선별 능력을 갖출 수 있다면 금상첨화다. 단, 공공기관의 장기 장밋빛 개발계획만 믿고 투자에 나섰다가 투자에 실패할 가능성이 높다. 공공기관의 투자 정보 습득은 부동산 투자의 밑그림을 그리는 용도로 활용하는 것이 유리하다.
