민족 최대 명절인 설이 지나고 힘찬 새해가 밝았다. 작년 추석 이후 전세값 상승은 이번 설 친지들이 모인 자리에서도 화제가 되었다. 설 이후의 주택 가격 및 전세가격이 어떻게 변할지에 대해서도 주요 언론 및 포탈 사이트에서 갑을 논박이 진행 중이다. 현재의 주택 시장의 변수와 시장 안정여부를 알아보자.
우선 고공행진을 잇고 있는 전세가격 움직임이 심상치가 않다. 이미 2013년 9월 이후 18개월 연속 상승한 것으로, 서울 수도권 뿐만 아니라 전국적으로 아파트 전세가격의 상승 폭이 확대되고 있다. 원인은 다음과 같이 분석된다.
전세값 18개월 연속상승 원인
첫째, 저금리로 인한 임대인의 월세 선호 분위기 속에 전세 물량 부족 현상이 이어지고 있다. 둘째로 가락시영, 개포주공 등 많은 재건축 이주로 인해 전세수요가 급상승하고 있다. 실제 공사가 진행되는 단지들이 생겨나면서 세입자 및 기존 소유자들의 이주수요가 늘어나고 있다. 세째는 작년 추석이후 10~11월 경 정부정책에 따른 무주택자들이 주택담보대출을 통해 주택을 구입하여 실거주를 한 사례가 늘엇다. 무주택자들이 구입한 주택들의 가격대가 6억 이하가 많다는 점을 고려하면 향후 2년(비과세 완료기간)정도 까지 지속적으로 전세시장의 불안요인이 될 것으로 예상된다. 집주인이 전세를 주지 않고 거주를 많이 하고 있으니 전세물량 공급이 줄어들기 마련이다. 넷째, 노령화 및 조기은퇴자들의 일정 수입원이 필요한 현상이다. 종합부동산세 등의 세금부담으로 인해 현금흐름이 양호한 월세물량으로 전환하기 때문에 전세 공급물량이 감소하고 있다.
결과적으로 전세물량의 부족현상으로 인해 현재 전세시장이 불안조짐을 보이고 있다.
전세 태부족, 매매 전환이 상책
전세수요를 감소시키기 위해서는 전세수요를 매매수요로 전환 하여야 한다. 그래서 추석 이후 지속된 전세시장의 불안조짐이 정부정책의 거래활성화를 위한 정책으로 전환된 계기가 되었음을 알 수 있다. 하지만 글로벌경기의 성장성 둔화, 좀처럼 살아나지 않는 국내거시경제와 소비심리악화 등 여전히 잔존하는 불안요인들은 많다. 게다가 증가하는 가계부채 및 재산세, 종부세 등 각종 세금에 대한 부담 속에 주택가치의 상승이 기대되기 어려워 세입자들은 리스크를 가지고 굳이 내 집을 마련하기보다 전세시장에서 전전긍긍 할 수 밖에 없다. 이렇듯 2015년 전세시장은 전세수요증가와 전세물량감소가 강하게 맞물리고 있어 웬만한 공급정책이 나온다 해도 당장 실효성은 없을 것이다.
그렇다고 정부의 입장에서는 전세수요를 줄이는 주택공급정책과 공공임대주택 공급을 늘리 는 것을 게을리 할 수는 없다. 조금은 늦은 감은 있지만 전세수요를 매매수요로 전환하기 위하여 청약제도를 변경하였다. 1순위 공급을 확대하고 분양가 상한제 폐지 등, 정책대출 확대, 수익공유형 모기지 등 주택거래량을 늘리기 위한 대책이 나옴으로써 올해는 도심 및 수도권의 분양시장에 보다 관심이 높게 되었다.
분양시장 호조세 잘 대응해야
2015년 부동산시장 전망과 관련, 재건축초과이익환수제 3년 유예, 분양가상한제 탄력적용, 재건축분양주택 3주택 허용 등 부동산3법이 통과되었고 새아파트의 신드롬을 감안하면 분양시장은 호조세를 분명 보일 것이다.
특히, 청약을 통해 분양을 받을 때는 본인 점수대를 미리 파악하는 것이 중요하다, 내가 어는 구간에 해당되는지 가족 구성원간, 소득수준, 청약 기간 등의 가점 관리가 요망된다. 대상 물건은 강북의 경우는 분양가가 문제가 되겠지만, 소형 평수(24평 이하)의 청약 경쟁이 가장 뜨거울 것이고, 강남의 경우는 대체로 중형평형(34~45평)에 관심이 높을 전망이다.
모든 부동산이 양극화되고 차별성이 강조된다. 요즘 트렌드를 감안하면 교육, 학군 여건도 중요하겠지만, 도심지역의 스토리가 있는 문화, 녹지, 전통이 있는 지역의 아파트가 강세를 보일 것이다.
