다가구 팔아 이자로 생활 하려다
송파구에 거주하는 김 할머니(71세)는 13년 전 남편이 상속재산으로 남긴 16억 상당의 다가구주택을 가지고 있다. 원룸으로 개조하여 여기서 나오는 임대료로 3자녀 모두를 교육 및 출가시켰다. 불경기 탓인지 월세 임차료가 지체되고 독촉이 반복되는 상황이 벌어져, 세월이 갈수록 원룸관리가 힘들기만 하다.
그래서 이 참에 다가구주택을 매각하여 노후생활을 좀 편안하게 영위하기로 하였다. 오랜 경험 덕으로 다가구주택을 잘 관리하여 월수입이 800만원으로 수익률은 약 6%정도 되는 곳이다. 이 정도 수익률이라면 시설의 노후도에 따라서 차이는 있겠지만, 시장에서 충분히 팔릴 수 있다.
그런데 막상 매수자가 나타나서 계약을 앞두게되자 김 할머니는 심각한 고민에 빠졌다.
원래는 매각자금 일부는 자녀들에게 나누어주고, 10억원의 자금을 안전한 자산에 넣어 두고 월이자로 생활하려던 터였다. 세금 문제 검토를 다 마치고 나서 은행에 이자문의를 했다가 깜짝 놀라지 않을 수 없었다.
위험 걱정 없이 안심하고 투자할 수 있는 확정금리 정기예금의 금리는 현재 연 1.83%(우대금리) 수준이다. 원천징수 전 월 152만원의 이자로는 노후 생활을 편하게 지낼 수 없다.
1997년 IMF 외환위기 전만 하더라도 두 자릿수 금리에 1억원 정도만 예치하면 매달 100만원의 이자를 받을 수 있었던 때에 비하면 격세지감도 이만저만 아니다.
이처럼 초저금리가 이어지고 있는 지금은 과거처럼 이자수입으로만 생활한다는 것이 현실적으로 쉽지 않은 일이다. 아예 돈이 많아 걱정 없는 경우가 아니라면 줄어드는 이자로 인해 고민하며 생활해야 한다.
부동산 값 직결 국내외 금리
게다가 3월에 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 0.25%포인트 떨어트려 1.75%가 됐다. 바야흐로 1%대의 금리시장이 도래 되었다. 작년 10월 기준금리를 2.25%에서 2%로 내린 이후 5개월 만의 ‘깜짝’ 인하로 이제는 은행 정기예금의 이자로는 노후생활이 극히 어려워진 현실에 직면했다. 그렇다고 위험자산의 투자로 하기에는 원금손실의 위험이 있어서 부동산으로 관심을 돌리는 현상이 벌어지고 있다.
금리인하는 주택 및 상업용 부동산 가격 결정에 중요한 요소임은 틀림없는 사실이다. 특히 상업용부동산 중·대형빌딩에 투자하는 글로벌펀드는 글로벌금리 인하와 상승에 매우 민감하다.
그리고 글로벌 금리인하는 국내 정책금리 인하에도 영향을 끼친다. 기준금리인하는 콜금리에 연동되어 있는 모기지금리 하락을 이끌어 주택수요에 중요한 변수로 작용할 수 있다. 따라서 향후에 부동산 가격 변동의 가장 중요한 변수는 금리변동성에 달려 있을 것으로 보인다. 이렇듯 금리인하는 주택수요를 상승시킬 뿐만 아니라 채권이나 주식 대비 투자 비율을 상승시켜 상업용 부동산의 수요도 상승시키는 원인이 된다.
디플레이션을 우려한 초저금리 기조가 계속 유지되고 있는 가운데 800조의 막대한 부동자금의 행방이 부동산시장으로 기웃거릴 가능성이 높다. 이 때문에 부동산 가격을 상승시키는 잠재적인 요인으로 작용하고 있다. 여기에 주요 선진국의 금리도 국내 대비 낮은 수준이어서 언제든지 외국 발 국내부동산 투자 금액 및 규모의 증가는 불가피할 수 있다.
소형아파트도 수익형 투자 대상
지난 호에 언급했듯이 최근 전세가의 고공행진의 부담감 때문에 낮은 대출금리를 이용하여 주택시장의 수요증가가 급격히 늘어나고 있다. 또한 오피스텔이나 상가 등의 수익형부동산의 열기가 뜨거워지고 있다. 심지어 소형아파트도 수익형부동산으로 분류하여 투자하는 현상까지 나타나고 있다. 실제로 이러한 요인들이 복합적으로 작용하면서 최근 몇 개월 사이 일부 지역을 중심으로 부동산가격의 오름세가 강하게 나타나기도 했다.
저금리 시대엔 투자를 해야 더 많은 기회를 얻을 수 있다. 그러므로 투자를 목적으로 부동산 매수를 고려한다면 기본적인 부동산의 가치 외에도 철저한 수익률분석, 입지, 업종, 각종 경기지표 등도 함께 검토하는 지혜가 필요할 것이다.
