글로벌경기는 바닥을 친 것 같다. 주식시장은 연일 상승세를 타고 있고, 은행금리는 계속 낮아지고, 인구 노령화는 가속되어 가고 있다. 게다가 경기활성화를 위한 유동자금은 시중에 많이 흘러나오고 있고, 은행에 예치하여 얻는 이자를 가지고 노후생활을 영위하려는 은퇴자들의 기대는 무너졌다. 그렇다고 중위험 중수익의 펀드니 투자상품에 투자하려 해도 대부분 원금보장 및 수익보장이 되지 않는다. 새로운 투자처를 찾지 않을 수 없는 상황이 되었다. 따라서 저금리시대에 수익형부동산 투자 사례를 통하여 어떤 부동산를 선호하고 어떻게 투자가 행해지는지 시사점을 포착해 보자. A사례) 강남 대치동 미도아파트 57평형을 보유한 56세 E고객은 살고 있는 아파트를 처분하여 19.5천만원을 매각하여 잠실 3단지 32평형 아파트로 옮기고, 남은 차액 6억으로 서초동 소재 오피스텔 3채를 매입하여 월 330만원 정도 수익을 발생시켜 은퇴 이후를 준비하는 사례를 볼 수 있다.B사례) 분당 정자동 파크뷰에 거주하는 55세 A고객은 중대형 아파트만 3채 보유하신 분이다, 최근 아파트가격이 회복되면서 보유하고 있는 아파트를 계속 가져가야 할 지, 매각하여 수익이 나는 부동산으로 갈아타야 할지 고민 중이다. 청약시장으로 보면 아파트 가격이 2006년도 전 고점은 아니지만, 계속적인 상승여력이 있다고 판단되기 때문이다. 하지만 자본가치 보다는 당장 수익가치가 필요한 연령대이므로, 본인 거주 빼고 2채를 13억에 매각하게 되었다. 매각자금을 활용하여 상가에 투자하기로 마음 먹었다. 위례신도시의 랜드마크빌딩(위례중앙타워), 은행 입점이 예정돼 있는 분양가 28억원인 상가를 투자하였다. 은행보증금 8.3억원을 포함하여 대출 8억을 받아, 취득세 포함하여 자기자금 13억원을 투자했고 월세 수입 800만원으로 대출이자 차감하고도 약 8%대로 수익률을 시현하였다. 중대형아파트에 묶인 자금을 아파트시장 회복기에 맞춰 적절히 매각하고 핵심지역의 랜드마크 빌딩에 금융기관의 장기임차를 활용하여 상가투자를 전환한 사례이다. 매월 안정적이고 높은 수익률을 시현한 좋은 사례이다.C사례) 중소 그래픽 회사를 운영하고 B씨 부부는 현재 강북에 거주하면서 한양아파트 37평(시세 약13억원)을 보유하고 있다. 몇 년 후 은퇴를 생각하시고 있는 상황이어서 부동산시장이 주택시장에서 수익형부동산시장으로 트렌드가 바뀌는 것을 잘 알고 있다. 향후 일정한 현금흐름으로 안정적인 노후보장을 원하시고 금융상품과 수익형 상가의 적절한 포트폴리오 구성을 통해 현재 자산을 리밸런싱을 원하고 있다. 한양아파트를 13억에 매각하고 잠원동 소재 근린생활시설 4층을 33억에 매입했다. 1층은 TOM & TOMS을 유치하여 보증금 2,5억에 월 950만원, 2층은 상가로 5000만원에 월 300만원, 3층과 4층은 원룸 6개에 보증금 6000만원, 월 360만원으로 총 보증금 3.6억원에 월 1610만원으로 대출은 총 17억(3.6%) 받아서 은행이자를 차감한 수익률 4.49%로 만들었다, 수익률은 낮지만 월 은행이자를 차감하고도 월 1100만원의 수익을 시현한데다 자본가치 상승도 기대할 수 있어, 향후 노후생활에 안정적인 기반을 가지게 되었다. 따라서 주거용 부동산에 쏠려있던 자산을 수익형부동산으로 전환한 사례이다.D사례) 현재는 잠원동에 살고 있는 56세 C 사모님은 대구의 구도심 지역의 싯가 25억 상당의 건물을 보유하고 있다. 어느 곳이나 큰 차이 없겠지만, 신도시가 개발 되면 구도심의 지가 하락은 뚜렷하게 나타난다. 서울 수도권 및 지방의 신도심만이 부동산가격 메리트가 있을 뿐, 다른 지역은 별 재미가 없는 것은 사실이다. 그래서 보유부동산을 매각하여 강북지역의 갈월동 소재 5층 건물을 39억원에 매입하였다. 용산고등학교 대각선 방향에 있어 향후 용산공원이 개발됨과 동시에 미대사관 이전효과가 기대되는 위치로 자본가치 상승 및 유동인구가 유입될 수 있는 지역이다. 게다가 배후지역은 지구단위계획이 있어 주변이 아파트단지가 형성될 가능성이 높다. 보증금 3억원 월수익이 1620만으로 레버러지를 감안하여 대출 15억원(금리 3.6%)을 일으키고 나니 투자수익률은 5,01%이다. 이렇듯 지방소재의 활용가치 및 보유가치가 떨어지는 부동산을 매각하여 서울 핵심지역에 재투자하는 사례가 빈번하게 일어나고 있다.E사례) 서초3동 이면에 소재하는 73세 D씨는 20년 이상 보유한 낡은 건물(매도가 40억)이 있다. 노령으로 건물관리가 힘들고, 그렇다고 건물관리회사에 맡기기에는 규모가 크지 않고, 배후 지역이 약해 공실이 발생되면 쉽게 임차인 구하기가 쉽지 않다. 건물 보유한 것이 오히려 이렇게 고민꺼리가 될 줄은 몰랐다. 그래서 고민하던 중, 사옥으로 이용할 업체에다 매각을 결정하였다. 매각자금으로 춘천 강원대 스타벅스가 입점해 있는 상가를 16억에 매입하여 보증금 1억원에 월 1200만원이 보장되는 수수료 매장으로 년 10%, 장기적이면서 안정적인 수익기반을 가지게 되었다.위에서 살펴 본 것처럼 정부의 기준금리인하로 인하여 50대 은퇴예정자나 이미 은퇴기를 누리고 있는 분들조차도 은행금리에 의존도가 떨어지고 있다. 이에 비해 일정수입을 보장 받을 수 있는 수익물건에 대한 관심은 지속적으로 높아지고 있다. 하지만 수익물건에 투자도 중요하지만, 수익가치를 위한 유동인구별, 입지별, 업종별 수요 분석을 꼼꼼히 하여야 할 것이다.