메르스 위난 속에도 주택시장의 열기는 뜨겁기만 하다. 최근 2015년 상반기(6.11일 기준) 주택 청약 경쟁률은 8.2대 1(1순위) 전년 동기 3.71대 1 대비 2배 이상의 높은 경쟁률을 기록하였다.
전세난에 따른 매매 전환수요와 2.27 부동산 대책을 통한 수도권 청약 1순위 확대가 원인으로 해석된다. 또한 서울지역도 신규 니즈에 비해 공급아파트가 부족해서 청약 경쟁률이 높게 나타나고 있다. 강서마곡 힐스테이트(27.6대 1), 북아현 뉴타운 1-3구역 (10.7대 1) 등의 청약 성적을 기록하면서 전년 대비 2배 이상의 평균 9.92 대 1의 경쟁률을 보이고 있다.
경기권은 동탄2 반도유보라아이파크(62.85대 1)와 위례우남푸르지오(161대 1) 등의 신규택지지구의 아파트들은 높은 청약 경쟁을 보였지만, 용인, 안양, 광주 태전, 파주 등의 일부 아파트는 청약자가 미달이다. 특히 지방은 대구의 청약 경쟁률이 77.3대 1로 높았으며 광주(58.2대 1), 부산(45.4대 1)이 높았고, 지방광역시의 청약경쟁률이 높음을 알 수 있다.
부동산 시장 대세 변동 복기하면
주택 청약열기가 뜨거운 속에도 부동산투자는 분명 성공과 실패가 도사리고 있다. 갈수록 부동산시장은 정보의 비대칭성 및 지역적 차별화가 심화되고 있기 때문이다. 그래서 부동산투자를 해야 될지, 말아야 할지.
그럼 부동산투자도 어떤 것을, 어느 것을, 그리고 어떤 시기에 투자해야 할지 헛갈릴 수 밖에 없다. 혹자는 부동산투자를 인구의 구조 및 감소를 가지고 투자성에 대한 부정적 견해를 주장한다. 또 다른 사람들은 그래도 부동산이 자산의 증대를 위한 믿음직한 투자라고 한다.
그럼 과거에 부동산투자에 대한 흐름을 함 살펴보자.
IMF 외환위기 시절에 부동산이 시장에 팔 물건들이 넘쳐 날 때는 매입보다는 매각을 앞다투었다.
2005년 중반까지 부동산가격이 올라가기 시작하자 가격이 떨어져도 외면하였던 부동산물건도 ‘묻지마’ 투자열풍으로 어마어마한 이득이 생겼다. 특히 강남재건축시장을 중심으로 가격상승이 주도되었다.
강남불패 신화 재연 동일반복 가능한가
지금까지 강남지역 아파트는 사두기만 하면 돈을 벌 수 있다는 투자심리가 확산되었다. 여기에 교육환경을 비롯한 각종 인프라 시설이 우수해 실수요 대기자가 많고, 풍부한 부동자금이 튼튼하게 뒷받침 해주고 있어 강남투자불패의 신조어까지 만들어 내기도 하였다.
2006년 이후 강력한 부동산규제정책과 더불어 2008년 글로벌금융 위기 속에서도 강남아파트시장은 다른 지역 아파트단지의 추락에 비해 선방하는 결과를 가져오게 되었다. 잠원의 GS자이 및 반포의 레미안퍼스티지를 필두로 2013년 고분양가의 리스크를 가진 아크로리버의 분양성공은 강남재건축시장의 불패신화의 불씨를 엿볼 수 있었다.
청약시장의 좋은 분위기는 반포, 잠원, 개포를 중심으로 재건축아파트시장이 당분간 이어질 것으로 예상된다. 통상적으로 재건축단지는 가격이 세 번 올라간다고 한다.
재건축을 진짜 한다는 소문에 의해서 한번 올라가고, 관리처분이 나서 땅을 파면 한 번 더 분위기가 상승한다. 그리고 준공이 나서 입주시점을 두고 가격이 올라가는 패턴을 볼 수 있다.
그렇다고 무조건 재건축시장의 투자가 좋은 것은 아니다. 재건축시장은 언제 어디서나 블루 오션인 것은 아니기 때문이다.
용산 4구역처럼 조합원들과 시공사의 분쟁문제가 발생하여 재건축이 지연되거나 중단이 되면 가격이 떨어지고 비례률마저 하락하여 투자자의 입장에서 손해를 감수 할 수밖에 없다. 따라서 투자의 안정성을 고려하여 사업시행인가 시점에 투자하거나 수익성을 감안하여 철저한 손익분석을 감안하여 투자하여야 할 것이다.
