연일 퍼붓는 장마비 아니면 무더위 속에서 방학과 휴가 시즌이 겹치는 부동산 비수기를 맞이하여 분양시장의 미친 듯한 열풍은 좀처럼 누그러지지 않고 있다. 여기에 더해 조기은퇴의 불안감과 1%대 저금리 기조까지 더해지면서 수익형부동산으로 눈을 돌리고 있다.
일반적으로 수익형부동산이라면 오피스텔 열기만 생각하는데 올해 들어 상가에 대한 열기가 만만치 않다. 상가에 대한 투자자들의 발길이 이어지고 있는 가운데 청약 1순위로 마감된 흥행 단지의 상가 공급이 줄을 잇고 있다.
예전의 부동산 투자 에너지는 주택, 토지부문으로 몰렸지만, 지금은 분명 시장이 바뀌고 있음을 알 수 있다. 이 때문에 일부 지역의 우량상가 매물은 귀족대우를 받으며 인기를 끌고 있다.
주택·상가분양 과열 우려
올 상반기를 리뷰 해보면 2015년 1분기 전국 총 64개 단지의 상가가 분양을 했으며, 전년 동기(69개) 대비는 비슷한 수준이다. 지역별로는 수도권이 위례, 동탄2, 김포 등의 신규 택지 지구 내 상업시설을 분양 했으며, 지방은 경남, 충남, 세종 등에서 아파트 단지내 상가를 중심으로 공급이 이루어지고 있다. 특히 수도권 상가 분양시장은 위례, 마곡, 광교, 동탄 2기 신도시 등의 신규 택지 지구 위주의 상가 분양 중심을 이루어 지고 있다.(1분기 수도권 공급된 상가 41단지 中 29단지 : 마곡 8단지, 위례 7단지, 동탄 7단지)
지역별 평균 분양가는 위례가 평당 3860만원으로 가장 높았으며, 마곡(3840만원), 광교(3325만원) 으로 뒤를 이었으며, 전국 평균 상가 분양가(2676만원) 대비 높은 분양가 기록하고 있다. 일부 상가(마곡)는 1층 분양가가 4000만원 후반을 기록, 신도시의 중심상권지역의 분양가는 4000만원 수준에 접근하고 있다.
상가투자엔 전문지식과 자문 필수
이처럼 과열되는 상가에 투자할 경우 어떤 유의사항이 있을까? 일단 상가에 대해 투자경험이 없는 분이라면 투자 계획단계에서부터 섬세하고 꼼꼼한 생각의 전환이 필수적이라고 말씀 드리고 싶다. 상가같이 임대수익과 자본수익(투자수익)을 동시에 노릴 수 있는 투자처에는 전문적인 지식과 자문이 필요하다. 상가의 경우에는 동일한 지역내의 물건이라 해도 임차인, 업종, 인근상가, 주변상권, 배후소비지역 변화 등에 대한 소유자의 관리, 관심에 따라 수익률이 천차만별로 달라질 수도 있다.
상가도 많은데 왜 하필 APT단지내 상가인가? 아파트 단지 내 상가는 테마상가나 근린상가에 비해 상권형성이 빠르고 안정적이다.
또한 여타 상가에 비해 상가 수익성을 쉽게 가늠해 볼 수 있는 장점이 있다. 어차피 상권의 규모와 활성화를 결정지을 배후 수요층이 해당 단지 내 주민들이고 특별한 문제가 없는 한 해당 수요층에 대해서는 독점적인 상권이 보장되기 때문이다. 이러한 이유로 단지규모가 크고 독점상권의 보장이 가능한 수도권 신도시 단지내 상가가 투자고객들의 주요 관심사인 것이다.
단지내 상가 투자전략의 ABC
단지내 상가에 투자에 대한 기본전략은 첫째, 세대수가 최소 1000가구 이상이어야 한다. 그래야만 상가의 규모나 업종다양성이 보장되어 상가가 활성화 될 수 있을 것이다. 물론 대형평수보다는 소형평수의 구매력 있는 유동인구가 많아야 한다.
둘째, 안전한 투자방법으로 무조건 1층 상가가 좋다. 1층 상가가 가격이 높긴 하지만, 임대 수요도 많기 때문에 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다. 동일 건물이라도 핵심업종으로 임대할 수 있는 곳을 골라야 한다.
셋째, 프랜차이즈 업종을 미리 선점한다. 매입을 고려중인 상가가 유명 프랜차이즈 업종으로 임대할 수 있는지 사전에 체크하여 입점의사가 있을 경우 매입하는 것이 추후 임대수익률 뿐만 아니라 매각에 유리하다. 마지막으로 단지주변에 대형할인점이나 근린상가가 없어야 할 것임은 물론이다. 또한 상가가 단지내 주출입구에 위치하고 있으면 유리하다.
금리상승기 이후에도 확실한 곳
신도시 상가는 상권 형성에 3~5년이 상이 소요되고, 형성 과정에서 예상하였던 임대료보다 낮게 형성되고, 아파트 단지내에 위치한 상가라 해서 무턱대고 투자할 수는 없을 것이다. 턱없이 높은 가격으로 매입하게 된다면 높은 임대료를 맞출만한 업종이 제한되고 공실기가 길면 임차인을 구하기가 힘들어지게 된다. 향후 금리 상승기에는 자칫 투자상품인 상가의 수익율이 금융기관 금리보다도 낮아질 수 있다. 따라서 상가는 블루칩만을 주목해야 한다. 아파트, 건물 등 모든 부동산 상품의 부익부 빈익빈 현상이 높으므로 장사가 잘되는 곳만 집중해야 한다. 끝으로 재건축 아파트분만 아니라 재건축 단지의 상가도 주목해 볼 만하다.
