8·2 부동산대책 발표 이후 다채로운 진단과 평가가 나오고 토론회도 여럿 열렸지만 8월23일 윤관석 의원(더불어민주당)이 마련한 토론회는 주택시장 안정과 서민 주거복지 향상을 동시에 추구하는 균형감 잡힌 취지를 품은 것이어서 참석자들의 호평을 얻었다.
윤 의원은 “유주택자 주택 구매가 2006, 2007년 31.3%이던 것이 2013년~2017년 사이엔 43.7%로 늘었다”며 다주택자 ‘집쇼핑’으로 서민 한숨이 늘고 있다고 지적했다.
밑그림은 제시됐으나 완성되지 않은 8.2대책으로는 부동산 시장안정과 서민주거안정을 동시 만족하기 어려운 만큼 더 발전된 정책 모색 필요성을 윤 의원은 강조했다.
민홍철 국회 국토교통위 여당 간사는 “부동산 정책은 서민 경제 모든 분야에 연결되어 있는 국가 정책의 핵심”이라며 “실업률, 출산율, 경제성장률, 등 국가 핵심 지표에 중대한 영향을 끼치는 정책인 만큼 신중하게 논의되어 합리적 결론을 도출해야 한다”고 거들었다.
김현미 국토교통부 장관은 “미래 주택 정책은 집값 안정과 더불어 주거복지를 중요한 어젠다로 삼아야 한다”며 “국토교통부는 서민 주거 현황을 세밀하게 살펴보고 향후 5년 동안 역점을 둘 주거복지 정책 방향을 구체화한 ‘주거복지 로드맵’을 9월 중에 내놓겠다”고 설명했다.
“주택시장 안정이 우선”
진미윤 LH 토지주택연구원 연구위원은 발제에서 “투명한 시장, 관리되는 시장, 부담가능한 시장으로 탈바꿈해야 한다”는 주제의식을 드러냈다.
크게 보면 수요자 부담가능성(Affordability), 이용가능성(Availability), 접근성(Accessibility) 등 3요소(Triple A)를 고려하는 정책적 접근이다
무엇보다 그는 “주거안정과 복지를 꾀하려면 시장 안정부터 확보해야 한다”는 주장을 펼쳤다.
2012년부터 지난해까지 5년 동안 전국 아파트값과 전세값이 각각 9.6%, 전세값은 17.7% 뛰는 사이 국민 44%는 무주택가구로 남아 있는 현실을 살폈다. 하이엔드 신규 분양시장은 과열되는 반면 로엔드 고시원 시장이 성장세를 타는 기현상이 빚어지고 있다는 점을 지적했다.
빈곤층이 늘고 중산층이 줄어드는 위기는 더 이상 방치되어선 안 된다는 점도 언급했다.
8.2대책 국지 안정화엔 효과
진 위원은 6.19 대책이 “국지적 과열 지역에 대한 시장의 안정적 질서관리 방안”이었다고 평가하고 뒤 이어 나온 8.2대책은 실수요자 보호와 단기 투기 억제에 초점을 맞췄다고 요약했다. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등을 따로 지정한 것을 그 근거로 들었다.
그 결과 단기적으로 부동산 시장이 진정 국면에 들었다고 진단했다.
“대책 발표 후 3주 연속 서울 아파트 매매가 상승폭이 축소되고 재건축 지역과 서울 강남·경기도 과천은 하락세를 보였다는 것이다.
하지만 8.2대책에서 타깃으로 삼은 지역 이외 지역 가운데서 ‘풍선효과’가 나타나며 상대적으로 투자 인기 지역으로 대두했으며 민간임대용 주택공급 위축, 기존 전월세값 상승을 부채질할 가능성이 도사리고 있다고 우려했다.
투기 수요를 투자수요로
따라서 앞으로 정책 대응은 “규제의 장·단기 편익(benefit)은 얼마이며 손실(loss)은 얼마인지 면밀히 진단해야”하고 나아가서 “투기 수요를 투자 수요로 전환할 수 있는 정책 리더십을 발휘해야” 성공할 수 있다고 강조했다.
부동산 투자의 큰 축을 임대주택을 늘리는 쪽으로 잡고 임대주택들이 제도권 안으로 들어와서 투자자들이 장기적 임대수익을 꾀함으로써 ‘관리가 가능한’ 시장으로 가꾸자는 구상이다.
주택 개·보수를 지원하고 감가상각비용 보전 등 임대운영관리 과정에 인센티브를 주는 방안도 제시했다.
그 동안 사각지대에 놓였던 민간임대인을 활성화하기 위해 조세 감면, 주택기금 지원 등 금전적 혜택 뿐 아니라 주택 품질과 성능 관리를 지원해주고 상담기회도 충분히 주는 ‘참여와 협력적’ 민간 임대사업자 양성이 절실하다는 이유에서다.
내 집 장만 도와 중산층 복원
양극화 폐단을 막기 위한 방안으로는 내 집 장만을 통해 스스로 주거복지 기반을 갖추는 중산층 부흥 전략이 긴요하다는 견해다.
저렴한 공공분양주택을 공급하는 등 중간 시장을 형성해 주택 자산의 소득재분배 역할도 증강시킬 필요가 있다고 봤다.
여인숙 같은 숙박업소, 고시원, 쪽방 등 빈곤층 거처 문제 해결과 더불어 편법 방 쪼개기, 불법 증·개축을 통한 ‘빈곤 비즈니스’실태를 정확히 파악해 적절하게 대응하는 작업도 병행해야 한다고 권했다.
지난해 말 기준 120만 호에 이르는 장기공공임대주택 공급량을 늘려서 줄을 잇는 입주 대기자들이 대기하는 기간을 줄이고 임대료 형평성을 높이는 제도적 손질 또한 주요 과제라고 꼽았다.
끝으로 대학 기숙사 건립 반대 같은 임대인의 집단 저항이나 임대주택 예정지에 대한 ‘님비 현상’이 기승을 부리는 사회적 갈등을 완화하기 위한 갈등 소통 창구마련에도 서둘러야 할 것이라고 제안했다.
“금융규제로 주택경기 조절 그만”
이어 토론자로 나선 지규현 한양사이버대 교수는 “앞으로는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 통한 주택시장 경기 조절이 지양돼야 한다”는 주장으로 눈길을 끌었다. “LTV는 향후 점진적으로 실수요자 중심으로 완화하고 단기투기수요를 장기적, 안정적 임대수요로 돌리는 지혜가 필요하다”는 것이다.
김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “8·2 대책은 수요관리 대책이고 향후 공급대책이 제시돼야 한다”며 “공적임대주택과 민간분양 주택에 대한 대책이 충실히 마련될 필요가 있다”고 강조했다.
최은영 한국도시연구소 연구위원은 “2016년 최초로 가계 대출이자 지출이 예금 이자 소득보다 많아진 상태가 되어 가계부채 관리가 가장 시급한 현안”이라며 “향후 공공임대주택이 제시된 안대로 적기에 공급될 수 있도록 하고 다주택자 보유세 인상, 계약갱신청구권, 전월세상한제 등이 추진돼야 한다”고 말했다.
박미선 국토연구원 책임연구원은 “높은 전월세로 인해 고통을 겪고 있는 청년을 위한 적극적인 정책 제시가 필요하다”며 “청년이 원하는 임대료 수준을 맞춘 주택의 공급이 우선시 되어야 하고 이들을 위한 교육도 병행될 필요가 높다”고 강조했다.
이문기 국토교통부 주택정책관은 “주거복지 로드맵에 공적임대주택 17만호 공급, 신혼부부를 위한 분양주택 5만호 공급, 임대사업자등록제도 활성화를 위한 대책들이 담길 것이고 청년들을 위한 정책도 고민할 것”이라고 밝혔다.
