문재인 대통령은 취임 100일 기자회견을 통해 ‘더 강력한 부동산 대책 주머니에 많다’며 부동산 가격 안정에 대한 강한 메시지를 전했다. 아파트를 장만하려 했던 실수요자라면 이번 8.2 부동산 대책을 기회로 진입 시점을 가늠해 보는 것도 좋으리라.
하지만 아파트나 상가 구입을 통해 자산을 불리기 위한 목적으로 접근했던 투자자들은 방향을 선회할 필요도 있어 보인다.
그렇다면 어떤 투자 대안을 고려할 수 있을까? 우선 부동산 관련 투자를 하고 싶은 경우라면 부동산펀드, 부동산ETF, 리츠 등을 검토해볼 수 있다.
만기가 길지만 출중한 부동산펀드
보통 부동산 펀드에 투자하면 보통 연 4~6% 정도의 정기적인 배당을 기대할 수 있고, 만기 시점에 부동산 가격이 오르는 경우 추가적인 매매 차익도 기대할 수 있다. 개인이 직접 대형 오피스 빌딩 등을 매수하는 건 거의 불가능한 일이지만 펀드를 통하면 적은 금액으로도 투자가 가능하다. 부동산을 직접 매수하는 경우엔 각종 세금, 임대관리, 유지보수 등에 대한 부담이 크나 펀드에 투자하면 신경 쓸 필요가 없는 것도 장점이다.
과거에는 대형 오피스빌딩이나 물류센터, 호텔 등 상업용 시설에 투자하는 부동산펀드는 주로 국민연금 등 기관투자자들이 투자하는 사모펀드가 대부분이었다. 사모펀드는 49인 이하의 투자자만 모집하기 때문에 최소 투자금액이 큰 편이라 개인의 경우에도 큰손들만 가입이 가능했다. 그러나 요즘엔 최소 투자금액을 500만~1000만원대로 낮춘 공모펀드로도 나오기 때문에 소액으로도 접근이 가능해졌다. 다만, 공모인 경우에도 일정 기간을 정해서 사전에 정한 목표 금액만 모집하므로 일찍 판매를 마감하는 경우도 있다.
부동산 펀드는 만기가 대부분 5년 이상으로 긴 편이고 중도 환매가 불가능한 폐쇄형 구조가 많으므로 반드시 여유자금 중 일부로 접근하는 것이 좋다.
물론 거래소에 상장하는 경우 주식처럼 거래가 가능하나 거래량이 충분하지 않을 수 있다. 따라서 금액이 큰 경우 매매가 원활하지 않아 현금화에 어려움을 겪을 수 있다는 점은 주의가 필요하다.
최근 북한 관련 리스크 때문에 금이나 달러에 대한 관심도 높아지고 있는데 부동산 관련해서는 해외부동산펀드가 대안이 될 수 있다. 해외부동산펀드의 경우 달러 등 해외통화로 투자하게 되므로 북한 리스크로 인해 환율이 오르는 경우 환차익을 추가로 얻을 수 있다. 펀드에 따라서 환 헤지를 하는 경우도 있다는 점은 참고하자.
해외 유망 시장 직접투자 리츠
지금까지 설명한 부동산펀드는 국내 또는 해외의 단독 오피스 빌딩, 상업용 부동산 등에 주로 투자하는 펀드이기 때문에 매수 희망시 상품이 없을 가능성이 많다.
이럴 땐 국내에 상장되어 비교적 거래량이 풍부한 ‘맥쿼리인프라’나 ‘맵스리얼티1’에 투자할 수도 있다. 언제든지 가입이 가능한 공모펀드로는 리츠에 투자하는 재간접펀드인 ‘하나UBS글로벌리츠부동산펀드’나 ‘한화라살글로벌리츠부동산펀드’가 있다.
미국, 캐나다, 유럽, 호주, 일본, 싱가폴 등 해외 주식시장에 상장되어 있는 리츠에 직접 투자할 수도 있다. 리츠의 경우 부동산 임대 소득 등 부동산에서 거둔 수익에서 운영 비용을 차감한 대부분을 배당한다.
국가별로 리츠의 연평균 배당률엔 차이가 있다. 캐나다나 싱가포르가 6~7% 수준으로 높은 편이고 미국은 5% 내외 정도이다. 일본이 다른 나라에 비해 약간 낮은 수준이다. 분배금은 배당소득세를 차감하고 해당 국가의 통화로 받게 된다. 미국의 경우 분기에 한번씩 나오는 경우가 많으나 캐나다의 경우 매월 분배금이 나오는 편이다.
글로벌 상장 리츠를 투자하는 방법은 해외 주식을 매매하는 것과 동일하며 매매 차익에 대한 세금도 해외 주식과 동일하다. 연간 양도차익에서 250만원을 공제한 나머지 금액에 대하여 양도소득세 22%를 내면 된다. 금융소득 종합과세 과표에 포함되지 않으므로 금융소득이 2천만원이 넘는 투자자에겐 절세 측면에서도 유리하다.
임대소득 만큼 확실한 대안?
부동산에 투자하려는 목적이 꾸준한 임대 소득이라면 브라질채권이나 글로벌하이일드채권펀드 등도 좋은 대안이 될 수 있다.
브라질채권의 경우 양국간 조세협약에 따라 연 10%에 달하는 이자소득이 비과세되며 채권의 매매차익이나 환차익 발생시에도 세금이 전혀 없다. 글로벌하이일드채권펀드도 연 6~8% 정도의 이자 수익을 기대할 수 있다. 브라질채권의 경우 환율 변동에 따라 비교적 높은 변동성에 노출될 수가 있고 하이일드채권펀드의 경우 에너지 섹터 기업의 비중이 높은 편이라 경기가 안 좋거나 원유가격이 하락하는 경우 채권 가격 하락으로 인해 손실이 발생할 수 있다. 그러나 매년 들어오는 이자 수익으로 인해 변동성은 낮출 수 있고 장기적으로 투자시 수익 확보가 가능하리라 생각한다. 커버드콜 전략을 사용하는 펀드나 ETF도 꾸준한 현금흐름이 발생하므로 장기 투자에 적합한 상품이다.
요약하면 앞에 소개한 상품들은 단기적으로 변동성에 노출되어 손실을 볼 수 있다. 그러나 부동산 임대소득처럼 꾸준한 현금흐름이 발생하므로 여유자금으로 분산하여 투자한다면 부동산처럼 좋은 성과를 기대할 수 있을 것이다.
