서울 영등포구 여의도동에서 원목수입 법인체를 운영하는 김승구씨(46)는 업무용으로 쓸 중소형 빌딩을 찾던 중 지난해 3월 서울 마포구 성산동 소재하는 사옥용 근린시설이 경매에 나왔다는 소식을 접하고 입찰에 나섰다. 1998년에 지어진 철근콘크리트조로 대지 466㎡, 건물 1593㎡의 지하 1층, 지상 5층 규모였다. 건물은 H사의 사옥으로 이용했었으나 법인파산으로 경매에 부쳐져 5개월 이상 공실상태였다.
김씨는 감정가(36억2811만원)에서 2회 유찰된 상태에서 2명이 입찰경쟁을 벌여 낙찰가율 68%인 24억7210만원에 낙찰 받았다. 김씨가 대표이사로 있는 M법인 명의로 낙찰 받았다. 이 건물은 K고교 입구 사거리 코너 대로변에 인접해 3.3㎡ 당 2,500만원을 호가해 시세 대비 30% 값싸게 낙찰 받은 셈이다. 위치 좋고 건물상태까지 양호해 흡족해 한다. 낙찰 후 제세금 1억여 원을 들여 소유권등기를 마치고 건물 내·외부 수리비 3000여만 원을 더 들여 단장한 후 지난해 10월부터 법인명의의 사옥으로 입주를 마쳤다.
부동산 경기 침체 경매 시장 활성화
실물경기 침체와 부동산거래 감소의 영향으로 자영업자와 건물 임대사업자들이 어려움을 겪으면서 중소형 업무빌딩 경매물량이 점점 증가 추세에 있다. 수년간 저금리 상태가 지속되면서 경기호전을 기대해 과다한 대출을 받아 업무용 부동산을 장만한 법인체와 개인 임대업자들이 경기침체의 영향을 받으며 보유하고 있던 부채 많은 중소 빌딩들이 속속 경매에 부쳐지고 있다.
경매에 부쳐지는 업무빌딩 경매물건에 투자하면 통상 시세 대비 20~30% 값싸게 낙찰돼 새로운 주인을 찾는 게 경매시장에서 관례화되고 있다. 중소빌딩은 수익성부동산이지만 환금성이 결여돼 일반매매로 내놓아도 잘 팔리지 않아 결국에는 법원경매를 통해 값싸게 팔려나가는 된다. 자산가들은 거래 침체기를 이용해 경매·공매의 권리분석을 통해 아주 저렴하게 빌딩을 매입하는 호기로 여긴다.
서울·수도권에서 중소 업무빌딩이 경매에 나오는 물량은 한 달이면 150~200여건 정도다. 전국적으로는 한 달에 500~600여건에 달한다. 지방 부동산시장 침체 탓에 지방 물량이 증가추세이다. 낙찰가율은 서울이 85%, 수도권은 70%선이다. 도심 소형빌딩은 감정가를 훌쩍 넘어 낙찰되기도 하지만 통상 1회 유찰 후 80%선에 낙찰되는 게 통례이다. 입찰경쟁률은 서울 수도권이 3~5대 1, 지방은 2~3대 1 수준이다.
경매에서 중소형 업무빌딩 물건을 찾을 때는 다양한 물건검색 과정을 거쳐야 한다. 대법원 경매정보 사이트나 사설 경매정보지의 물건정보란에는 ‘업무빌딩’으로 표기되지 않고 ‘근린’이나 ‘상가’, ‘근린시설’로 분류된다. 따라서 관심지역과 금액에 맞는 물건 중 ‘사무실·오피스·교육시설·의료시설’ 등 종합적으로 물건을 검색하고 감정평가서와 매각물건명세서 상의 임대차의 점유의 권원내용도 확인하는 것이 우량물건을 찾는 비결이다.
경매로 나오는 빌딩은 통상 세 가지 분류의 상권으로 나눠서 입찰에 부쳐진다. 근린주택형과 근린상가형 및 업무중심형으로 분류되는데 도심 입지형인 근린상가형 상권 내 매물이 임대수익률이 높아 인기를 끈다. 상권은 늘 바뀌고 움직이기 때문에 현재 배후상권의 상주, 유동인구 추이를 꼼꼼히 살피고 중대형 업무시설 변화와 추이여부를 살펴 입지와 상권에 맞는 빌딩을 고르는 게 핵심 투자전략이다.
업무빌딩 경매물건을 고를 때는 임대료 수준과 입지, 접근성을 가장 먼저 따져야 한다. 업무빌딩 밀집지역의 경우 임대가격 분석을 통해 임대료 추이를 산정해볼 필요가 있다. 경매에 부쳐진 빌딩 임대료의 정확한 산정을 위해 인근 중개업소와 관리사무소 몇 군데를 들러 임대료 수준을 조사하고 공실 등을 감안해 방어적 수익률을 계산해 봐야 한다. 지하철, 전철 등 교통수단의 이용이 편리한 대로변 업무중심지 입지가 임대료 수준이 높고 남향과 남동향 물건이 가치를 높다. 또 주차장 설치 여부와 층에 따른 업종 구성도 고려해야 한다.
경매 물건이므로 반드시 1~2회 유찰해 가격의 거품이 충분히 빠진 물건을 고르는 게 좋으며 보통 2~3회 이상 유찰한 물건은 지난번 최저가까지 낙찰가가 올라가는 경우가 많다. 되도록 적정가까지 내려갔을 때 낙찰 받는 요령이 필요하다. 빌딩 감정가는 거래사례비교법보다 수익환원법(임대수익 가치로 가격을 평가하는 법)으로 평가한 물건이어야 제대로 된 감정가로 매겨진다.
상업시설 경기변동 민감 ‘블루칩’ 인기
임대가율(매매가에서 임대가가 차지하는 비율)이 높은 지역일수록 임대수요도 많다. 빌딩은 경기변동에 민감하기 때문에 대로변 업무시설 밀집지역 내 공실률이 적고 중소형 업무시설과 관공서가 밀집돼 수요가 넉넉한 곳을 골라야 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다. 임대 수요가 많으려면 역세권 주변이나 도로 교통이 편리한 도심(부도심) 지역, 주거용 건물이 많지 않아 업무·사무환경이 양호한 지역이 좋다.
지은 지 오래된 건물은 개?보수비용이 많이 들고 건물 상태가 불량할 수 있다. 게다가 오래 비워둬 공실상태로 남겨진 건물일수록 관리가 안 돼 노후된 상태에서 경매에 부쳐지기도 한다. 가급적 지은 지 오래돼지 않은 건물을 고르되 주요구조부의 노후여부와 개보수 시 필요비용 등을 따져보고 현장을 방문해 건물 내·외부와 시설(주차?엘리베이터) 등을 둘러본 후 입찰을 결정해야 한다.
일부 도심?역세권일대에는 사무실 공급이 수요를 초과해 공실이 적체된 지역도 많다. 투자성 있는 빌딩을 낙찰 받으려면 지역 내 공실률과 경쟁 업무시설 출현여부도 살펴야 한다. 간혹 현장을 조사하다보면 경매로 낙찰 받는 것보다 가격이 저렴한 급매물이 나와 있는 경우도 있으므로 동일 규모빌딩의 급매물 공급 여부와 함께 유사매물에 대한 비교분석도 필수체크사항이다. 또 경매에 부쳐진 건물의 임대현황만 믿고 무리한 대출을 받아 낙찰 받는 것도 금물이다.
간혹 경매물건 중에는 법원의 매각서류 상의 면적과 실지 사용가능한 면적과 크게 차이나는 경우가 왕왕 발생한다. 반드시 건축물대장을 발급받아 대장상의 면적과 실제 사용면적의 차이를 체크해보고 사용하려는 용도에 적합한지도 확인해봐야 한다. 경매 전 전소유자가 불법증축, 개보수를 한 경우 새로운 낙찰자가 불법증축에 대해 이행강제금을 부과해야 하는 수가 있으므로 자치구 건축과에서 불법건축물 대장 등록 여부도 확인해봐야 한다.
규모가 큰 빌딩은 세입자 비우기(명도) 때문에 애를 먹는 경우도 있어 입찰 전 사전조사가 필요하다. 특히 종교시설(교회나 사원 등), 다단계업체가 입주한 경우 전세 보증금을 떼이는 세입자 회사들이 거세게 명도저항하기도 한다. 되도록 상가건물임대차보호법에 적용돼 일부의 최우선변제금이라도 배당 받거나 설정 순위에 따라 일부 배당 받으면 명도가 한결 손쉽다. 명도가 껄끄러운 업체가 여럿 입주해 있으면 단체행동으로 권리행사가 지연되기도 한다.
입찰 전에는 권리분석에도 신경 써야 한다. 빌딩 경매에서 자주 나오는 ‘일부 지분’ 물건을 낙찰 받으면 별도로 나머지 지분을 매수해야 하거나 지분권자가 공유자우선매수 신청을 통해 낙찰 받을 수도 있다. 또 신·증·개축 건물의 경우 유치권 신고 여부도 살펴야 한다. 전 건축주로부터 건물 시설?공사, 리모델링 대금을 못 받은 건축업자가 유치권을 신고해 건물을 점유할 경우 신고한 유치권 금액을 인수해야 할 수 있으므로 반드시 현장 확인을 통해 조사해봐야 한다.
